▲서울 송파구 일대 아파트 모습. 사진=연합뉴스
7월 1일부터 총부채원리금상환비율(DSR ) 강화 3단계 조치가 시행된다. 대출이 어려워지고 한도가 줄어들면서 실수요 위축, 거래 둔화로 이어질 수 있다. 이재명 정부 들어 급격히 흔들리던 수도권 집값이 잡힐 수 있을 지 주목된다.
25일 업계에 따르면 내달부터 수도권 주택담보대출에 스트레스 금리를 반영한 DSR 3단계가 적용된다. 은행권 기준 DSR 한도는 40%로 유지되지만, 여기에 향후 금리 인상 가능성을 반영한 가산금리(1.5%포인트)를 더해 대출 가능 금액을 산정한다. 이에 따라 연 소득 6000만원 사람이 주택 구입 자금을 빌릴 때 최대 대출 금액이 기존 4억5000만원에서 3억~3억2000만원 정도로 줄어든다. 여기에 금융당국은 가계대출 규제 차원에서 전세 자금 대출까지 확대 적용을 검토 중이다.
이에 따라 금융 시장에선 규제 시행 전 대출을 받으려는 수요가 몰려들고 있다. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 가계대출 잔액은 6월 19일 기준 752조1249억원으로, 전월 말보다 4조 원 이상 증가했다. 이 가운데 주택담보대출은 약 3조원, 신용대출도 1조원 넘게 늘었다. 규제 전에 대출을 받으려는 수요가 반영됐다는 게 금융권의 분석이다.
부동산 시장에서의 영향은 아직 뚜렷하진 않다. 지역·상품별로 엇갈린다. 한 중견 건설사 관계자는 “DSR 3단계 시행이 코앞이지만 분양 현장에선 당장 큰 변화는 없다"며 “정권 교체 이후 일부 지역에선 매수 심리가 살아나는 분위기지만, 지방과 서울 간 양극화는 더 심화되고 있다"고 말했다. 한 대형사 관계자도 “DSR 규제는 청약보다 기존 주택 매매 시장에 더 직접적"이라며 “분양은 청약 이후 중도금 대출이 실행되기 때문에 당장은 체감 영향이 크지 않다"고 했다.
전문가들은 다음달 1일 시행 후 수요 악화와 정책 혼선에 따른 착시 현상을 우려한다. 서진형 한국부동산경영학회장은 “DSR 강화는 결국 돈 있는 사람만 집을 살 수 있는 구조"라며 “실수요자 매수세가 위축되는 데다 금리 인하 효과도 제한적일 것"이라고 지적했다. 그는 “고가 지역은 상승세가 이어질 수 있고, 외곽은 수요절벽이 올 수 있다"고 덧붙였다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “대출 의존도가 높은 수도권 외곽이나 지방에서 일부 수요 위축이 예상된다"면서도 “1~2단계가 이미 적용된 상황이라 충격은 제한적일 것"이라고 봤다. “분양은 계약부터 대출 실행까지 시차가 있어 당장 실적엔 영향이 적고, 시행 직전 일시적 대출 쏠림 외엔 큰 흐름을 바꾸진 않을 것"이라고 덧붙였다.
특히 정부가 내수 회복을 위해 부동산경기 활성화를 검토 중인 상황에서 DSR 규제 강화와 금리 인하라는 엇갈린 신호가 시장에 혼선을 줄 수 있다고 보고 있다. 서 회장은 “대출이 막힌 상황에선 금리 인하만으론 자금 여력을 회복하기 어렵다고 지적했다.
결국 하반기 분양시장에 부정적 영향을 미칠 수 있다는 지적도 있다. 안 그래도 자재값·인건비 상승과 환경 규제 강화(제로에너지등급 의무화)로 분양가 상승 압력이 계속되고 있는 상황에서 대출 규제 강화로 매수 여력이 감소할 경우 중견사, 중소형 단지 등에선 아파트 청약 경쟁이 감소할 수 있다는 것이다.
업계 관계자는 “부양책이 실시될 것이라는 기대는 높지만, 정작 DSR 규제 강화로 실수요자의 자금조달은 더 막히게 되는 꼴"이라며 “장기적으로 미분양 증가나 분양 일정 지연 같은 결과로 이어질 수 있다. 실수요자의 관망 심리를 자극할 경우, 청약시장은 연말까지도 침체가 이어질 수 있다"고 경고했다.
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