[김유승의 부동산뷰] 10·15 대책에 전·월세 직격탄…서민 주거 대책 ‘시급’

▲서울 아파트 전경. 사진=연합뉴스

10·15 부동산 대책 이후 전세의 월세화가 가속화되며 서민 주거 안정이 흔들리고 있다. 전문가들은 월세 주택 공급을 늘리고 기업형 장기임대를 확산시켜야 한다고 제안하고 있다. 민간 참여를 확대해 최근 설 자리를 잃은 지식산업센터나 공실이 많은 상가 건물 등을 활용할 경우, 1년 내 주택 공급 확대도 가능하다는 설명이다. 또, 월세 가격 안정을 위해 세액공제 및 바우처 지원 확대와 효과 검토를 비롯해 다주택 임대사업자 등록을 촉진해야 한다는 조언도 나온다.

28일 부동산 업계에 따르면, 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정돼 실거래 의무가 부여됐다. 그러나 갭투자가 막히며 전세 매물이 줄어들자, 월세 가격은 치솟고 전세의 월세 전환도 더욱 가속화되는 '역효과'도 발생하고 있다. 월세 부담이 늘어나면 소비가 위축되는 것은 물론, 경제성장률에도 악영향을 미칠 수 있다는 우려도 함께 제기된다.

공인중개사 업계에 따르면, 10·15 대책 이후 서울 주요 지역 월세 비용은 약 10% 가량 상승했다. 서울 성수동의 한 공인중개사는 “전세는 원래도 찾기 어려웠는데, 있던 매물도 집주인들이 거둬들이며 월세로 전환하고 있다"며 “월세는 최저도 130만 원 이상으로, 100만원 이하 매물은 찾아보기 어렵다. 간혹 나와도 그날 바로 계약되는 분위기"라고 말했다.

이미 월세 가격은 부담스러운 수준이었다. 한국부동산원은 지난달 서울 아파트 평균 월세가 144만원으로, 월별 기준 역대 최고치를 기록했다고 분석한 바 있다. 서울 구로구 등 비교적 저가 지역도 가파른 오름세를 보이고 있다. 부동산 정보 플랫폼 '다방'에 따르면, 9월 기준 서울 구로구 평균 월세는 전월 대비 14만원(25.1%) 오른 71만 원으로 집계됐다. 중랑구도 72만원에서 84만원으로 17% 올랐고, 광진구는 75만원에서 81만원으로 월세 가격이 전년 대비 9% 상승했다.

이로 인해 청년과 취약계층의 부담은 갈수록 커지고 있다. 국토연구원이 지난해 발표한 '청년 1인 가구의 주거비 결정 요인' 보고서에 따르면, 취업한 청년 1인 가구의 월급 대비 주거비 부담률은 16.5%에 달했다. 2023년 기준 소득 하위 20% 가구의 주거비 부담률은 19.7%로 상위 20%(8.5%)의 두 배를 훌쩍 넘어섰다. 주거 부담이 증가하면 세입자들이 교육비, 식비 등을 줄이게 돼, 경제성장률을 비롯한 실물 경기 악화에도 영향을 미치게 된다.

다만 정부는 전세사기 등 부작용이 심각한 한국 특유의 전세제도는 사실상 '폐지'시키자는 정책 기조를 유지하고 있다. 2000년대부터 논의가 돼 왔지만 존치된 것은 서민 주거 안정과 내 집 마련의 '사다리' 역할을 해왔기 때문이었다. 2022년 전세사기 문제가 본격적으로 불거지면서 정부는 전세 제도를 본격적으로 폐지하려는 움직임을 보이고 있다.

이창용 한국은행 총재도 지난 23일 기자간담회에서 “부동산 가격 상승이 경제성장률이나 잠재성장률을 갉아먹고 있다"며 “부동산 자산 가격이 올라 불평등도도 높이고 있다"고 분석했다. 그는 “고통이 따르더라도 구조 개혁을 계속 해야 한다"며 “월세 받는 사람들에 세제 혜택을 주는 등 정책도 조화시켜야 한다"고 전세 제도 폐지에 대한 신호를 보냈다.

전문가들은 10·15대책 이후 서민 주거 부담 가중의 해법으로 월세 주택 공급 확대가 급선무라고 보고 있다. 특히 공공임대만으로는 부족한 만큼 기업형 임대주택 공급 속도를 높이고 공모리츠를 활성화하는 등 민간 시장 참여를 촉진해야 한다는 이들이 많다. 즉 △세제 혜택 △용적률 완화 △장기 모기지 적용 등으로 초기 비용과 이자 부담을 줄이되, 혜택이 실수요자에게 돌아가도록 설계해야 한다는 것이다. 월세 인상률 상한제를 도입해 가격을 안정적으로 관리하는 방안도 거론된다.

최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 “지금 월세 가격이 오르는 건 전세가 줄어들면서 월세값이 상승하고 있기 때문인데, 개인 임대 위주로 운영되다 보니 제한이 없어 마음대로 올리는 영향이 크다"며 “기업형 임대주택이 도입되면 기업만 관리해도 월세를 마음대로 올릴 수 없게 된다. 해외에서는 이미 이러한 방식이 자리잡았다"고 말했다.

이어 “예컨대 서울시 역세권 청년주택은 기업이 월세를 한정 없이 올리지 못하도록 1년에 5% 이상 인상하지 못하게 규제하고 있다"며 “우리나라도 기업형 임대주택을 도입한다고 하니 모건스탠리, KKR 같은 해외 투자자들이 한국에 투자하겠다며 계속 진입하고 있다. 전세는 우리나라에만 있는 제도로, 전세사기 같은 문제가 계속 발생하니 우리도 월세 시장을 선진적으로 빠르게 전환해야 한다"고 밝혔다.

기업형 임대주택 도입에 적합한 공간으로는 최근 시장에서 외면받고 있는 지식산업센터와 공실이 늘어나고 있는 상가, 오피스 등을 지목했다. 생활형 숙박시설을 준주거로 전환해준 것처럼, 이런 공간을 코리빙 형태로 리모델링해 기업형 임대주택으로 활용할 수 있게 해야 한다는 조언이다.

최 교수는 “서울 내 비어 있는 공간이 굉장히 많은데, 이를 한 번에 전환하면 월세 안정 속도를 더욱 앞당길 수 있다"며 “기업형 임대가 자리 잡는 데 걸리는 시간은 정부 하기 나름이지만, 빠르면 1년 뒤에도 가능하다. 늦어도 2~3년이면 이뤄질 거라고 본다"며 “월세 공제나 바우처, 전·월세 상한제와 같은 보호 정책은 공급이 확대될 때까지 당분간 필요하지만, 시장이 선진형으로 전환되면 자연스럽게 정리되어야 한다"고 덧붙였다.

실제로 10·15 대책 발표 이후, 홍콩계 아시아태평양 주거 전문기업인 '위브리빙'은 지난 20일 한국에 임대주택 조인트벤처(JV)를 설립했다. 서울에 총 6350억원 규모의 임대주택 포트폴리오를 구축한다는 계획이다. 호주 1위 운영사인 '더리빙컴퍼니'도 지난 8월 서울 사무소를 열며 시장 진입을 알렸다. 미국계 사모펀드(PEF) 운용사인 KKR, 모건스탠리, 하인즈, 그레이스타, 인베스코, M&G 리얼에스테이트 등도 국내 운영사와 함께 기업형 임대주택 사업을 운영하고 있다.

과거 전세에 집중됐던 지원을 월세 보증금으로 전환해야 한다는 목소리도 나온다. 정부도 올해 세제 개편안을 통해 총급여 5500만원 이하 세대주는 월세로 낸 비용의 17%, 총급여 5500만~8000만원 이하 세대주는 15%를 세액공제받을 수 있도록 했다. 3자녀 이상 다자녀 가구에도 월세 세액공제를 늘렸다. 다만 전문가들은 세액공제에 그치지 않고 선제적인 세입자 보호 정책이 병행돼야 한다고 강조한다. 각 지자체 차원의 월세 지원금 확대와 갱신청구권 보장, 재계약 시 일방적인 가격 인상 방지책 등이 필요하다는 조언이다.

다주택 규제가 전·월세 시장 불안의 근본 요인인 만큼, 관련 규제의 근본적 재검토가 필요하다는 제언이 나온다. 가격 인상에 상한을 두기 위해 등록임대제 활성화를 유도해야 한다는 지적도 함께 제기된다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “전월세 시장을 안정시키기 위해 임대사업자 지위를 갖고 있는 다주택자의 규제 완화 여부를 검토할 필요가 있다"며 “다주택자 중에는 등록하지 않은 임대사업자도 많다. 문재인 정부 시절에 등록임대사업자에게 자진 말소를 권유해 등록 물량이 크게 줄었다. 그러나 등록 민간임대주택을 늘리면 보증금 등 안전장치도 마련되고 월세 상승률도 연 5%로 제한되기 때문에 시장 안정에 도움이 된다"고 말했다.

이어 “매매시장을 정상화해 전월세 수요가 매매로 전환될 수 있도록 지원하는 방안도 필요하나, 현재는 이 모든 정책 실행이 쉽지 않은 상황"이라며 “그래서 정부가 '전월세시장 안정'에 뭘 해야 하느냐는 다음 문제다. 최근 대책들로 인해 수요가 전월세시장으로 이동할 수밖에 없는 현상이 나타나고 있어 기존 규제 정책에 대한 점검이 필요한 시점이라고 본다"고 덧붙였다.

김 실장은 월세 세액공제에 대해 “현 제도가 얼마나 실효성이 있는지에 대해서 검토해볼 필요가 있다"며 “모든 월세 가구가 세액공제를 받는 것은 아니니 월세 세액공제 제도를 충분히 활용할 수 있도록 하되, 전체 월세 가구에 지원되는 부분이 크지 않다면 저소득 계층을 중심으로 세액공제를 확대하는 것도 방법이 될 수 있다"고 설명했다.

김유승 기자 kys@ekn.kr