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정훈식

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[이슈&인사이트] 무주택 서민의 '멀어진 내집마련 꿈'

에너지경제신문   | 입력 2023.05.30 10:44

이영한 서울과학기술대학교 명예교수/지속가능과학회 회장

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▲이영한 서울과학기술대학교 명예교수/지속가능과학회 회장


 2008년에 건설업체 임직원들 사이에는 이런 대화가 오고 갔다. "4대강 사업으로 일은 많아졌는데 공사를 해도 남는 것이 없다." 대형건설사 CEO 출신인 당시 이명박 후보가 대통령이 되자 건설업계는 반겼지만 기대와는 크게 다르다는 불만이 나왔다. 이 대통령은 실물 경제에 밝아 이윤이 많이 나게 공사를 발주하지 않았다. 역대 정부의 주택 정책을 평가한다면 이명박 정부는 집값을 잡아 서민의 주거 안정에 기여했다는 점은 높이 평가할 만하다. 최근 몇 년 사이에 드러난 주거단지 개발 과정에서 천문학적 폭리를 민간에게 안기고 그 이익을 나눈 일부 지자체장들, 악덕 전세사기단, 이들에 줄 대어 기생하는 철면피 권력자들을 보며 공공의 역할에 대한 의문과 함께 서민 주거 문제가 더욱 절실하게 다가온다. 무주택 서민들은 폭등한 주택 가격에 ‘소박한 내집 꿈’을 꿀 수 있을까? 집값이 너무 올랐다. 좀 내렸다고 하지만 아직도 서민들에게는 ‘그림의 떡’이다.

국제적으로 통용되는 PIR(가구소득에 대한 집값의 비율)로 볼 때 서민들이 부담가능 주택의 선례는 어디에 있었을까. 이명박 정부 당시 PIR은 국제적인 적정 권고치인 5 안팎이었다. ‘5’를 유지할 수 있었던 이유로 세 가지를 들 수 있다. 먼저, 이명박 정부는 2008년 9월 서민용 보금자리주택 150만 가구 공급(10년간)과 대규모 공공 택지 공급(100㎢ 규모의 그린벨트 해제) 계획을 발표했다. 서울 요지에 공공 택지를 개발해 반값 아파트를 대량 공급하겠다는 발표에 주택 시장은 충격에 빠지고 주택 가격도 빠르게 안정됐다. 실제 공급량은 발표 계획량에 미치지 못했지만, 심리적인 가격 안정 효과를 가져왔다.

또 노무현 정부의 강력한 주택 규제 정책을 전면 폐기하지 않고 ‘단계적 규제 완화’를 선택했다. 주택 시장의 생리를 잘 알고 있었기에 전임 정부의 정책의 장점을 살리고 문제점을 수정,보완하는 방향으로 ‘운영의 묘’를 살렸다. 그 효과가 임기 내내 주택시장 안정으로 이어졌다. 여기에 미국에서 발생한 ‘서브프라임 모기지 경제 위기’가 집값 안정을 도왔다.

전국 아파트 가격은 2007년과 2008년 각각 5.8% 상승률을 보이다가 2009년과 2010년에 각각 1.5%로 상승폭이 크게 둔화되며 이명박 정부 임기 중 임기 중 연 평균 물가상승률 수준인 2.7% 상승했다. 이에 비해 전세가격은 임기중 연평균 5.3% 상승하며 ‘렌트 푸어’, ‘깡통 주택’ 등의 부작용을 낳기도 했다. 최근 몇 년간 급등한 전세가격과 비교하면 5%대 상승은 그다지 높다고 볼 없겠지만, 그 당시 기준으로는 ‘급등’으로 인식됐다. 미분양 아파트 는 2007년 11만2000가구에서 임기 초인 2008년 16만6000만가구까지 치솟았다가 점차 줄어들어 임기 말에는 7만5000가구로 줄었다. 미분양 아파트가 줄어든 요인은 무엇보다도 PIR에서 찾을 수 있다.

이명박 정부 주택정책과 당시 시장상황이 현 시점에서 우리에게 던지는 시사점은 무엇일까. 서브프라임 위기와 금리인상 및 공급망 재편에 따른 세계 경제 위기 가능성 등 대외적 환경이 유사하다. 전임 정부의 유산인 강력한 부동산 규제와 주택 가격 급등 그리고 미분양주택 급증 등 국내 상황도 비슷하다. 이명박 정부는 전임 정부 정책을 ‘단계적 규제 완화’로 시장 변동성을 줄이면서 주택가격을 안정화시켜 PIR을 적정하게 관리했다. 윤석열 정부도 본받을 만한 전략이다. 주택 시장은 하나하나의 대책에 아주 민감하게 반응한다. 한번 잘못된 정책으로 서민들은 엄청난 고통을 받는다. 서민들에게는 어떻게 주택을 사느냐, 파는냐에 따라서 그 인생의 성패가 갈리는 세태가 됐다. 서민들도 살리고 기업도 살리는 상생 주택 정책을 마련하는 것은 지극히 난제일 것이다. 이명박 대통령과 같은 이들께 널리 조언을 구하는 것도 중요하다고 본다.

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