판 커지는 리츠시장, ‘롯데리츠’ VS ‘NH재간접리츠’ 격돌

▲서울 도심권에 위치한 건물.(사진=나유라 기자)

[에너지경제신문=나유라 기자] 미중 무역분쟁 등으로 글로벌 금융시장의 불확실성이 커지면서 실물자산에 투자하는 부동산 간접투자회사 ‘리츠’가 새로운 투자 대안으로 떠오르고 있다. 특히 하반기에는 롯데위탁관리부동산투자회사㈜(이하 롯데리츠)와 오피스 리츠의 대명사로 꼽히는 NH농협리츠운용의 NH공모상장제1호위탁관리부동산투자회사(이하 NH재간접리츠)가 리테일과 오피스 리츠의 자존심을 걸고 한 판 승부를 벌일 것으로 예상된다.

10일 금융투자업계에 따르면 롯데리츠, NH재간접리츠는 각각 오는 10월, 11월 유가증권시장에 상장을 앞두고 있다. 두 상품은 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자해 여기서 발행한 수익을 다시 투자자들에게 배당 형태로 지급하는 구조다. 펀드 구조는 기본 ‘리츠’와 동일하지만 편입 자산이나 임대차 계약 등의 세부 사항에 대해서는 차별점을 갖고 있다.

우선 다음달 말 상장하는 롯데리츠는 롯데쇼핑의 백화점 4곳, 마트 4곳, 아울렛 2곳 등 상업용 부동산에 투자하는 것이 특징이다. 세부적으로는 롯대백화점 구리점, 광주점, 창원점과 롯데아울렛, 롯데마트 대구 율하점과 청주점, 롯데마트 의왕점, 장유점 등이다. 롯데쇼핑이 보유한 핵심 리테일 자산을 편입하는 점이 눈길을 끈다. 롯데리츠가 투자하는 전체 연면적은 638,779㎡(약 19만 평), 총 감정평가액은 약 1조4900억원에 이른다. 이들 부동산은 롯데쇼핑과 장기책임 임대차 계약을 체결했다. 연간 목표 배당수익률은 2020년 기준 6.3~6.6% 수준이다. 롯데리츠 상장을 주관하는 한국투자증권의 한 관계자는 "롯데쇼핑은 신용등급이 AA로 재무건전성이 우수하며, 10년 이상의 장기 임대차 계약을 맺고 있어 투자자 입장에서는 안정적이고도 꾸준하게 배당 수익을 받을 수 있다"며 "공실 리스크를 최소화하고 포트폴리오도 백화점, 마트 뿐만 아니라 지역별로도 고르게 분산화했다"고 설명했다.

이에 맞서는 NH재간접리츠는 롯데리츠와 달리 서울 프라임오피스를 주요 자산으로 편입하는 점이 특징이다. 서울스퀘어, 강남권역에 입지한 삼성물산 서초사옥, 강남N타워, 잠실권역에 입지한 삼성SDS 타워 등의 수익증권과 우선주를 매입해 운용한다. 연 5~5% 중반대의 안정적인 배당 수익을 제공하는 것을 목표로 하고 있다.

전문가들은 두 상품 가운데 경기 침체 국면에서 보다 안정적인 수익을 얻을 수 있는 상품은 NH농협리츠운용의 ‘재간접리츠’라고 분석했다. 리테일 자산을 편입하는 롯데리츠의 경우 임대차 계약이 만료됐을 때 임대료를 인상할 수 있을지 여부가 배당 수익에 큰 영향을 미친다. 만일 현재와 같이 유통업 침체가 계속되거나 글로벌 경기 둔화가 가시화될 경우 9~10년 뒤 롯데쇼핑이 롯데백화점 등으로부터 임대료를 올릴 가능성은 낮다.

반면 오피스에 투자하는 NH재간접리츠의 경우 경기 침체가 가시화되더라도 해당 건물에 공실률이 발생할 확률이 낮기 때문에 편입 자산의 속성만 봤을 때는 NH재간접리츠가 보다 유리하다는 분석이 나온다. 실제 글로벌 리츠의 자산별 비중을 보면 주거용이 63%로 가장 큰 비중을 차지하고 오피스(25%), 리테일(7%), 혼합형(2%), 산업용(2%) 순이다. 전체 리츠 시장에서 오피스가 리테일보다 큰 비중을 차지하는 것도 이같은 장단점이 있기 때문이다.

전문가들은 자산유동화 관점에서도 최대주주 지분율이 낮은 상품을 고르는 것이 바람직하다고 강조했다. 롯데리츠는 롯데쇼핑이 공모 이후 50%의 지분을 보유하고, 롯데리츠의 자산관리는 롯데AMC가 담당한다. 국내 한 대체투자 전문가는 "해외에서는 최대주주가 리츠 지분을 10% 이상 갖지 못하도록 규정하고 있다"며 "지분율이 50%를 넘게 되면 자신들이 임대 수익을 얻고 이것을 다시 배당금으로 갖고 가기 때문에 포트폴리오 분산이나 자산유동화 측면에서 봤을 때 다른 투자자들에게는 불리할 수 밖에 없다"고 밝혔다.