[이슈&인사이트] 부동산 PF부실위험과 캐피탈 업계의 위험관리

▲서지용 상명대학교 경영학부 교수

최근 우리 경제에서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실화가 뇌관으로 부각되고 있다. 지속되는 고금리 여파로 가계의 채무부실과 함께 부동산 시장의 PF 부실 우려가 커지고 있기 때문이다. 특히 부동산 PF는 이미 태영건설의 워크아웃 돌입으로 추가적인 부동산 금융 부실의 가능성도 있다. PF는 기업 담보에 기초한 금융권 대출과 달리 부동산 개발 사업의 미래현금흐름에 의한 금융지원방식으로 부동산 경기에 크게 연동된다.

국내 부동산 개발은 사업을 주관하는 시행사의 토지 매입과 사업 인허가 획득으로 시작되며, 초기 사업단계에 필요한 비용은 대체로 저축은행, 증권사, 캐피탈사 등 제2금융권으로부터 조달된다. 조달된 자금은 분양과 착공절차가 진행되는 본 사업과 초기 사업을 연결한다는 의미에서 브릿지론(bridge loan)이라고 칭한다.

그런데 최근 A급 이하 캐피탈사의 부동산 PF 대출이 자기자본의 1.5배에 달하는 것으로 확인된다. 저축은행, 증권사와 달리 수신기능이 없는 캐피탈사는 회사채 발행을 통해 자금을 조달한다. 그런데 고금리 여파로 조달여건이 좋지 않은 상황에서 전적으로 회사채 등 시장성 수신에 의존하는 캐피탈사의 경우 브릿지론 부실이 확대되면 유동성 위기에 직면할 가능성도 배제할 수 없다.

캐피탈 업권은 자동차 할부금융 및 리스업에 주력하는 A급 이상 회사와 기업금융 및 PF 대출의 사업 비중이 높은 A급 이하 업체로 구분된다. 당연히 후자의 경우 브릿지론 보유 비중이 큰 관계로 건전성 악화 가능성이 큰 편이다.

따라서 향후 A급 이하 캐피탈사의 대출자산 부실화로 인한 고정이하자산 비중이 늘어날 가능성이 있다. 단기적으로는 자산 부실화에 대비한 대손충당금 적립률을 높일 필요가 있다. 현재 130% 수준의 대손충당금 요적립액 대비 실적립액 비율을 상향 조정해서 유지될 수 있도록 지속적인 관리 감독이 필요하다. 중장기적으로는 대손발생시 이를 감내할 자본확충 노력이 필요하다.

그런데 자본적정성 지표로 많이 사용되는 레버리지 배율에는 문제가 있다. 현 레버리지 배율은 자기자본 대비 총자산의 배율을 의미하는데, 캐피탈업권의 경우 10배가 한도로 부여돼 있다. 레버리지 배율을 통해 캐피탈사의 부채위험 및 자본적정성 수준을 가늠해볼 수 있다. 레버리지 배율 규제가 캐피탈사의 위험 발생에 따른 완충 수준을 판단하는 데 있지만, 현 레버리지 배율로는 정확한 자본확충 정도를 가늠하기 어렵다.

총자산의 경우 운용되는 자산종류별 위험 수준이 정확히 반영되지 못하기 때문이다. A급 이하 캐피탈사의 경우 PF 및 기업금융 등 위험자산 비중이 높지만, A급 이상의 캐피탈사는 자동차 할부금융 및 리스자산 비중이 높다. 당연히 후자의 경우 부실 가능성이 작고, 금리 변동에 따른 위험노출액도 적은 편이다. 따라서 자산종류별 위험 수준을 차별적으로 고려하지 않는 명목 수준의 현 레버리지 배율은 규제지표로 활용이 제한된다.

이로써 레버리지 배율 지표의 개선을 위해 각각의 자산종류별로 적용되는 위험가중치를 곱한 후 이를 모두 합산하는 방식의 위험가중자산을 총자산 대신 사용해야 한다. 위험가중자산을 분자로 고려할 경우 A급 이상 캐피탈사의 레버리지 배율은 하락하고, A급 이하의 레버리지 배율은 분자의 금액 증가로 상승할 것으로 보인다.

그런데 최근 명목 레버리지 배율의 경우 A급 이하 캐피탈사의 수치가 오히려 낮아진 것으로 확인된다. 이를 토대로 A급 이하 캐피탈사의 자본적정성 수준이 높아진 것으로 잘못 판단할 수 있다. 실상은 신용등급이 낮은 A급 이하 캐피탈사의 조달금액이 줄어들며 부채 축소에 따른 총자산 수치가 감소한 데 원인이 있다.

오히려 A급 이상 캐피탈사의 경우 중고차 할부금융 및 리스 이용 수요가 많아지며, 상대적으로 높은 신용등급을 활용하여 자금조달 규모가 늘어났다. 따라서 오히려 A급 이상 캐피탈사의 레버리지 배율이 상승한 것으로 확인된다.

PF 대출 부실에 따른 캐피탈업권의 부채위험과 자본확충 수준을 가늠해줄 레버리지 배율이 위와 같은 착시현상을 그대로 반영하고 있다는 것이 문제다. 이러한 문제점은 업권의 건전성과 자본적정성 수준의 판단에 왜곡을 가져올 수 있다.

결론적으로 PF 대출 부실로 건전성 악화가 우려되는 제2금융권 중에서 수신기능이 부재해 유동성 위기 가능성에도 노출되어 있는 캐피탈 업권에 대한 위험관리 강화가 필요하고, 이를 위한 레버리지 배율의 개선이 시급하다.

아울러 자본력이 취약한 제2금융권 업체들의 무분별한 부동산 PF 참여를 제한하는 제도 마련도 시급하다. 금융사의 부실은 금융소비자의 손실로 귀착될 수 있기 때문이다. 금융당국은 PF 채무보증, 브릿지론 등을 취급하는 제2금융사에 대한 위험노출액 수준을 제한하고, PF 대출 집중위험 규제도 한층 강화해야 한다.

서지용