부동산 규제의 역설…토허제 확대에 서울 아파트 경매 ‘불장’, 법원 낙찰가율 4년 만에 최고

▲법원 경매 홈페이지

정부의 고강도 부동산 규제가 되려 경매 시장에 불을 지폈다. 서울 전역을 토지 거래 허가 구역으로 묶은 정부 조치 이후, 실거주 의무와 허가 절차를 피할 수 있는 경매 시장으로 투자 수요가 대거 몰리면서 서울 아파트 낙찰가율이 4년 만에 최고치를 기록했다.

4일 법원경매전문회사 지지옥션에 따르면 지난해 서울 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 평균 97.3%로 집계됐다. 이는 집값 급등기였던 2021년 112.9% 이후 가장 높은 수치다.

서울 아파트 경매 시장은 하반기 들어 더욱 뜨거워졌다. 특히 지난해 12월 낙찰가율은 102.9%를 기록하며 2022년 6월(110.0%) 이후 3년 6개월 만에 최고치를 찍었다. 9월 99.5%였던 낙찰가율은 정부의 '10·15 대책' 발표 직후인 10월 102.3%로 뛰었고, 이후 11월과 12월까지 석 달 연속 100%를 웃돌았다.

이러한 과열 양상은 정부 규제의 '풍선 효과'로 풀이된다. 정부가 집값 안정을 위해 서울 전역을 토지 거래 허가 구역으로 지정하자 일반 매매 시장은 거래 절벽을 맞은 반면 경매 시장은 반사 이익을 누린 것이다. 경매로 아파트를 취득할 경우 토지 거래 허가를 받을 필요가 없고, 자금 조달 계획서 제출 의무도 면제되어 전세를 낀 이른바 '갭투자'가 가능하기 때문이다.

실제로 일반 매매 거래량은 지난해 9~10월 8000건 대에서 대책 발표 이후 11월 2700건대로 급감했지만, 경매 시장의 열기는 식지 않았다. 입찰 경쟁률을 보여주는 평균 응찰자 수는 8.19명으로 2017년(8.72명) 이후 8년 만에 최다를 기록했다. 낙찰률(진행 건수 대비 낙찰 건수) 역시 49%로 절반에 육박하며 2021년 이후 가장 높았다.

지역별로는 강남권과 '한강 벨트' 지역에 대한 쏠림 현상이 뚜렷했다. 서울 25개 자치구 중 낙찰가율 100%를 넘긴 곳은 총 9곳이었다.

이 중 성동구가 110.5%로 압도적인 1위를 차지했다. 성동구는 지난해 일반 매매 시장에서도 가격 상승률 1위를 기록한 바 있다. 이어 △강남구(104.8%) △광진구·송파구(102.9%) △영등포구(101.9%) △동작구(101.6%) △중구(101.4%) △마포구(101.1%) △강동구(100.7%) 순으로 나타났다.

개별 물건을 살펴보면 과열 양상이 더욱 두드러진다. 지난해 11월 경매에 나온 성동구 금호동3가 두산아파트(전용 60㎡)는 무려 40명이 응찰해 감정가의 160.2%인 13억 3750만 원에 주인을 찾았다. 강남구 압구정동 미성아파트(전용 106.5㎡) 역시 감정가보다 18억 원이나 높은 52억 822만 원(낙찰가율 153.2%)에 낙찰됐으며, 성동구 성수동2가 청구강변아파트(전용 60㎡)도 성수 전략 정비 구역 호재 등에 힘입어 낙찰가율 150.6%를 기록했다.

이주현 지지옥션 전문위원은 “정부의 10·15 대책 이후 지방 투자자들까지 토지거래허가와 실거주 의무가 없는 서울 경매 시장으로 몰려들고 있다"며 “총선 전후 정책 변화 변수가 있겠지만 규제가 유지되는 한 경매 시장의 과열은 당분간 지속될 것"이라고 전망했다.

박규빈 기자 kevinpark@ekn.kr