[전문가기고] 표준건축비 인상...현실과의 괴리 ‘아쉽다’

▲

2008년 이후 지난 7년 이상 지루하게 논란이 되어 왔던 민간건설 공공임대주택의 표준건축비가 5% 인상될 것으로 보인다. 표준건축비는 2008년 12월 9일 이후 동결되어 임대사업자의 사업채산성을 악화시켰고 공공임대사업에 민간참여를 제약하는 요인으로 작용하였다.  

분양주택의 기본형건축비는 2008년 1,235.6천원/㎡에서 매년 약 2.9%씩 인상하여 2016년에는 1,521천원/㎡으로 상승하였으나 표준건축비는 2008년 12월 991천원/㎡으로 인상된 이후 동결되어 지금까지 동일한 가격을 유지하여 왔다.  

그동안 정부는 표준건축비를 인상할 경우 다음 세 가지 사항을 우려하여 인상 자체를 미뤄왔다. 하나는 표준건축비 증가는 공공임대주택 임대료 상승과 연관되어 있어 공공임대주택에 거주하는 저소득층 임차가구의 임대료부담 증가를 가져온다는 것이다. 임대료는 표준건축비 증가와 연동되어 있어 표준건축비 인상은 임대료를 인상하는 효과를 가지고 있다. 두 번째는 공공임대주택을 임대의무기간 동안 임대한 후 분양전환할 경우 표준건축비 인상은 분양전환가격 상승을 초래하게 되어 수분양자의 주택마련 부담을 증가시킨다. 이렇듯 표준건축비의 크기는 공공임대 입주자와 사업자간에 서로 상반된 비용과 편익을 좌우하는 구조적 특성을 내재하고 있었다. 또 하나는 표준건축비 상승은 결과적으로 물가상승에 영향을 미칠 우려가 있다는 논리였다.  

그러나 이러한 논리로 인해 표준건축비가 수년간 동결되다 보니 반대급부로 임대주택 표준건축비와 분양주택 기본형건축비의 차이가 갈수록 커져 공공임대주택은 상대적으로 질이 저하되었고 민간의 임대주택사업 참여는 부진할 수 밖에 없었다. 이에 따라 공공임대주택 공급이 활발하게 추진되지 못하는 등 임대주택산업 발전에도 부정적인 영향을 미쳤다. 또한 기존 임대사업자가 공공임대를 분양전환하고 뉴스테이 사업에 참여하려고 해도 기존에 보유하고 있는 공공임대로 인한 손실이 커서 분양전환을 미루게 되고 뉴스테이 사업에 연속적으로 참여할 수 있는 기회는 멀어져 가고 있다.  

결국 표준건축비 동결은 사업자에게는 손실을 가져왔으나 임차인과 최종 수분양자에게는 편익을 주는 구조적 특성을 지니고 있었다. 만약 임차인이 의무기간 거주 후 분양을 받을 경우 받게 되는 혜택은 매우 크다. 사례를 통해 보면 표준건축비 기준으로 분양을 받을 경우 수분양자의 실제적인 시세차익은 약 37%로 사업자의 사업손실이 상당부분 입주자에게 돌아가는 것을 알 수 있다.  

이번 5%인상 결정은 정부입장에서는 매우 신중한 결정이었을 것으로 보인다. 그러나 업계에서는 인상폭이 너무 작다는 불만이 쏫아지고 있다. 최소한 10%이상을 기대했던 업계입장에서는 실망이 클 수 밖에 없을 것이다. 5% 인상이 사업채산성 개선에는 도움이 되겠으나 손실을 만회하기에는 너무 부족하다는 주장이다.

그러면 어느 정도 인상하면 적정했을까? 업계에서는 그동안 각종 건설공사비가 20%이상 상승하여 이 정도는 반영했어야 한다는 주장이다. 실제로 기본형건축비 인상분과 연동하여 표준건축비 인상을 계산해 보면 2016년 현재 표준건축비는 1221.3천원/㎡으로 인상되어야 하며, 이 가격은 2008년 동결된 가격 대비 약 23.2% 상승된 가격이다. 현재 기본형건축비 가격의 약 80%수준에 해당한다.  

실제로 사업자의 사업비 절감을 위한 노력을 고려하지 않고 표준건축비 수준으로 건축하는 것을 가정할 경우 사업수지는 손실을 보는 것으로 나타난다. 적어도 지금의 표준건축비를 24% 인상해야 사업수지가 개선되는 쪽으로 전환되는 것으로 예측된다. 

결국 5% 인상에 따른 임대사업자의 사업수지 개선은 크지 않을 것으로 보인다. 정부입장에서는 임대료 상승을 고려하여 매우 고심했을 것으로 예상된다. 누가 봐도 8년 동안 동결하여 온 것은 불합리 하다고 판단할 수 있기 때문에 개선의 필요성은 충분했으나 매우 상징적인 인상에 그친 것으로 보인다. 차후 기본형건축비처럼 주기적으로 인상하려는 계획도 없는 것으로 보아 이번 한번으로 인상을 그칠 것으로 보인다. 

임차인과 수분양자의 편익을 충분히 고려하더라도 이번 표준건축비 인상률은 최소 10%정도는 됐어야 하는 아쉬움이 있다. 정부는 지난 2015년 1월 기업형임대사업 육성 대책을 발표할 당시 표준건축비를 현실화 하여 기존 공공임대사업자가 뉴스테이 사업을 조속히 추진할 수 있도록 편의를 도모하려고 하였다. 그러나 1년이 지난 후 발표한 표준건축비 인상계획은 현실화와는 다소 거리가 있는 미흡한 수준의 인상이라는 인식을 주고 있다. 입주자와 사업자의 비용과 편익을 균형 있게 고려하여 내년 이후에 한두번 정도의 추가적인 인상을 논의해 보는 것이 필요하다는 생각이 든다.