[이슈&인사이트] 주택사업, 하방 리스크 철저 대비를

▲김덕례 주택산업연구원 선임연구위원/고려대학교 정책대학원 겸임교수

올 한해 세계경제는 물론 국내경제도 어려울 것으로 전망된다. 고물가·고금리·고환율의 복합 경제위기에 선제적·적극적으로 대응하고 국가적으로 비상경제대응체계를 가동하면서 부동산시장 정상화, 임대차 시장 안정 등의 정책을 추진하고 있다. 그러나 여전히 글로벌 경기위축 등 대외여건 악화에 따라 국내 실물경제 영향이 본격화되면서 민생의 어려움이 가중될 것으로 보인다.

정부도 국내경제가 올 상반기를 중심으로 경기·금융시장 및 민생경제 전반에 걸쳐 어려움이 심화되면서 2023년 경제성장률이 1.6% 상승에 그칠 것으로 전망했다. 한국은행도 올 한 해 국내 경제가 1.7% 성장에 머무를 것으로 보고 있다. 상당히 보수적인 전망치이다. 문제는 이러한 저성장 기조가 올 한해로 끝나지 않을 수 있다는 것이다. 따라서 주택기업은 저성장국면에 대응 가능한 경영전략을 준비해야 한다

코로나 극복을 위해 한국은 물론 전세계적으로 강력히 추진된 저금리 정책은 빠른 속도의 ‘탈저금리 정책’으로 급선회하고 있다. 이에 따른 영향은 올해도 이어질 것으로 보인다. 고금리 조건을 감안할 때 주택사업자금 조달비용을 감당할 수 있는가에 대한 자체적인 점검이 필요하다. 또한, 재고주택 가격이 빠르게 하락하고 있기 때문에 분양가격 산정시 좀 더 신중해져야 하며, 분양을 하더라도 미계약, 미입주로 이어질 수 있기 때문에 사업장에 대한 철저한 관리가 중요하다.

호황기에 맞춰진 주택사업 포트폴리오를 위축기·불황기에 대비할 수 있는 ‘컨틴전시(Contingency) 플랜‘으로 대체해야 한다. 거래가 크게 준 상황에서 지역별로 초기분양률이 낮아지고 있다. 미분양이 늘고 있고, 청약경쟁률도 미달인 지역이 속출하고 있다. 원자재값 상승으로 공사비 논란 사업장이 증가하고 있다. 부동산소비자심리도 크게 위축된 상황이다. 금리인상 위험이 여전하기 때문에 이러한 흐름은 당분간 지속될 것이다.

규제지역이 대거 해제되면서 그동안 규제 많은 아파트 대신 인기가 높았던 오피스텔, 생활형숙박시설, 도시형생활주택 등 수익형 상품의 시장성이 달라질 수 있다. 이처럼 비정상적인 규제의 정상화 과정에서 주거상품성이 달라질 수 있는 만큼 단기적으로는 이러한 변화 흐름에 대한 모니터링이 중요하다.

단기적으로 집값이 크게 하락하거나, 미분양이 급격히 증가하는 지역의 신규 분양사업은 신중할 필요가 있다. 지난해 상반기에 대구, 대전, 세종지역 집값이 하락했다. 하반기 들어 전국적으로 하락하기 시작했으며, 대구, 인천, 대전, 세종, 경기지역의 하락폭이 커지고 있다.

지난해 10월 기준으로 미분양도 전국적으로 4만 7217호가 있다. 대구에만 1만호 이상의 미분양이 있고, 경기와 경북지역에 5000호가 넘는 미분양이 쌓여있다. 준공후 미분양은 7천호 정도가 있는데, 부산과 지방 도지역에 많다. 이렇듯 지역별 상황이 다르기 때문에 사업지를 중심으로 하는 지역시장의 철저한 여건분석을 토대로 사업추진전략을 마련해야 한다.

또한, 세계경제 질서가 재편되고 글로벌 공급망이 훼손되면서 국내 산업계에도 직간접적인 영향이 거세지고 있다. 주택건설시장도 다르지 않다. 저금리 기조 속에서 주택가격 급등이 이어지던 지난해 상반기와 달리 지난해 하반기 이후 주택가격 급락지역이 속출하면서 올해 주택시장은 암울하다.

올 해 주택건설 수주도 감소할 것으로 보인다. 그동안 주택건설 수주시장은 활황을 보였다. 최근 3년간 연간 80~90조원의 수주를 달성했고, 민간 주거용 건설수주도 70~80조원에 이른다. 그러나 과거 금융위기 시절에 주택건설 수주가 고점대비 52%까지도 줄어든 시기가 있었던 점을 고려한다면, 지난해 하반기 이후 본격화되고 있는 주택시장 침체로 민간주택건설 수주시장도 어려움이 커질 수밖에 없다.