삼성물산·GS건설, ‘리모델링 강자’ 포스코 빈 자리 노린다

▲지난 8월 27일 열린 래미안 넥스트 리모델링 파트너십 행사에서 김상국 삼성물산 주택개발사업부장이 발언하고 있다. 삼성물산

장기간이 소요되는 재건축 등 정비사업의 빈틈을 채우는 리모델링 시장의 최강자는 그동안 포스코이앤씨였다. 그런데 포스코이앤씨가 최근 산재 사고 이슈로 신규 수주 활동에 지장을 받게 되자 다른 대형건설사들이 치고 들어오면서 경쟁이 뜨거워지고 있다.

1일 통계청 자료에 따르면 2023년 기준 전국 아파트 1263만 세대 중에서 47%가 준공한 지 20년 이상이 지난 구축 아파트로 분류된다. 이 가운데 380만 세대(30%)는 입주 연차가 20~30년이고, 214만 세대는 입주 연도가 30년 이상 된 노후 아파트다.

1990년대 이전에 준공한 아파트는 주로 정비사업을 통해 재건축 작업을 거쳐 신축 아파트로 거듭나왔다. 반면 1990년대 이후 준공한 아파트는 대부분 용적률 250% 이상을 적용 받아 재건축 진행이 어려운 측면이 많았다.

이렇게 구축이면서도 높은 용적률로 재건축이 실질적으로 어려웠던 노후 단지들이 신축 아파트로 재탄생하기 위해 택한 방법이 리모델링이다. 재건축 사업에 비해 규제가 덜하고, 인허가 절차도 간소해 사업 추진이 신속한 것이 리모델링의 강점이다.

90년대에 완공돼 입주한 지 20년이 넘어간 단지들이 재건축 대신 리모델링을 택하면서 2010년대부터 본격적으로 아파트 리모델링 시장이 형성됐다.

리모델링 사업을 선도한 건설사는 포스코이앤씨다. 2014년 시장에 뛰어든 포스코이앤씨는 현재까지 누적 리모델링 사업장이 40여곳에 달한다. 국내 최초 수직증축 리모델링 단지인 '잠실 더샵 루벤(송파 성지아파트 리모델링, 2025년 3월 입주)'과 국내 최초 별동 증축 리모델링 딘지인 '더샵 둔촌 포레(둔촌 현대 1차 리모델링, 2024년 11월 입주)'를 리모델링한 곳도 포스코이앤씨다.

지난 5월엔 서울 최대 리모델링 사업장으로 꼽히는 사업비 2조원 규모의 '이수 극동·우성 2·3단지' 리모델링 사업을 수주하면서 누적 수주액 13조3000억원을 기록했다.

그러나 아파트 리모델링 시장 선점 주자인 포스코이앤씨가 7월부터 산재 사고 이슈로 신규 수주 활동에 큰 제약을 받게 되면서 후발주자들의 도전이 거세질 전망이다.

업계 1위 삼성물산은 최근 기존 리모델링 사업에서 한층 더 사업 추진 속도를 단축한 '넥스트 리모델링' 사업 모델을 선보였다. 2000년대 이후 아파트들을 대상으로 한다. 2005년부터 3층 이상, 연면적 1000㎡ 이상 건축물도 내진설계가 의무화되면서 2000년대 이후 준공 단지들의 구조가 견고해졌다.

특히 2000년대 준공 단지들은 커뮤니티 시설이 부족하고 시스템과 서비스가 노후화 된 반면 3~4베이 평면과 발코니 확장, 세대 직결 지하주차장 시설이 보편화되면서 공간 구성은 안정화돼 있다. 이런 단지들은 기존 방식의 리모델링을 적용하기에는 공사범위가 너무 과도한 상황이다.

삼성물산의 넥스트 리모델링은 이런 단지들을 대상으로 기존 골조를 유지한 채 더욱 신속한 리모델링 사업을 진행해 공사 기간을 크게 단축한 것이 특징이다. 반포 푸르지오, 서초 래미안, 이촌동 동부 센트레빌 등 전국 12개 단지와 업무 협업을 맺고 넥스트 리모델링 시범 사업을 시작한다.

삼성물산 관계자는 “넥스트 리모델링 사업은 기존 리모델링 사업보다도 사업 기간을 더욱 단축 해 2년 내 리모델링 작업을 완료할 수 있다"며 “일반적인 리모델링 사업 추진이 어려운 단지들에 큰 해결책이 될 것"이라고 말했다.

GS건설은 각 세대별로 내부 리모데링 사업을 진행하는 사업 모델을 개척하고 있다. 이를 위해 GS건설은 아파트 주거환경 개선 토털 솔루션 자회사 '하임랩'을 신설했다.

하임랩은 구축 아파트의 노후화로 인해 발생하는 단열, 누수, 결로와 같은 기능적인 문제와 악취, 공기질과 같은 주거환경에 대한 문제를 전문 장비와 엔지니어가 진단 후 점검 보고서를 제공한다. 고객 취향에 맞춘 1:1 디자인 상담을 통해 기능과 디자인 모두 개선하는 토털 리모델링 서비스를 제공한다.

특히 전담 디자이너와 구축아파트 기능 개선을 위한 시공 담당자가 한 팀을 이뤄 고객 소통과 현장관리를 진행함으로써 높은 시공 품질을 완성한다. 시공 1년 뒤에는 주거 기능과 환경에 이상이 없는지 재 점검해 주는 '애프터 하임' 서비스를 통해 사후 관리도 제공한다.

GS건설 관계자는 “하임랩의 리모델링 사업은 하자보수 기간이 대부분 종료된 10년 이상의 아파트에 거주하는 고객층에게 큰 호응을 얻고 있다"고 전했다.

임진영 기자 ijy@ekn.kr