하반기 부동산 PF부실 우려로 중소건설사 줄도산 현실화

▲최근 부동산PF 부실로 인해 건설사들의 줄도산이 우려되고 있다. 사진은 세종의 한 건설현장. 기사와 관계없음.

[에너지경제신문 김준현 기자] 올해 하반기 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려로 인해 중소건설사들의 줄도산이 현실화되고 있다. 중소건설사의 사업장은 보통 30개월 정도의 준공기한을 갖고 있는데 건설사가 공사를 제때 완공하지 못하고 PF 만기가 도래하면서 대출금을 갚아야 하나 갚지 못해 도산 위기에 빠질 수 있다는 지적이다.


◇ 책임준공에 의한 건설사 도산위기

19일 한국건설산업연구원에 따르면 지난 2020년~2022년 부동산이 활황기 시절에 착공한 사업장들이 곧 책임준공기한을 맞이한다. 건설사가 기한 내 공사를 완료하지 못하면 대주단의 원리금을 바로 갚아야 하는데 그러지 못하고 ‘채무인수’ 위험에 노출된 건설사가 많아진 것이다.

채무인수는 PF사업에 투입된 대주단의 원리금을 시공사가 갚아야 하는 것을 말한다. 건설사는 보통 자금력이 부실한 시행사를 대신해 ‘책임준공’에 대한 약정을 맺는데, 대출 기한이 만료되면 대주단의 대출금을 갚아야 한다.

다만 중소건설사 다수가 외부로부터 자금조달이 거의 끊긴 상황이다. 지난 2021년부터 현재까지 공사비 인상 부담과 지방, 비수익형 부동산의 저조한 분양 흐름이 지속되다 보니 자금압박을 느끼고 있는 것이다.

특히 지난 1일 대한건설협회가 주관한 ‘중소건설사 대상 실무간담회’ 면담을 통해 확인한 결과 올해 하반기와 내년 상반기 내에 채무를 해결하지 못하는 건설사가 더 많아진 것으로 나타났다.

건산연에 따르면 앞서 지방 중소건설사들이 참여한 대부분 사업장에서 건설사가 대주단에게 책임준공과 조건부 채무인수, 연대보증 약정을 걸어놓은 상태다. 이같은 상황에서 지난 1~2년간 동시다발적으로 발생한 원자재 및 인건비 가격 상승, 노조파업 등으로 불가피하게 공기가 지연되면서 적지 않은 시공사들이 책임준공기한을 넘겨 채무인수 위험에 노출돼 있거나 채무가 이미 인수된 것이다.

여기에 더해 채무인수 약정을 걸지 않은 사업장에서도 기한이익이 상실됐다는 이유로 대주단이 시공사에게 채무를 요구하는 경우도 발생하고 있다.

이 가운데 신탁사업이 가장 큰 문제로 작용하고 있다. 지난 2년간 중소건설사들의 70~80%가 신탁사와 함께 사업을 끌고 갔다가 채무를 인수해야 하는 위험이 발생하고 있기 때문이다.

실제로 대한건설협회와 건산연이 이달 1일부터 11일까지 국내 주요 건설사(시공능력평가액 40위~600위)를 대상으로 실시한 ‘부동산 신탁사 참여 PF 사업장 현황 분석 결과’에 따르면 신탁사가 참여한 총 70개 사업장 중 62곳이 채무인수 약정을 체결했다.

올해 8월 말까지 현재 11곳이 채무인수가 발생했고, 14곳이 3개월 내 채무 인수가 발생할 것으로 예상되고 있다. 또 10곳이 6개월 내 채무인수 위험에 노출돼 있다. 총 70곳 중 26곳은 공사비 증가, 채무인수 부담 등으로 인해 공사비 회수가 곤란한 상황이다.

건설업계 한 관계자는 "건설사의 부실은 곧 PF사업에 참여한 시행사나 신탁사 등의 연쇄부실로 이어질 수 있어 경제 전반적 위기로 번지기 전 정부의 대책 마련이 요구된다"고 말했다.


◇ 시장 충격 가능성…대비책 마련 시급

김정주 건산연 연구위원은 "PF시장의 충격 발생 억제와 실제 충격이 발생할 시의 여파를 최소화하기 위해, 지원의 사각지대에 놓여있는 중소건설사 참여 사업장에 대한 지원 확대를 고민할 시점이다"라고 강조했다.

그는 현재 운영 중인 대주단이 개발사업 부실에 따른 손실을 시공사와 일정 부분을 분담하는 구조로 대주단 협약 내용을 개정할 필요가 있다고 제안했다. 또한 한국자산관리공사(캠코)의 1조원 규모의 ‘PF 사업장 정상화 지원펀드’ 조성 범위를 확대해야 한다고 했다. 현재 투자대상은 본PF를 발생하기 전의 ‘브릿지론’과 ‘착공 전의 본PF사업장’으로만 돼있다. 여기에 ‘착공 후의 일부 본PF사업장’도 지원할 수 있도록 해야 한다는 입장이다.

김정주 연구위원은 "중소건설사들의 자금조달 애로를 완화시켜 주기 위한 유동성 공급 장치 마련에 대한 적극적 고민도 이뤄져야 할 것이다"고 설명했다.

kjh123@ekn.kr