"9억원 초과 주택 보유자라서 전세대출 연장 안 된대요"... 전세대출 규제에 시장 혼란 가중

▲서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 잠실 아파트 모습. 연합뉴스

[에너지경제신문 김기령 기자] #서울 영등포구 신길동 A 아파트에 전세 거주 중인 정모씨는 최근 은행으로부터 전세자금대출 연장이 불가하다는 통보를 받았다. KB 시세 기준 9억원 초과 주택을 보유한 1주택자는 전세대출을 연장할 수 없도록 제도가 변경됐기 때문이다. 정씨가 보유한 아파트는 송파구 B 아파트로 매매 당시 7억원에서 현재 매매가가 10억원으로 올랐다. 정씨는 "누가 집값을 올려달라고 했느냐"며 "송파구 아파트에는 실거주할 여건이 안 되는데 대출을 막아버리면 어떻게 하라는 건지 막막하다"고 토로했다.

전국적으로 집값이 급등하면서 9억원 초과 주택이 늘자 위와 같은 사례가 속출하고 있다. 1주택자이지만 학교, 직장 등을 이유로 다른 도시 혹은 다른 자치구에 전세 거주 중인 경우 보유 주택이 9억원을 넘으면 전세자금대출 연장이 제한된다. 정부는 전세대출이 갭투자로 고가주택 매입에 활용되는 것을 막고 주택 안정을 꾀하기 위한 조치라고 밝혔지만 시장은 혼란 양상이다. 대출 연장을 받지 못한 세입자들이 고금리인 제2금융권으로 대환하거나 비싼 전세 대신 오히려 보증부월세로 전환하고 있어 주택 시장 불안은 더욱 가속화될 전망이다.

2일 부동산업계에 따르면 해당 전세대출 규제는 금융위원회가 지난 2020년 1월 고가주택 전세대출 보증 제한 조치를 발표하면서부터 시행됐다. 정부가 지난 2019년 내놓은 12·16대책 ‘주택시장 안정화 방안’의 후속 조치다.

금융위와 국토교통부는 규제 시행 시점인 지난 2020년 1월20일부터 시가 9억원 초과 고가주택 보유자에 대한 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증의 전세대출보증을 제한했다.

주요 규제 대상은 △비고가주택 보유자가 전세대출을 받은 후 보유 주택가격 상승으로 전세대출연장 시점에 고가주택 보유자가 된 경우 △고가 주택 보유자가 자녀교육 문제로 다른 지역에 거주 이전하면서 전세자금대출을 신규 신청하는 경우 △규제시행 전 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 전세금 증액이 필요한 경우 등이다.

다시 말해서 9억원 미만 주택 보유자가 제도 시행 이후 전세대출을 받았을 경우 2년 후 만기 시점에서 보유 주택이 9억원을 초과하면 전세대출을 연장할 수 없고 9억원 초과 주택 보유자가 전세금이 올라 대출 증액이 필요하더라도 증액이 불가한 것이다.

이를 두고 온라인 부동산 커뮤니티 등에는 정부의 규제 정책을 비판하는 목소리가 나오고 있다. 한 부동산 커뮤니티에는 ‘정부가 집값을 올려놓는 바람에 서울에 9억원 미만 집이 거의 없는데 9억원 주택을 고가주택으로 볼 수 없다’, ‘보유한 주택은 이미 세입자가 계약갱신청구권 쓴 상황이라 실거주도 할 수 없는 처지인데 전세대출 만료로 쫓겨나면 정부가 책임지는 것이냐’ 등의 여론이 형성되고 있다.

올해가 제도 시행일 기준으로 2년이 되는 시점이기 때문에 올해부터 전세대출 연장 불가를 통보받는 이들은 더 늘어날 전망이다.

전세대출 연장을 받지 못하는 세입자들은 기존 전세자금대출을 제2금융권으로 대환대출받거나 대출이 불가능한 금액만큼 보증부월세로 전환하는 등의 방법을 선택하고 있다. 이에 정부 정책이 전세의 월세화를 가속화하고 있다는 지적이 나온다.

부동산업계 한 전문가는 "집값이 상승하면서 고가주택의 기준을 예전보다 상향할 필요가 있다"며 "요즘처럼 매물이 없는 상황에서는 자칫 집을 팔았다가 매수할 집을 구하지 못할 가능성이 큰데 전세대출까지 제한해버리면 시장에 혼란을 야기할 수밖에 없다"라고 꼬집었다.

익명을 요구한 금융업계 한 관계자는 "정부 입장에서는 임대차 시장에 전세보다 월세 비중이 높아지는 것을 선호할 수 있다"며 "전세대출로 충당하는 전세 대신 월세로 전환되면 가계부채를 줄일 수 있고 전세대출을 규제하면 갭투자 비율을 낮추게 돼 집값을 안정시킬 수 있기 때문"이라고 말했다.

giryeong@ekn.kr