은마 재초환 평균 4억6334만원…재건축 부담, 집값보다 사업성이 가른다

▲서울 강남구 대치동 은마아파트 단지 전경. 사업시행계획 인가에 따라 은마아파트는 지하 6층~지상 49층, 총 5850가구 규모의 대단지로 재건축될 예정이다. 사진=장혜원 기자

서울 강남구 대치동 은마아파트의 재건축부담금 예정액이 조합원 1인당 평균 약 4억6334만원으로 산정됐다. 공사비 등을 충당하기 위해 내는 추가 분담금에 재건축초과이익환수제 부담까지 더해지면서, 사업 과정에서 조합원이 감당해야 할 비용에 관심이 쏠린다.

6일 은마아파트 재건축부담금 예정액 산정 내역에 따르면 총 부담금은 2조44억3188만276원이다. 조합원 1인당 평균 부담금은 4억6334만5326원, 평균 재건축 초과이익은 11억669만652원으로 계산됐다.

강남구는 한국부동산원 검증을 거쳐 지난달 30일 조합에 부과기준과 예정액을 통지했다. 조합원별 분담기준과 비율을 결정해 관리처분계획에 명시하도록 안내했다.

이번 은마 재건축부담금은 종료 시점을 2035년 10월 15일로 추정하고 적용 기간을 10년으로 설정해 산출했다. 종료 시점 주택가액은 약 36조8059억원, 개시 시점 주택가액은 약 13조9892억원이다. 정상주택가격상승분 약 9조9757억원과 개발비용 약 8조540억원 등도 반영됐다.

평균 4억6334만원은 최종 납부액이 아니다. 실제 부담금은 준공 이후 주택가격과 개발비용 등을 반영해 다시 . 조합원별 부담액도 분담기준과 비율 등에 따라 달라질 수 있다.

추가 분담금과 재건축부담금의 평균액을 단순히 더해 특정 주택형 조합원의 부담으로 제시하는 데도 주의가 필요하다. 두 금액의 산정 기준과 대상이 일치하는지부터 확인해야 한다.

은마아파트는 기존 4424가구를 최고 49층, 5850가구로 재건축하는 사업을 추진하고 있다. 관리처분계획 수립 과정에서는 공사비 검증 결과와 일반분양 수입, 비례율 변화가 조합원별 부담을 구체화할 전망이다.

대규모 이주가 주변 임대차시장에 미칠 영향도 변수다. 실제 이주 시기와 세입자 규모, 인근 입주 물량과 전세 매물을 함께 살펴야 지역별 영향을 판단할 수 있다.

장혜원 기자 dalgu@ekn.kr