“토허제 해제 타이밍 본다”…서울시·국토부, 외곽 규제완화 논의 수면 위로

▲오세훈 서울시장이 지난 27일 서울 여의도 국회 의원회관에서 열린 국민의힘 서울시당 주거사다리정상화특별위원회 정책토론회에서 발언하고 있다. 사진=연합뉴스

오세훈 서울시장이 국토교통부와 토지거래허가구역(토허구역) 규제 해제 시점을 함께 검토 중이라고 밝히면서 서울 외곽 지역 규제완화 논의가 수면 위로 떠올랐다. 집값이 크게 오르지 않은 지역까지 일괄 규제지역으로 묶인 10·15 대책 이후 “시장 현실을 반영하지 못한 과잉 규제"라는 지적이 이어지자, 정부와 서울시가 규제 체계를 재조정하는 쪽으로 방향을 트는 것 아니냐는 해석이 나온다.

28일 정치권에 따르면 오 시장은 전날 국회 토론회 직후 취재진과 만나 “서울 외곽은 최근 3년간 집값 상승률이 안정됐다"며 “해제를 검토할 적절한 타이밍을 국토부와 공유하고 있다"고 말했다. 즉각 해제는 부작용을 우려해 선을 그었지만, 외곽부터 단계적으로 조정하는 방안이 논의 테이블에 올라 있음을 공식적으로 인정한 것이다.

오 시장이 토허제 해제 가능성을 언급한 배경에는 서울 외곽 지역의 뚜렷한 가격 하락세가 자리한다. 한국부동산원의 전국주택가격동향조사 시계열 분석에 따르면 2022년 12월 대비 지난 9월까지 2년 9개월 동안 서울 외곽 8개 구의 아파트값은 오히려 하락했다. 도봉구 –5.33%, 금천구 –3.47%, 강북구 –3.21%, 관악구 –1.56%, 구로구 –1.02%, 노원구 –0.98%, 강서구 –0.96%, 중랑구 –0.13%다. 이번에 규제지역으로 재지정된 21개 구 가운데 38%가 하락 지역에 해당한다.

반면 같은 기간 강남권은 강남구 20.56%, 서초구 23.33%, 송파구 29.96% 등 20%대 상승률을 기록했으며 용산구도 14.91% 올랐다. 외곽은 '안정·하락', 강남은 '강한 상승'이라는 뚜렷한 온도차가 나타난 만큼, 외곽까지 일괄적으로 규제지역으로 묶은 조치가 시장 현실을 반영하지 못했다는 비판이 제기됐다.

오 시장은 “서울은 민간 공급 비중이 90%"라며 “공공 중심 공급에는 한계가 있어 국토부와 민간 공급 활성화 방안을 논의하고 있다"고 말했다. 실제로 양측은 정비사업 규제완화 논의도 병행하고 있다.현행 도시 및 주거환경정비법에 따르면 재개발은 초과 용적률의 50~75%, 재건축은 30~50%를 임대주택으로 채워야 한다. 시는 재개발·재건축 모두 50%를 일률 적용해 왔다.

시와 국토부는 재개발의 법적 하한선을 낮춰 서울시가 임대 의무비율을 최대 30%까지 낮출 수 있도록 하는 방안을 협의 중이다. 이는 사업성 회복과 조합원 분담금 완화를 함께 겨냥한 조정안으로, 외곽 토허구역 단계적 해제와 연계된 '민간 공급 패키지'로 주목된다.

이번 논의의 배경에는 오 시장과 김윤덕 국토부 장관의 연속 회동이 있다. 두 사람은 지난 13일 첫 면담에서 민간 공급 활성화와 규제완화 전반을 논의했고, 이후 21일 첫 실무협의에서 시는 10·15 대책 보완과 정비사업 규제 조정을 건의했다. 국토부는 유휴부지·그린벨트 활용 등 추가 공급 방안 검토 의사를 밝히며 협의에 들어간 상태다. 양측은 이달 말 2차 실무회의를 열어 추가 의견을 조율할 예정이다.

서예온 기자 pr9028@ekn.kr