[긴급점검]9·7대책은 실패했나③ 서울시-정부 ‘엇박자’…“공급, 공공·민간 투 트랙으로 가야”

▲지난달 남산에서 본 서울 아파트의 모습. 사진=연합뉴스

서울 아파트값이 다시 오르고 있다. 정부가 '9·7 공급대책'을 내놓았지만 실효성을 의심받고 있다. 특히 서울시와 정부가 엇박자를 빚으면서 시장의 혼란이 심각한 상황이다. 집값 안정을 공통의 목표로 삼고 있는 듯 보이지만, 정작 시장에는 불신만 커지고 있다. 정부-서울시간 불협화음을 불식시키고 서울 집값과 관련한 정책 방향을 뚜렷히 해 '불확실성'을 제거해야 시장이 안정화될 것이라는 지적이 나오고 있다.

1일 업계에 따르면, 정부와 시가 서울 부동산 시장 안정화를 둘러 싸고 엇박자를 내고 있다. 정부는 대출 규제 강화와 토지거래허가구역 확대 같은 단기 수요 억제책을 만지작거리고 있다. 반면 시는 민간 공급 활성화를 위한 대대적인 규제 완화에 나섰다. 정비사업 기간을 기존 평균 18.5년에서 12년으로 줄이고 2031년까지 31만 호를 착공하겠다는 '신속통합기획 시즌2'를 꺼내 들었다. 겉으로는 집값 안정을 위한 공조처럼 보이지만 한쪽은 규제 강화를, 다른 한쪽은 규제 완화를 택한 셈이라 시장에서는 이를 “엇박자"로 읽는다. 전문가들은 이런 혼선이 정책 신뢰를 약화시키고, 결국 시장 불안을 더 키울 수 있다고 경고한다.

한국부동산원 통계에 따르면 9월 둘째 주부터 넷째 주까지 마포구 아파트값은 0.88% 올랐다. 성동(1.27%)과 광진(0.8%)도 비슷한 흐름을 보였다. 규제지역으로 묶여 있는 강남(0.39%), 서초(0.51%), 송파(0.68%)보다 오름폭이 더 크다. 시장에서는 '풍선효과'가 재현되고 있다는 해석이 나온다.

정부는 이 같은 집값 과열을 잡기 위해 대출 규제 강화, 토지거래허가구역 확대 등 수요 억제 카드를 만지작거리고 있다. 김윤덕 국토부 장관은 지난달 29일 기자간담회에서 “서울 집값을 유심히 보고 있다. 토허구역 확대 가능성도 열려 있다"며 “모든 건 종합대책 안에서 검토할 것"이라고 밝혔다. 이 때문에 시장에선 이르면 11월쯤 추가 규제가 나올 수 있다는 전망이 나온다. '마용성(마포·용산·성동)'을 비롯해 경기 과천이나 성남 분당까지 지정 대상이 될 수 있다는 관측이다. 만약 토허제 확대로도 집값이 잡히지 않는다면 국토부가 조정대상지역이나 투기과열지구 확대 같은 강한 규제 카드를 꺼낼 가능성도 제기된다.

반면 시는 정반대 방향을 선택했다. 오세훈 시장은 같은 날 '신속통합기획 시즌2'를 발표하며 정비사업 기간을 18.5년에서 12년으로 단축하고, 2031년까지 31만 호 착공을 목표로 내걸었다. 신속통합기획은 시가 재개발·재건축 등 정비사업 계획 수립 단계부터 사업성·공공성의 균형을 잡아주는 가이드라인을 제시해 복잡한 인허가 절차를 줄이고, 사업 속도를 높이는 제도다. 이번 시즌2에서는 인허가 절차 간소화, 협의·검증 신속화, 이주 촉진 등 3대 핵심 전략이 추가돼 공급 확대를 앞당긴다는 구상이다.

시는 이날도 대출 제한 완화, 건축 규제 개선 등을 담은 '등록 민간 임대주택시장 활성화 방안'을 내놨다. 소규모 오피스텔의 도로 접도 조건을 기존 20m에서 12m로 완화해 건축 가능한 부지를 늘리고, 임차인이 전세계약 전에 집과 집주인의 위험도를 확인할 수 있도록 인공지능(AI) 기반 전세사기 위험분석 리포트를 제공하는 식이다. 전세사기 방지와 임대주택 공급 확대를 동시에 노리겠다는 것이다.

일각에선 시의 이같은 규제 완화가 오히려 서울 집값 불안을 확대시킬 것이라고 지적한다. 실제 최근 부동산 경기 불황이 심화되면서 민간 재건축·재정비는 아무리 서울 시내라도 강남·서초·송파 강남 3구, 마용성(마포·용산·성동구) 등 1급지에서나 가능하다. 이곳들은 재개발 지구 지정만 되도 '똘똘한 한 채' 심리 탓에 전국에서 투자가 몰려들어 집값이 상승하고 있는 게 현실이다.

시장 불안을 잠재울 해법은 단순하지 않다. 단기적으로는 금융 규제가 불가피하지만, 중기에는 정비사업 정상화, 장기에는 공공과 민간의 투트랙 전략이 병행돼야 한다는 게 전문가들의 공통된 진단이다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원은 단기 과열 차단에는 금융 규제가 불가피하다고 진단했다. 공급 대책은 입주까지 최소 3년 이상 걸리기 때문에 지금 당장 효과를 내기 어렵다는 것이다. 그는 “단기적으로는 금융 규제로 수요를 억누를 수밖에 없다"며 “토지거래허가구역 확대 같은 강한 규제 신호는 오히려 '지금 아니면 못 산다'는 매수세를 자극할 수 있으므로 신중해야 한다"고 조언했다.

이재명 정부가 어떤 신호를 내느냐에 따라 시장 반응이 정반대로 달라질 수 있으므로 서울 집값과 관련해 현재의 '모호한' 정책 기조를 분명히 해야 한다는 지적도 나온다.

조주현 건국대 부동산학과 교수는 확실한 공급 정책을 강조했다. 조 교수는 “정비사업이 정상적으로 돌아가지 않으면 공급 확대는 공염불"이라며 “공사비 분쟁, 분양가 규제, 세입자 보상 문제가 풀리지 않는 한 착공 목표는 숫자에 불과하다"고 지적했다. 특히 분양가를 인위적으로 눌러두면 조합원 부담만 커지고 사업성은 악화돼 결국 사업이 멈출 수밖에 없다는 것이다. 결국 시 혼자 속도를 내는 것으로는 한계가 뚜렷하며, 중앙정부 차원에서 제도적 보완을 마련하고, 이재명 정부가 공급 정책의 우선순위를 확실히 잡아야 한다는 주문이다.

서진형 한국부동산경영학회장도 시와 정부간 엇박자를 최소화하는 한편 장기적인 관점에서 공공과 민간의 역할 분담을 명확히 해야 한다는 점을 지적했다. 그는 “공공과 민간의 공급이 다 중요하므로 투트랙으로 가야한다. 정부와 시가 대립각을 세우면 정책 효과가 반감된다"고 말했다. 정부는 공공용지 확보와 제도적 틀 마련에, 서울시는 민간 정비사업 속도전에 각각 집중하는 분업 체계가 필요하다는 설명이다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 재개발·재건축 활성화를 위해 시와 정부가 협력해야 한다고 주장했다. 그는 “서울은 공공이 공급할 땅이 거의 없다. 결국 재건축·재개발을 어떻게 정상화하느냐가 핵심"이라며 “분양가 규제를 그대로 두면 조합원 부담만 커지고 사업은 멈출 수밖에 없다"고 비판했다. 이어 “정부와 시가 협력해 유연한 해법을 내지 않으면 착공 목표는 공허한 숫자에 그칠 것"이라며 “서울의 공급 해법은 정비사업에 달려 있고, 규제 틀만 고수해서는 현실적인 대안을 찾기 어렵다"고 덧붙였다.

서예온 기자 pr9028@ekn.kr