"상생임대인 제도, 임대차 시장 안정에 기여"

▲사진=연합

[에너지경제신문 김기령 기자] 정부가 저렴한 임대주택 공급을 유도하기 위해 제시한 상생임대인 제도가 취지에 맞게 전월세 시장 안정화에 효과를 낼 수 있을지 귀추가 주목되고 있다. 제도 안착을 위해서는 임대인들이 안정적인 가격에 전월세 물량을 내놓을 수 있도록 하는 것이 가장 중요한데 전문가들은 이를 위해서는 더 다양한 세제 혜택이 뒷받침돼야 한다고 지적했다.

27일 부동산업계에 따르면 상생임대인 제도는 직전 임대차 계약 대비 전월세를 5% 이내로 올릴 경우 집주인들이 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있게 하는 제도다. 기존에는 비과세 혜택인 2년 실거주 요건 중 1년만 인정해주는 방식이었고 9억원 이하 주택에만 적용됐다. 적용 기한 역시 올해 말까지로 한시적이었다. 이번에 윤석열 정부는 이 제도의 혜택 확대를 비롯해 상생임대인 요건 완화, 적용기한 연장 등 제도 개선에 나섰다.

정부가 상생임대인 제도를 발표한 지난 21일부터 이날까지 부동산 커뮤니티 등에는 ‘저는 상생임대인 조건에 해당하나요’ 등을 문의하는 게시물이 쏟아지고 있다. 내년에 계약갱신청구권을 활용해서 계약 갱신을 할 경우 상생임대인 혜택을 얻을 수 있는지, 지금 집을 매수해서 전세 계약을 할 경우에도 제도 적용을 받을 수 있는지 등의 내용이 대부분이다.

임대인들의 관심이 늘어나고 있는 만큼 시장에서는 전월세 가격 안정화에 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것으로 보고 있다. 임대차계약갱신청구권 소진 매물 등장으로 오는 8월 이후 전세난이 심화될 것이라는 우려 역시 줄어들 전망이다.

이번 제도 개선 이전에는 집주인들이 전월세 임차인을 구하는 대신 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 실거주 중이었거나 집을 비워두는 경우가 많았다. 하지만 업계에서는 이들이 이번 제도 개선을 계기로 전월세 물량을 대거 내놓을 것으로 내다봤다. 덩달아 직전 계약 대비 5% 이내로 임대료를 올릴 수 있기 때문에 전월세 가격 역시 크게 오르지 않는 수준에서 나올 것으로 예상된다.

기획재정부가 지난 24일 발표한 ‘상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답’에 따르면 직전 임대차 계약과 상생임대차 계약 사이에 시간적 공백이 있더라도 상생임대인 조건에 부합한다.

전문가들도 상생임대인 제도 개선이 전월세 시장 안정화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "임대차 가격 안정 효과가 있을 것으로 보인다"며 "임차인의 범주는 한정돼 있기 때문에 물량 확대보다 가격 안정이 더 시장 안정화에 효과적으로 작용할 것"이라고 말했다.

함영진 직방빅데이터랩장은 "주택담보대출 취급 시 1주택자 처분기한 2년 확대, 무주택자 전입요건 폐지 등은 시장에 단기 임대차 물량을 확대시키는 데 일조할 것"이라고 전망했다.

다만 1가구 1주택에 양도세 비과세 혜택이 적용되기 때문에 다주택자를 움직이는 것이 쉽지 않을 것이라는 전망도 나왔다.

함 랩장은 "상생임대인 양도세 특례를 다주택자에게 확대하더라도 세제혜택이 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제 등으로 제한되며 다주택자가 실질적 혜택을 체감하기 제한적"이라며 "다주택자를 임대인으로 변환시키기 위해 아파트 매입임대사업자 세제혜택 유인을 재 고려해 볼 필요가 있다"고 조언했다.

뿐만 아니라 이번에 개선된 상생임대인 제도에 따라 2년 실거주 요건이 폐지되면서 갭투자가 활발해질 수 있다는 점은 한계로 지적된다.

윤 수석연구원은 "상생임대인 제도로 전월세 가격 안정 효과는 있지만 시장에서 우려하는 것처럼 갭투자가 용이해진 점은 문제"라며 "하지만 갭투자를 활용한 신규 주택 매입 시 제도 적용기한이 다소 짧아서 기간 내 상생임대인으로 적용받기란 사실상 어려울 것으로 보인다"고 설명했다.

상생임대인 제도는 오는 2024년 12월31일까지 계약을 체결하고 임대인이 계약금을 지급받아야 적용 가능하다. 따라서 올해 말까지 신규 주택을 매입해 전월세 계약을 체결하고 2년 뒤인 2024년 12월31일 전에 5% 이내로 임대료를 올리는 계약을 체결해야 상생임대인 조건에 부합해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

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