동탄·기흥·구리 토허제 왜 묶였나…“차입 비중 높고 과열 우려”

▲30일 국토교통부 이유리 주택정책과 과장이 경기도 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시에 대해 다음 달 1일부터 투기과열지구 및 조정대상지역, 5일부터 토지거래허가구역으로 추가지정한 건에 대해 브리핑하고 있다. 사진=송윤주 기자

국토교통부가 동탄·기흥·구리 3곳을 투기과열지구·조정대상지역으로 추가 지정한 배경 중 하나로 해당 지역 차입 규모가 30~40% 수준으로 높았기 때문이라고 밝혔다.

30일 국토부 정부세종청사에서 열린 백브리핑에서 국토부 이유리 주택정책과 과장은 동탄·기흥·구리 지역을 다음 달 1일부터 투기과열지구 및 조정대상지역으로, 5일부터 토지거래허가구역으로 지정한 배경을 설명했다.

국토부는 투기과열지구·조정대상지역 지정 시 정량적 요인과 정성적 요인을 모두 고려하고 있다고 밝혔다. 조정대상지역으로 지정된 3곳은 모두 최근 3개월 물가 상승률과 집값 상승률을 비교한 결과, 법령상 기준인 1.3배를 기준으로 판단하고 있다. 거래량의 추이나 청약 경쟁률, 인허가 공급 상황, 자가 보유율·점유율과 같은 정량 지표도 함께 고려한다.

정량 지표가 한번 충족됐다고 해서 바로 지정되는 것은 아니다. 집값 상승에 영향을 미칠 수 있는 개발 호재나 자금 조달 계획서 상 차입 비중, 거래의 특성 등 정성적인 요인도 고려해 시장상황을 판단한다.

정부는 최근 반도체 업계 특수에 따른 성과급 등으로 유동성이 늘어났고, 이에 대한 실수요 영향이 있음을 인지하고 있다고 했다. 그럼에도 추가 규제 지정을 통해 집값 상승 기대감으로 대출을 얻어 진입하려는 가수요를 차단할 수 있으므로 시장 불안을 잠재우는 효과가 있을 것으로 봤다.

이번 규제의 틀과 내용은 10·15대책과 동일하고 대상 지역 3곳만 추가 지정된 것이다. 10·15 대책 때는 규제지역 및 토지거래허가구역을 서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대 지정했다.

풍선효과 우려에 대해 정부는 10·15 대책 당시에는 서울 권역과 인근지까지 상승세가 확대되는 상황이었으므로 광범위한 지역으로 규제지역을 지정했다고 설명했다. 지금은 과거와는 달리 반도체 라인을 중심으로 상승세가 높은 상황이라 수요가 광범위하게 퍼질 가능성은 낮다고 봤다.

동탄·기흥·구리를 반도체나 GTX 개발 등 특수성이 반영된 부동산 급등 시장으로 해석했다. 해당 지역의 차입 비율은 30~40%로 높은 편이라는 점도 이번 지정의 배경이다.

정부는 10·15 대책 이후 대출 차입을 통한 구입, 갭투자 등 수요가 줄었고, 거래량도 고점보단 꺾인 상황이라 시장 안정 측면에서 일정 부분 도움이 됐다고 판단했다.

이번 지정 대상이 되지 않은 다른 지역들의 경우 물가 상승률과 집값 상승률 1.3배 기준을 충족하지 못해 고려 대상이 아니다.

전세 불안에 대해 이 과장은 “단기간에 공급 물꼬를 터주는 것이 정공법이라고 생각한다"면서 “5월 말에 발표했던 비아파트 공급 활성화를 통해 시차가 짧은 공급 모델들을 보완적으로 활용하고 근본적으로는 3기 신도시나 택지 지구 등 도심 공급 속도를 제고하는 투트랙 방향으로 움직일 것"이라고 설명했다.

송윤주 기자 syj@ekn.kr