도심복합사업 1호 증산4구역, 분담금·중대형 면적 공급 두고 '삐걱'

▲증산4 구역 도심 공공주택 복합사업 개발조감도. 국토교통부.

[에너지경제신문 손희연 기자] 2·4대책의 핵심으로 꼽히는 도심공공주택 복합사업(도심복합사업)의 추정 분담금과 분양가가 처음으로 베일을 벗었다. 도심복합사업 1호 사업지인 서울 은평구 증산4구역이다. 현재 증산4구역 내에서는 추정분담금 함께 전용면적 84㎡ 초과 중대형 물량이 간담회 내용에서 빠지면서 주민들 사이에서 우려의 목소리가 나오고 있다.

29일 LH(한국토지주택공사)와 부동산업계 등에 따르면 LH는 전날 도심공공주택 복합사업 후보지인 증산4구역을 대상으로 2차 주민설명회를 개최했다.

LH는 증산4구역 2차 주민 설명회에서 분양가를 3.3㎡ 당 2257만원으로 책정했다. 분양가 상한제가 적용되며 택지비와 건축비로 분양가가 산정된다. 전용 59㎡는 5억8292만원, 전용 84㎡는 7억3070만원 등이다. 토지 소유주들에게 제공되는 우선분양가는 일반 분양가의 85%수준이다. 하지만 분양가는 향후 더 높아질 수 있다. 이를 방증하듯 최근 정부는 분양가 상한제 기준을 완화하겠다고 밝혔다. 무엇보다 분양가는 향후 감정평가 결과에 따라 변동될 수 있기 때문이다.

여기서 증산4구역이 도심복합사업을 시행하면 분담금 총액은 1665억원으로 추정된다. 민간개발(3970억원)보다 2305억원 낮다. 가구 당 평균 분담금은 약 9000만원 부과된다. 민간 개발을 할 시 2억3000만원의 분담금이 드는 것과 비교해 1억4000만원 가량 줄어든 금액이다.

이는 용적률을 상향시킨 인센티브 때문이다. 민간 개발의 경우 최대 용적률은 247%인데 공공개발은 295%까지 높일 수 있다. 현재 증산4구역의 평균 용적률은 188%다. 기부채납 비율도 23%에서 17%로 6%포인트 감소한다.

이 와중에 LH가 추정한 증산4구역 추정분담금에 대해 볼멘소리가 나오고 있다. 우선공급 분양가는 59㎡ 4억4900만원, 84㎡ 6억2000만원으로 추정된다.

이에 대지지분이 33㎡(10평)인 공동주택 종전자산 추정액이 3억4900만원으로 평가될 경우, 59㎡ 분담금은 1억4500만원, 84㎡ 분담금은 2억7100만원에 그친다. 이에 대해 증산4구역 주민들은 주택들 토지지분이 대부분 7~8평 규모이기 때문에 LH의 추정 분담금 산정은 10평 기준으로 진행된 점을 들어 실제 분담금은 더 높을 것이라는 우려를 내비친다.

반면 LH가 추정한 분담금이 실제 더 낮아질 가능성도 있을 것이라는 전망도 나온다. 분담금은 조합원 분양가에 종전자산 감정가액을 뺀 금액이다. 감정가액이 클수록 분담금이 줄어든다. 추정 분담금은 올해 감정가액을 기준으로 하기 때문에 실제 분담금이 매겨지는 사업시행인가 시점에는 땅값이 더 오를 가능성이 크다.

여기서 LH는 증산4구역에 총 4112가구를 짓겠다는 계획을 발표했다. 전용면적별로는 △36㎡ 311가구 △51㎡ 311가구 △59㎡ 1980가구 △74㎡ 670가구 △84㎡ 840가구로 구성된다. 840가구를 제외하면 전체 가구 중 3272가구(79.5%)가 중소형 평형으로만 이뤄진 셈이다. 이를 두고 증산4구역 주민들은 "중대형, 40평대 아파트가 들어가는 것이 설명회 내용에서 빠졌다"며 "주민들 사이에서 불만이 나오고 있다"고 전했다.

이에 대해 LH측은 주민들의 요구를 수용하겠다는 입장이다. LH는 "2차설명회 때는 본래 계획안을 토대로 설명회를 진행했다"며 "향후 평형 등은 주민과 협의를 통해 변경할 수 있고, 주민들의 요구를 반영해 분양주택의 70% 이상을 중대형 면적으로 공급할 수 있는지도 협의해 나갈 것"이라고 밝혔다.

son90@ekn.kr