서영수 "정부의 규제 완화 정책은 주택시장을 과열"

▲전체 아파트 거래에서 2030세대의 매수 비중 추이. 키움증권

[에너지경제신문 신진영 기자] 더불어민주당이 지난 27일 부동산 현안 논의를 위한 의원총회를 열고 ‘주택시장안정을 위한 공급·금융·세제 개선안’을 내놨다. 이에 대해 시장에서는 1일 이 같은 정부의 규제 완화 정책은 주택 시장 과열과 가계부채 리스크 확산으로 이어질 수 있다는 우려를 제기했다.

이날 서영수 키움증권 수석연구원은 "정부의 규제 완화 정책은 주택시장 정상화에 기여하기 보다 과열을 유발할 수 있다"고 분석했다.

서 연구원은 "무분별한 주택담보대출비율(LTV) 규제 완화가 무주택자의 투기 수요를 자극할 수 있다"고도 진단했다. 그는 이미 서울 지역 아파트의 40%를 2030세대가 매수하고 있고, 지난 7월 무주택자에 대한 LTV 상향 조정 이후 주택가격이 가파르게 상승한 바를 근거로 들었다.

더구나 그동안 지적됐던 임대차3법(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제) 지연으로 인한 낮은 갱신청구권 행사 비율, 이에 따른 전세 가격 상승이 주택가격 상승을 촉발한 결정적 원인으로 작용하고 있다고 짚었다.

실제로 키움증권이 자체 조사한 지난 25일 수도권 주요 아파트 갱신청구권 행사 비율은 30~40% 수준에 불과해 갱신이 이뤄지지 않은 아파트 가격은 임대차3법 도입 전보다 25~30% 정도 상승한 것으로 나타났다.

아울러 서울, 인천에서 보고된 갭투자 비율이 52.0%, 43.2%로 다주택자와 무주택자의 상당수가 전세자금대출, 신용대출 등을 이용해 ‘갭투자’ 방식으로 주택을 구매하고 있는 것으로 추정됐다.

서 연구원은 "은행 관점에서 볼 때 대출 규제 완화가 대출 성장률을 높여 이익 개선에 기여할 것이라는 긍정적인 측면보다 부동산 시장의 과열로 금융시장의 안정성을 저해할 수 있다는 우려를 키울 수 있다"며 부정적인 측면이 더 크다고 지적했다. 다만 그 영향은 제한적일 수 있다고 덧붙였다.

서 연구원은 "대출 한도를 4억원 이내로 제한하는 한편 총부채원리금상환비율(DSR) 40%(비은행 60%) 범위로 제한함으로써 무리한 투자에 따른 은행 부실화 위험을 낮추도록 했다는 점"이라며 "가계부채 종합대책과 금융소비자보호법 도입으로 은행 내부 여신 심사가 강화돼 무리한 대출이 어려워질 것으로 예상된다"고도 지적했다.

한편 정부는 가계부채 종합대책을 통해 신용대출의 만기를 5년으로 낮추는 데다 총 대출 1억원 초과 금액의 모든 대출에 대해 DSR 규제를 도입하기로 했다.


yr29@ekn.kr