[법률칼럼] 내 집 마련을 위한 동아줄 같은 지역주택조합...마주하는 현실은?

지난 국회에서 발표한 서울시 지역주택조합의 현황을 살펴보면 2016년부터 2021년 7월까지 서울시의 지역주택조합 19곳 중 실제로 착공한 사업지는 불과 2곳이었다. 그렇다면, 사람들은 지역주택조합의 사업성이 낮은데 왜 가입하려고 할까.

지하철 옥외 광고를 통해 ‘분양가 최저, 역세권 5분 거리’가 적혀있는 광고를 많이 봤을 것이다. 대부분 지역주택조합 광고이다. 누구나 이런 광고를 보면 혹할 수 있다.

특히, 부동산 투자에 관심있는 사람은 가입하려고 이것저것 찾아보기 시작하며, 결국 분양 모델하우스에 가게 된다. 가입 당시 조합 측은 해당 구역의 토지를 90% 확보했으므로 내년 몇 월에 입주 가능하다는 식으로 홍보한다.

그러나, 막상 가입하고 나면 조합 측은 아직 해당 구역을 10~20％밖에 확보하지 못해서 추가 분담금을 내야 한다는 통보를 하기도 한다.

또 지역주택조합 법률 상담한 결과 “가입 당시 안심 보장증서까지 내밀면서 추가 분담금 걱정은 하지 말고, 나중에 모든 금액 100% 환불 가능하다고 하니까 너무 안전해 보였다”는 경우가 많았다. 

하지만, 안심 보장증서라고 해서 100% 신뢰해서는 안 된다. 안심 보장증서가 있음에도 불구하고 다른 사실관계를 함께 고려했을 때 안심 보장증서에 기재된 불리한 조항 때문에 무용지물이었던 경우도 있다.

오히려 지역주택조합에 탈퇴 의사를 밝히면, 조합 측은 탈퇴는 불가능하며 가능하더라도 계약금은 돌려주지 못한다거나 위약금을 물고 나가라고 한다.

최근, 이러한 지역주택조합 탈퇴 관련 피해를 막기 위해 정부는 주택법을 새롭게 개정하였다. 지역주택조합에 가입한 지 30일 이내라면 탈퇴 및 환불이 가능해졌지만, 이 역시 여러 정황을 따져봐야 가능한 것이 현실이다.

지역주택조합은 재개발과 달리 자신에게 선택권이 있는 사업이다. 앞서 말한 것처럼, 지역주택조합은 그 지역의 주민들이 돈을 모아 아파트를 신축에 대해 자발적으로 동의하여 가입한 것이기 때문에 법원은 지역주택사업에 동의한 ‘동업 관계’로 판단한다.

민법상 동업은 권리와 의무도 함께 이행해야 하므로 조합원은 탈퇴하더라도 사업비·업무대행비를 제하고 탈퇴할 수 있다는 실제 판결도 존재한다.

지역주택조합 탈퇴는 여러 정황과 조건들을 판단해야 하므로 매우 어려운 사안이다. 따라서, 지역주택조합 가입 전에는 그 사업에 대해 정확히 인지하고 가입하는 것이 바람직하다.

강동원 법무법인 정의 대표변호사
정리 | 박성준 기자 mediapark@ekn.kr