▲이지스자산운용.
부동산 자산운용 시장에서 운용사의 실질적 역량이 어느 때보다 중요해지고 있다. 좋은 입지의 건물을 사두면 수익이 따라오던 시대가 저물고, 자산 가치를 능동적으로 끌어올리는 운용 역량과 자본 조달 채널이 운용사의 성패를 가르고 있다. 이 전환기에 이지스자산운용이 글로벌 자본 유치와 사업 모델 전환을 동시에 추진하며 주목받고 있다.
20일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용의 2025년 말 기준 총 운용자산(AUM)은 73.3조 원이다. 2011년 1조 원 수준에서 출발해 14년 만에 73배 이상으로 성장한 수치다. 국내 부동산 펀드 시장점유율은 15.0%로 2016년 이후 10년 연속 업계 1위를 유지하고 있다.
수익성도 외형 성장을 따라왔다. 2025년 당기순이익은 741억 원으로 2023년 510억 원, 2024년 718억 원에 이어 3년 연속 늘었다. 영업이익은 같은 기간 723억 원에서 1388억 원으로 2년 새 두 배 가까이 확대됐다. 역마진 현상과 PF 부실화로 업계 전반이 어려움에 처했던 기간에 거둔 결과다.
이익잉여금은 3213억 원에서 4294억 원으로 늘었고, 부채비율은 105.5%에서 95.9%로 내려왔다. AUM 기반 운용보수가 거래 보수 감소를 상쇄하는 구조가 안정적으로 작동했다.
실적의 이면에는 어려운 국면에서도 사업을 정상화시킨 위기관리 역량이 있다. 이지스자산운용은 최근 단기간에 세 건의 EOD 사태를 잇달아 수습하며 업계의 주목을 받고 있다.
분당 롯데백화점 복합개발 사업에서는 실물 담보대출 구조를 개발 브릿지론으로 전환하는 방식으로 약 1965억원의 신규 자금을 조달해 EOD를 해소했다. 신도림 디큐브시티 리모델링 사업에서는 시공사의 책임준공 확약 부결이라는 돌발 변수에도 대주단을 설득해 브릿지론 만기 연장을 이끌어냈다.
서울역 일대 이오타 서울 2에서는 과거 협업 트랙레코드에서 비롯된 투자자 신뢰를 바탕으로 대명소노그룹의 후순위 700억원 확약을 먼저 확보하고, 이를 발판으로 메리츠금융그룹과 NH투자증권의 선순위 참여를 이끌어냈다.
이지스자산운용의 행보는 '힐하우스인베스트먼트(Hillhouse Investment)와의 지분 거래 협의가 맞물리며 더욱 주목받고 있다. 힐하우스는 현재 이지스자산운용 인수 우선협상대상자로 선정돼 주식매매계약(SPA) 체결을 앞두고 있다.
힐하우스는 2005년 예일대 투자기금(Yale University Endowment)의 2000만 달러 시드머니를 바탕으로 설립된 글로벌 대체투자운용사로 현재 싱가포르에 본사를 두고 있다. 부동산 투자 부문은 별도 플랫폼인 '라바 파트너스(Rava Partners)'를 통해 운영되며, 라바 파트너스는 2022년 출범 이후 누적 약 30억 달러 이상을 투자하며 일본·인도·동남아시아 등 아시아태평양 전역에서 물류센터·산업시설·디지털 인프라 등 상업용 부동산 투자를 확대하고 있다.
일본에서는 대형 주거 개발사 샘티홀딩스를 약 1조7000억 원에 사모화하는 딜을 성사시켰고, 인도에서는 물류 플랫폼 로지캡(Logicap)을 통해 뭄바이·델리·벵갈루 등 주요 도시 인근에 물류 자산을 구축 중이다.
디지털 인프라 분야에서는 싱가포르·홍콩·일본 등지에서 하이퍼스케일러 수요를 겨냥한 데이터센터 사업자 데이원(DayOne)에 전략적으로 투자하고 있다. 이 회사는 상하이·선전 데이터센터에 AWS Direct Connect 접속망을 유치하는 등 아마존을 비롯한 글로벌 클라우드 사업자들이 자사 시설을 통해 고객에게 클라우드 서비스를 제공할 수 있도록 인프라를 갖추고 데이터센터를 확장하고 있다.
이처럼 AUM 140조 원 규모의 글로벌 운용사가 이지스의 국내 운용 플랫폼과 결합할 경우 해외 자본 유치와 글로벌 딜소싱 채널이 확대되는 동시에, 단순 임대 수익을 넘어선 새로운 수익 모델이 가시화될 수 있다는 관측이 나온다.
이지스자산운용은 이미 그 방향으로 사업 구조를 전환하고 있다. 기업마케팅센터를 신설해 기업의 공간·자본·운영 수요를 통합 해결하는 'Asset as a Service' 모델을 추진 중이다. 그 일환으로 삼일PwC와 개발 금융 재무자문, 외국계 임차인 및 투자자 유치, 임대자문 전략 컨설팅 등 6개 분야에서 협력하기로 했다. 아울러 CM부문 신설을 통해 싱가포르 법인 이지스 아시아(IGIS ASIA)와의 협력 기반 글로벌 기관투자자 펀딩 채널도 넓히고 있다.
시장에서는 이러한 흐름을 단순한 외형 확장이 아니라 “운용사 모델의 진화"로 해석한다. IB업계 관계자는 “이지스가 보여준 것은 자산을 사는 능력이 아니라, 위기 상황에서도 구조를 재설계하고 자금을 다시 끌어오는 운용 능력"이라며 “이 같은 역량은 단기간에 구축하기 어려운 경쟁력"이라고 평가했다.
결국 현재 시장에서의 경쟁력은 '무엇을 샀는가'보다 '어떻게 운용하는가'로 이동하고 있다. 이지스자산운용이 보여주는 최근 행보는 이러한 변화의 방향성을 단적으로 보여주는 사례로 평가된다.
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