[김유승의 부동산뷰] 서울 재개발 인허가권 지자체로?…부동산시장 ‘대격변’ 온다

▲서울 아파트 공사 현장. 사진=연합뉴스

최근 정부와 여당이 서울의 주택 공급 확대를 위해 재개발·재건축 인허가권 일부를 25개 자치구에 넘기는 방안을 검토하고 있다. 서울시는 반대하고 있지만 국토교통부나 더불어민주당의 의지가 상당해 곧 입법화될 전망이다. 부동산 전문가들은 전문성·부패 가능성 등을 보완하면 주택 공급 속도를 높일 수 있는 점에서 긍정적인 평가를 내놓고 있다. 특히 사업성 때문에 강남 3구나 마용성(마포·용산·성동구) 등 1급지 위주로 진행되는 노후 주택 정비 사업이 자치구들의 인센티브 등 활성화 정책에 힘입어 서울 전체로 확산돼 신규 주택 시장의 판도가 파뀔 수 있다는 전망까지 나오고 있다.

18일 업계에 따르면 정부·여당은 현재 시가 독점하고 있는 △정비구역 지정 △추진위·조합 설립 △사업시행·관리처분 인가 △이주·철거 △착공·분양 △준공·입주 등 재개발·재건축의 인허가권 일부를 자치구에게 이양한다는 방침이다. 현재는 모든 인허가권을 시가 쥐고 있다. 특히 시가 운영하는 도시·건축공동위원회가 핵심이다.

문제는 시가 인·허가 권한을 일괄 행사하면서 심의 대기 기간이 길어져 사업비 상승과 분양가 상승을 유발하고 있다는 점이다.

따라서 정비사업 '속도전'을 위해서라도 현장과 가까운 자치구에 인·허가 권한을 넘기는 것이 합리적이라는 의견이 나오고 있다. 구 단위에서 인·허가를 처리할 경우 도심 중심부 뿐 아니라 주변 지역까지 정비사업이 다양하게 추진될 수 있어 공급 효과를 누릴 수 있다. 실제 사례로는 경기도는 서울의 구청장급인 기초자치단체장들에게 인·허가 권한이 부여돼 있어 정비사업 진행 속도 및 주택 공급 정책 결정이 빠르다.

지난달 28일 김윤덕 국토부 장관, 전현희 민주당 최고위원, 정원오 성동구청장 등 범여권 인사들은 서울 성동구 성수1구역 재건축 현장에서 만남을 가지며 권한 이양 필요성에 대해 논의한 바 있다. 이날 정 구청장은 “현재 서울시 내에서 지정이 완료됐거나 추진 중인 재개발·재건축 정비구역은 총 1054곳"이라며 사업 규모가 제각각임에도 모든 정비사업이 서울시 단일 창구 체계에서 동일한 절차를 거치고 있다고 지적했다. 이로 인해 상대적으로 신속하게 추진될 수 있는 중·소규모 사업까지 착공이 지연되는 문제가 발생한다는 비판이다.

정 구청장은 “정비구역 지정 권한만이라도 자치구에 위임하면 구청장이 현장 여건과 주민 의견을 직접 반영해 계획을 수립할 수 있고, 도시계획·건축·환경 심의도 구 차원에서 병행 처리할 수 있어 행정 속도가 크게 개선될 것"이라며 “초기 결정권이 분산되면 이후 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가 등 후속 절차도 자연스럽게 연쇄적으로 빨라질 것"이라고 강조했다.

전문가들도 긍정적이다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “지자체장이 의사결정을 하는 것이 더 바람직하다. 지역마다 사정이 다른데 이를 일률적으로 법규로 묶기보다는, 조례 등을 통해 지역에 맞는 세부 규정을 마련하는 것이 효율적"이라며 “너무 구체적인 부분까지 중앙부처가 관여하기보다는, 세부 행정은 지자체가 맡는 것이 맞다"고 말했다.

유선종 건국대 부동산학과 교수도 “구마다 특성이 있다. 예를 들어 재정자립도가 높은 구의 경우 인허가 권한을 가지고 개발 계획을 추진하는 과정에서 정비 구역을 조정하거나 지정하려는 수요가 많다"면서 “현재는 그 권한을 행사할 수 없는 상황이기 때문에 이양을 요구하는 것으로 일정한 범위를 정해 권한을 넘겨줄 필요가 있다"고 지적했다.

시는 부정적이다. 주택 공급은 기반시설 확보, 전세 대란의 가능성 등 때문에 광역 지자체 차원에서 조율해야 한다는 것이다.

오 시장은 지난 13일 “자치구로 인허가권이 이양되면 규모를 떠나 현장에서 상당한 혼란이 생길 것"이라며 “현재 100곳 이상에서 재개발·재건축이 동시다발적으로 진도를 나가고 있다. 일정 시점이 되면 관리처분을 지나 이주·착공·준공 단계로 가야 하는데, 시기 조율이 원활하지 않으면 모든 자치구가 다 빠르게 진행하고 싶어할 것이다. 자치구 간 이해관계 조정 등으로 시기를 조절하지 않으면 전세대란 가능성이 생기는 등 실무적 난점이 있다"고 지적했다.

특히 고도의 전문성이 요구되는 정비사업 계획을 수립·결정할 만한 심의 역량을 자치구가 충분히 갖추고 있는지 검증되지 않았다는 주장도 나온다. 서울 전체를 바라보는 도시계획의 관점에서 정비사업을 추진해야 하는데 자치구는 자신들의 이해 관계만 본다는 것이다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “속도를 높이는 것이 목표라면 의사결정 당사자 수가 줄어들수록 합의를 통해 사업을 진행할 가능성이 높아지는 것은 사실"이라며 “구역 규모를 작게 가져갈수록 이해관계가 단순해져 진행 속도 면에서는 유리하다. 다만 속도가 실제로 얼마나 빨라질지에 대해서는 단정하기 어렵다"고 말했다.

이어 그는 “정비 계획을 세운다는 것은 큰 틀에서 도시 모습을 그리는 것으로, 도시 계획에서 요구되는 목표는 유지해야 한다. 도로·보행 동선 등 도시 인프라를 종합적으로 설계해야 하는데, 구 단위로 권한이 내려가면 이런 체계를 통합적으로 만들기 어려워지는 문제가 생긴다"고 지적했다. 도시는 개별 구역을 따로 정비한다고 좋아지는 것이 아니라는 주장이다. 그는 “역할 분담을 어떻게 해야할 지는 고민이 필요하겠지만, 도시는 네트워크로 연결해야 한다. 그런 면을 고려하면 서울시가 전체적인 큰 틀을 유지하고 기존 방식에서 크게 벗어나지 않은 선에서 역할을 이행하는 게 좋지 않을까 한다"고 덧붙였다.

이 교수는 또 “현재 진행되는 정비 사업 중에는 1000세대 이상인 곳들이 있는데, 인허가 권한이 지자체로 넘어가면 지자체 입장에서는 속도전을 위해 구역을 쪼개게 될 수 있다"고도 우려했다. 실제로는 2000~3000세대 규모로 정비가 이뤄져야 하는 곳도 1000세대 단위로 나눠 추진할 수 있어, 결과적으로 종합적인 정비계획 수립이 어려워진다는 것이다.

도시 정비 사업이 지나치게 민원에 휘둘릴 수 있다는 우려도 있다. 유 교수는 “정비구역 관련 인허가는 현재 서울시가 도시계획 차원에서 다양한 형태로 승인하고 있다. 이를 구청으로 넘기면 주민들과 표심에 더 직접적으로 노출되기 때문에 도시계획 총량과 무관하게 인허가가 남발될 위험이 있다"며 “관점에 따라 생각이 다양할 수 있는 부분이지만, 이런 점들은 우려스러운 부분이 있어 검토가 필요하다"고 말했다.

일각에서는 이번 부동산 권한 다툼이 내년 지방선거를 앞두고 정부가 오 시장을 견제하려는 것 아니냐는 분석도 있다. 오 시장의 핵심 정책 중 하나가 정비사업으로, 재건축 핵심지이자 부촌인 강남 3구 등에서 지지 기반도 확보하고 있다. 그런 만큼 서울시의 부동산 정책 권한을 분산하고 주요 의제를 정부에서 이끌려 한다는 분석이다. 이번 제도 개편 논의의 한 주축을 맡은 정원오 성동구청장 역시 여당의 차기 서울시장 후보로 거론되고 있다.

그러나 서울시의 반대에도 국토부와 민주당 등은 서울 내 주택 공급 문제 해결에 긍정적 효과가 기대된다는 명분으로 곧바로 입법화하겠다는 방침을 굽히지 않고 있다. 국토부는 9·7 공급 대책을 통해 2030년까지 수도권에서 노후 공공청사·국유지 등을 활용해 총 2만8000호를 착공하겠다는 목표를 제시했다. 그러나 시장 반응은 싸늘해 타개책이 필요한 상황이다.

한 부동산 전문가는 “정부와 서울시가 부동산 정책을 두고 싸우고 있는데, 지방선거를 앞두고 너무 정쟁화된 게 아닌지 우려스럽다. 부동산에 있어 기본적으로 정부가 잘하는 부분이 있고 오 시장이 잘 하는 점도 있는데, 지역 사정에 따라 민간 주도나 공공 주도 등을 다르게 가져가야 한다"며 “한 목소리를 내는 것까지는 아니더라도 불협화음이 과도하면 전체적인 모양새가 좋지 않을 뿐더러 시장에 대한 신뢰를 떨어뜨릴 수 있다"고 말했다.

김유승 기자 kys@ekn.kr