페럼타워 되찾은 동국제강…성장 발판 vs. 재무 압박 ‘기로’

▲페럼타워 전경. 사진=대한건축사협회 제공

10년 만에 그룹의 상징인 서울 을지로 페럼타워를 다시 품은 동국제강이 경영 내실화와 그룹의 재도약을 선언했다.

그러나, 6000억원이 넘는 대규모 계약과 불확실성이 커지는 서울 도심 오피스시장 상황이 맞물리면서 '성장'과 '재무 부담'의 기로에서 선 동국제강이 어떤 행보를 보일 지 관심이 쏠리고 있다.

3일 금융감독원 전자공시 시스템(DART)에 따르면, 동국제강은 지난달 25일 삼성생명보험으로부터 서울 중구 을지로 5길 19(수하동) 페럼타워와 대지에 대한 양수계약을 체결했다.

양수금액은 총 6450억6000만원으로, 이는 동국제강 자산 총액의 20.20%에 해당하는 규모에 해당한다. 동국제강은 이달 28일자로 잔금 5805억5400만원을 납입해 등기 작업을 마무리한다는 입장이다.

동국제강이 입주해 있는 페럼타워는 2010년 8월 서울 중심 업무 지구(CBD) 대지 3749㎡(1134평)에 지하 6층·지상 28층 규모로 지어진 건물이다. 이름도 철강 회사의 정체성을 반영해 라틴어 철(Ferro)을 담아 '페럼'(Ferrum)으로 정했고, 1974년 이래 49년 간 현 위치에서 머물러왔던 만큼 그룹의 상징과도 같은 건축물이라는 게 동국제강의 설명이다.

앞서 동국제강은 2010년대 중반부터 이어진 철강업황 침체와 실적 악화 탓에 채권단과 재무구조개선 약정을 체결하는 등 재무 위기를 겪은 바 있다. 2015년 장세주 동국제강그룹 회장이 비자금 조성과 해외도박 혐의로 검찰 조사를 받음에 따라 브라질 CSP 제철소 건설 사업에 차질이 생겼고, 결국 삼성생명에 페럼타워를 4200억원에 매각하고 재무구조 개선에 매진하는 과정을 겪어야 했다.

동국제강 관계자는 “페럼타워 양수 목적은 사옥 확보이고, 이에 따라 업무 인프라 확대와 운영 효율성 증대를 기대할 수 있다"고 말했다.

이 관계자는 “동국제강그룹이 10여년간 추진해 온 사업구조 개편에 마침표를 찍고 재도약을 위한 '내실 있는 성장'으로 전환함에 의미가 있다"고 부연설명했다.

그럼에도 동국제강의 재무제표와 시장 환경을 살펴보면 낙관론만 펼치기 쉽지 않을 것이라는 분석이 나온다.

동국제강은 보도자료를 통해 그룹의 2015년 말 BB+로 투기 수준이던 신용 등급이 2023년 BBB+(안정적)까지 올랐고, 부채 비율도 같은 기간 136.8%에서 99.0%까지 37.8%p 개선했다고 밝혔다.

그러나, 페럼타워를 인수하는 주체인 주력사 동국제강의 부채 비율은 2023년 105.17%에서 지난해 87.68%로 감소했다가 올해 1분기 다시 93.24%로 소폭 오르며 100% 내외를 등락하는 양상을 보이고 있다. 페럼타워 매입 직후 추가 재무 압박 가능성도 상존한다.

같은 기간 현금 및 현금성 자산 보유액은 2023년 4347억7340만원, 2024년 3637억392만원, 2025년 1분기 3761억4819만원인 것으로 파악된다. 페럼타워 취득 가액인 6451억6000만원은 보유 현금의 약 1.72배에 달해 이후 현금 흐름에 대한 우려 섞인 시선이 나오는 이유다.

동국제강측은 “자체 상환 능력에 이상이 없음을 확인했고 본업 경쟁력을 해치치 않는 선에서 페럼타워 인수를 결정했다"고 말했다.

또한 “페럼타워 거래 대금을 전액 현금으로 지급하되 자금 조달은 자기 자금과 금융권 차입을 통해 해결할 방침"이라면서도 “구체적인 조건은 비밀에 해당해 공개할 수 없다"고 전했다.

최근 철강업계는 중국산 제품의 저가 공세에 밀려 가격 경쟁력을 잃었고 미국의 관세 정책으로 가시밭길을 걷고 있다. 때문에 일각에서는 동국제강이 불황 속 '확실한 자산'인 부동산 확보에 나섬으로써 위기 상황에 대처하려는 것으로 보고 있다.

하지만 공실률 상승에 따른 수익성 악화 가능성도 존재한다.

한국부동산원이 발표한 '2025년 2분기 상업용 부동산 임대 동향 조사'에 의하면 올해 2분기 기준 서울 도심 권역 오피스 공실률은 4.4%로 나타났다. 직전 분기 대비 0.1%p 하락했지만 2031년까지 서울 도심 권역(CBD)에 대규모 신규 오피스 공급이 예정돼있다.

신규 공급 물량의 83%가 CBD에 집중될 예정이고, 이는 기존 CBD 규모를 크게 상회하는 수준이다. CBD는 강남 권역(GBD)의 2배, 여의도 권역(YBD)의 3배 규모로 커질 전망이다. 전문가들은 임차인 중심 시장으로 재편될 것이라고 내다보고 있다.

이와 관련, 동국제강 관계자는 “페럼타워는 광화문과 을지로 일대를 도보로 다닐 수 있다는 입지적 차별성을 지녔다"며 “당사는 고급화 된 프라임 빌딩 수요가 견조할 것으로 보고 있고, 현재 사무 공간으로 쓰이는 3층부터 28층까지 공실이 전혀 없다"고 해명했다.

박규빈 기자 kevinpark@ekn.kr