늘어나는 깡통전세…전세사기 정점 아직 안 왔다

▲최근 전세사기로 인해 극단적 선택을 하는 피해자가 발생하는 등 사회적 문제가 크게 부각되고 있다. 앞으로 깡통전세가 더 증가할 것으로 예상되고 있고, 전세에 대한 근본적 문제를 고민할 시기라는 것에 전문가들이 입을 모으고 있다. 사진은 기사와 관계없음. 사진=에너지경제신문 김준현 기자

[에너지경제신문 김준현 기자] 정부가 전세사기 피해주택을 한국토지주택공사(LH)가 매입할 수 있도록 대책 등을 마련하고 있지만, 앞으로도 지속 발생할 깡통전세 등을 해소할 근본 해결책이 나와야 한다는 것에 목소리가 높아지고 있다.

24일 부동산전문가 등에 따르면 전세사기 정점은 지금이 아닌 올해 말이나 내년 초가 될 것이라는 암울한 전망이 나오고 있다. 집값이 하락세가 계속되면 전세사기로 이어지는 깡통전세(전세보증이 매매가를 웃도는 주택) 현상이 갈수록 확대되면서 전세 보증금 사고가 더 늘어날 것으로 예상되기 때문이다.


◇ 전세사기 부추길 시한폭탄 ‘깡통전세’

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD비즈니스학과 교수)는 "부동산 가격 대세 하락과 더불어 수도권과 지방의 거래 양극화까지 더해지면서 깡통전세와 역전세는 하반기 더 심각해질 우려가 있다"고 진단했다.

통상 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80%를 넘으면 흔히 깡통전세 위험이 있다고 하는데, 전국 대부분에서 주의보가 내려졌다. 특히 지난 2월 국토연구원은 전세 보증금 미반환 위험 시기를 2024년 상반기로 추정했다. 해당시기에 매매가가 20% 떨어질 시 전세를 끼고 매입한 주택의 40%가 보증금 위험이 있다는 분석이다.

최근 한국부동산원 발표를 보더라도 올해 1분기 전국 시·군·구 중 연립·다세대주택 전세가율이 80%를 넘는 지역이 25곳으로 나타났다. 또한 국회 국토교통위원회 소속 심상정 정의당 의원이 국토교통부로부터 받은 주택자금 조달계획서(2020년~2022년 8월)에서도 전세가율 80%를 넘는 갭투자(전세 끼고 매입) 거래가 모두 12만1553건이나 체결된 것으로 집계됐다.

시·군·구별로는 서울 강서구가 5910건으로 가장 많았다. 5910건 중 74%인 4373건이 화곡동에 집중됐다. 화곡동은 ‘빌라왕’ 사건이 일어났던 곳이다. 이번 3명이나 극단적 선택을 한 ‘건축왕’ 사건 발생 인천 미추홀구 주안동도 1646건의 거래가 전세가율 80%을 웃도는 가격에 갭투자 거래가 이뤄졌다.

참고로 전날 23일 국회 기획재정위원회 소속 양경숙 더불어민주당 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 받은 주택 전세보증금 반환보증 사고 현황에는 올해 1분기 보증사고 금액이 총 7974억원으로 분기 기준 역대 최대치다. 지난해 4분기 5260억원에 비하면 무려 52%나 늘어났다.

이중 다세대주택과 연립주택의 보증사고 규모는 각각 1513억원, 35억원으로 총 1548억원을 기록했다.


◇ 현행 전세 대출제도, ‘대수술’ 부상

이제는 전세사기가 사회적 재난으로까지 불리자 ‘주거사다리’ 핵심이었던 전세제도의 근본마저 의심받고 있다. 부동산 전문가들에 따르면 앞으로 금리가 내려가면 전세가격은 또 오르게 된다. 그럼 전세대출을 또 많이 받아야 세입자가 전셋집을 구할 수 있다.

이 과정에서 금리가 재차 고개를 들면 갭투자를 한 집주인이 집을 내던질 가능성이 있고 전세대출을 한 세입자는 깡통전세에 의해 피해를 보는 악순환이 반복되는 것이다. 과거에는 목돈이 기반이 되어 자금을 안전하게 지키면서 ‘내 집 마련’을 위한 주거사다리 역할을 했으나, 현재는 월마다 나가는 전세대출 이자가 월세와 맞먹다 보니 그 의미마저 퇴색됐다.

상황이 이렇다 보니 전세제도 자체를 완전히 폐지할 수는 없지만, 전세 ‘대출’에 대한 근본적 고민이 필요한 시기라는 것에 전문가들이 입을 모으고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "전세는 ‘대출’이 가장 큰 문제다. 전세제도를 완전히 폐지하는 것은 힘들겠으나 대출 한도를 축소함으로써 전세가 아닌 월세로의 전환을 장려시켜 서서히 전세 선호도를 줄여나가게 해야 한다"고 설명했다.

kjh123@ekn.kr