[임진영의 아파토피아] 2·12 대책, 매물 끌어낼 ‘신의 한 수’ 될까

▲조만희 재정경제부 세제실장과 윤덕기 금융위원회 거시금융팀장(왼쪽), 박준형 국토교통부 토지정책관(오른쪽)이 지난 12일 정부세종청사에서 '다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 방안'에 대해 브리핑하고 있다.

정부가 오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 조치 시행을 앞두고 다주택자에게 '퇴로의 길'을 열어줬다. 5월 9일을 넘어 일시적으로 그 이후 4개월에서 6개월까지 양도세 부과 유예 기간을 더 늘려준 것이다.

또 매수 즉시 입주 의무가 부과돼 사실상 전세를 끼고 사는 갭투자가 전면 차단됐던 현행 제도 역시 2028년 2월까지 앞으로 2년간 실거주 의무 입주 기한을 늘려줬다.

다주택자들이 세입자가 임차하고 있는 주택을 시장에 내놓고 싶어도 매입과 함께 매수자의 실거주 의무가 부과되는 토지거래허가제로 인해 전세 계약을 맺고 임차인을 내보낼 수 없어 사실상 거래가 끊겨있던 전세 낀 매물들이 정상적으로 매매 거래가 가능해진 것이다. 사실상의 갭투 매매가 가능해지면서 거래 활성화도 전망된다.

실제로 서울 아파트 시장에선 매물이 늘어나는 등 정부의 '출구전략'에 다주택자가 반응하고 있는 것으로 감지되고 있다.

정부의 이번 2·12 대책은 다주택자들에게 사실상 '당근책'을 제시한 것으로 평가됐다. 당초 정부는 5월 9일까지 양도세 중과를 피할 수 있는 기한을 줬다. 그러나 앞으로 채 3개월여가 남지 않은 짧은 시간 안에 아파트를 파는 것이 어렵다고 생각한 다주택자들은 고액의 세금 부과를 감수하고서라도 차라리 '버티기'에 나설 수 있다.

이에 기존의 양도세 중과 만기 기한인 5월 9일이 아닌 이에 더해 9월 9일에서 11월 9일까지 양도세 중과를 피할 수 있는 기한을 늘려줬다. 지역별로 양도세 기한 조치 기간이 다른 것도 주목할 만하다.

이미 작년 10월 15일 이전부터 조정대상지역으로 묶여있던 강남구·서초구·송파구 등 서울 강남 3구와 용산구 소재 주택은 일단은 오는 5월 9일 이전에 매매계약을 완료하고 계약일로부터 4개월 내에 양도하면 양도소득세를 중과하지 않도록 조정했다. 매수자 역시 9월까지 입주 기한이 늘어나면서 시간을 벌 수 있게 됐다.

한편 강남3구와 용산구를 제외한 나머지 서울 21개구는 작년 10월 16일에 조정대상지역으로 새롭게 묶였다. 이에 따라 이들 서울 21개구는 이번 조치에 따라 오는 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약일로부터 6개월 내에 양도하면 양도소득세가 중과되지 않는다.

이는 강남3구와 용산구를 제외한 서울 지역은 작년 10월에 조정대상지역으로 신규 지정돼 양도세 중과대상이 된 점을 정부가 감안한 것이다. 따라서 강남3구와 용산구보다 양도세 중과를 피할 수 있는 추가 여유기간을 2개월 더 부여했다. 이에 따라 서울 21개구 아파트를 매수한 매수자도 거래 후 입주 기한이 6개월로 늘어났다.

▲이재명 대통령이 지난 12일 청와대에서 열린 수석보좌관회의에 입장하고 있다.

5월 9일 다주택자 양도세 중과 종료를 앞두고 정부가 가장 신경 썼던 부분은 임차 계약이 돼 있는 매물들이었다. 다주택자가 가지고 있는 매물 대부분이 사실상 전월세를 통해 임대수익을 올리고 있는 매물임을 감안하면, 결국 다주택자의 매물이 시장에 나오려면 전세 낀 아파트가 거래가 가능해져야 한다.

그러나 정부가 지난해 10·15 대책을 통해 주택 매매 거래 즉시 실입주 의무를 부과해 사실상 전세를 낀 매물의 매매거래인 '갭투자'를 원천차단했다. 다주택자 입장에선 세입자의 계약 기간이 끝나기 전까진 아파트를 팔 수 없는 상황인 것이다.

이에 사실상 정부는 다주택자가 임대를 놓고 있는 주택의 매도가 원활하게 이루어질 수 있도록 토지거래허가제도의 핵심 내용인 실거주 의무를 제한적으로 완화했다. 이번 조정을 통해 다주택자가 전세를 놓고 있는 주택의 경우 매수자의 실거주 의무가 개정안 발표일인 2월 12일로부터 2년 전세 계약 만료 기간인 2028년 2월 11일까지 유예됐다. 즉, 전세 낀 매물을 매입하는 갭투 거래를 사실상 허용한 셈이다.

문제는 그간 서울 아파트 폭등의 주요 원인으로 지목된 것이 전세를 낀 1주택자의 '똘똘한 한 채' 갭투자 거래였다는 점이다. 이들 '똘1채'는 1주택자가 대부분 상급지 갈아타기 용도로 아파트를 사고 팔기 때문에 가격이 천정부지로 치솟을 수 밖에 없었다.

이에 정부는 이번 대책에서 갭투자 거래 허용 매물을 다주택자가 소유한 주택으로만 제한했다. 또 갭투자 거래를 허용하는 매수자는 무주택자로만 한정하는 이중 장치를 걸었다.

과거 서울 아파트 가격을 끌어올린 갭투자 거래의 대부분 패턴은 매매 계약 주택에 매수자가 정작 실거주를 하지 않고, 다른 주택에 전세를 살면서 비싸게 사들인 주택의 소유권을 유지한 경우가 많았다.

서울 아파트 시세 상승의 사다리가 이 같은 소유자 비거주 갭투자 거래라는 것에 정부가 주목하고 이에 대한 규제 정치를 마련한 것으로 분석된다. 결국 1주택자들이 전세 낀 상급지 아파트를 물건을 사들이먼서 집값이 올라갔는데, 정부의 이번 대책으로 이 같은 1주택자의 갭투지 상급지 갈아타기는 불가능해졌다.

다주택자로 하여금 임차 중인 아파트를 시장에 매물을 내놓고, 매수자들도 전세 낀 매물을 사들일 수 있는 갭투자 거래를 허용하면서도, 가격 상승의 리스크가 큰 1주택자의 매수를 금지하고, 갭투 가능한 매수자를 무주택자로 한정한 것이 2·12 대책인 것이다.

주택 매물 증가를 위해 '갭투자' 거래를 허용한 고육지책이면서도, 가격 상승의 트리거가 되는 갭투 매매의 부작용을 최소화 하고자 하는 정부의 의지가 읽히는 부분이다.

▲조만희 재정경제부 세제실장과 윤덕기 금융위원회 거시금융팀장(왼쪽), 박준형 국토교통부 토지정책관(오른쪽)이 지난 12일 정부세종청사에서 '다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 방안'에 대해 브리핑하고 있다.

지난 12일 정부가 조건부 제한으로 갭투자 거래를 허용하자 서울 아파트 시장은 곧바로 반응하고 있다. 아파트 매물 정보 플랫폼인 '아실'을 통해 대책 발표 전날인 11일 대비 대책 발표 바로 다음 날인 13일 기준 주택 시장에 나온 아파트 매물량을 비교 분석한 결과 서울 아파트 매매 물량은 3일 만에 1990채 늘면서 3.2% 증가(6만1755건→6만3745건)했다.

서울 아파트 매물량 증가는 다른 지역과 비교하면 더욱 대비되는 양상이다. 전국에서 대책 발표 전후로 매물이 증가한 지역은 오직 서울이 유일했다. 같은 수도권 내에서도 서울과 경기 지역의 이번 대책 효과는 정반대의 모습을 보이고 있다. 같은 시기 경기 지역 아파트 매물은 오히려 60채 줄면서 물량이 대책 발표 전후로 0.1% 감소(16만8477건→16만8417건)했다.

그 밖에 지방도 대책 발표 전후로 서울과는 정반대로 시장에 나온 아파트 매물이 감소하고 있다. 아파트 매물 감소폭이 큰 곳은 전북(-2.1%)이었고 광주(-1.9%), 전남(-1.8%), 충남(-1.4%), 대전(-1.4%), 대구(-1.3%), 강원(-1.2%) 등등 서울을 제외한 전국의 모든 광역시와 지방 시도는 2·12 대책 발표 전후로 아파트 매물이 물량이 되레 줄었다.

이는 이번 정부의 2·12 대책이 고가 아파트가 밀집해 있고, 다주택자가 임대수익을 올리고 있는 전세 낀 아파트가 특히 많이 포진해 있는 서울에 맞춤형 '핀셋' 효과가 작용하고 있는 것으로 분석된다.

또 이번 대책을 통해 실제 주택시장에서 아파트 매물 증가로 인해 집값 안정에도 도움이 될 것으로 전망된다. 다만 가격 안정 효과는 고가 아파트가 많은 서울 강남이나 한강벨트보다는 외곽 지역에 효과가 더 클 것이라는 분석이 나온다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “다주택자 양도세 중과는 예정대로 진행하되, 세낀 매물이라 팔고 싶어도 못 팔던 다주택자에게 '퇴로'을 열어주는 이번 보완 대책은 시장에 매물이 나오는데 도움이 될 전망"이라며 “특히 5월 9일 양도세 중과 및 7월 보유세 개편 등 다주택자에 대한 전방위적인 압박으로 양도세 중과 전 주택을 매도해 수익을 시현하기 위한 매물과 고령자가 보유했던 매물이 늘어날 것으로 예상된다"고 말했다.

이어 “매물이 늘게 되면 매수자 입장에서 거래 협상력이 강화돼 시장 안정에 도움이 된다"면서도 “다만 그럼에도 불구하고 강남이나 한강변은 당초 매입가가 워낙 비싸 이번 대책을 통해 일시적으로 갭투자 거래가 허용되도 기존에 시행 중인 대출 규제 등으로 주택 구입 부담이 커 매수세가 크지 않을 것"이라고 전망했다.

함 랩장은 “오히려 오는 봄 이사철 전세매물 부족 및 전세가 상승 우려 등을 고려하면 서울 외곽인 노·도·강(노원, 도봉, 강북)과 금·관·구(금천, 관악, 구로) 및 경기도 토지거래허가제 구역 일부는 역세권 중소형 아파트 매물 위주로 실수요 매수 유입 효과가 클 것"이라고 설명했다.

임진영 기자 ijy@ekn.kr