신규택지 민영주택, 2·4대책 공공주택 10만 1000가구 사전청약… 실효성 의문은 지속

▲사진=연합

[에너지경제신문 장원석·김기령 기자] 정부가 수도권 신규택지 민영주택과 2·4 대책을 통해 공급되는 공공주택 등 10만 1000가구를 올해 하반기부터 사전청약 방식으로 조기 공급한다.

이를 위해 앞으로 신규택지 중 민간에 매각하는 토지는 사전청약에 참여하는 건설사에만 공급하고, 이미 토지를 매입한 건설사에는 사전청약하면 인센티브를 제공한다.

그러나 시장에서는 토지보상 등 행정절차가 차질을 빚음으로써 본청약과 입주에 불확실성이 남아 청약 포기 사례가 다수 나올 수 있다며 실효성에 의문을 보내고 있다.

수익성 측면에서 볼 때 민간건설사가 사전청약 공급 부지 건설에 참여할 요인이 크지 않다는 지적도 나온다. 토지보상 등이 난항을 겪으면서 사전청약에 당첨이 돼도 입주까지 시간이 오래 소요될 수 있다는 우려도 있다.

1차 사전청약이 높은 경쟁률을 기록한 가운데 정부는 올해 2·3차 사전청약도 흥행을 이어간다는 계획이지만 이렇게 청약경쟁률이 높을 경우 희망고문이 될 수 있다는 시각도 있다.

25일 정부는 부동산관계장관회의에서 이 같은 내용의 민간주택 사전청약 확대 방안을 발표했다.

우선 정부는 올 하반기부터 2024년 상반기까지 수도권 신규택지에서 공급되는 민영주택과 2·4 대책 사업인 도심 공공주택 복합사업·주거재생혁신지구사업에서 나오는 공공주택 일반분양분의 85%인 10만 1000가구를 사전청약으로 공급하기로 했다. 신규택지 민영주택은 8만 7000가구, 2·4 대책 사업 주택은 1만 4000가구다. 10만 1000 가구 중 수도권에서 공급되는 물량은 7만 1000가구다. 당장 올 하반기에 신규택지 민영주택 6000가구가 사전청약으로 공급될 예정이다. 현재 후보지로 인천 검단, 고양 장항, 양주 회천 등지가 예상된다.

2·4 대책 주택은 내년 하반기 4000가구부터 사전청약으로 나온다. 이미 지구지정 요건을 충족한 은평구 증산4, 도봉구 방학역 일대, 영등포구 신길2 등 서울 도심 공공주택 복합사업 후보지 13곳이 대상이다.

사전청약이란 본청약 2~3년 전 일부 물량에 대해 먼저 청약을 진행하는 제도이다. 주택을 조기에 공급해 실수요자들의 ‘패닉바잉’을 막고 서울의 오래되고 비싼 아파트를 매수하는 것 대신 수도권에 상대적으로 저렴한 양질의 주택을 선택하도록 유도하기 위해 활용된다.

앞서 정부는 3기 신도시 등 수도권 공공택지 공공주택 6만 2000가구를 사전 청약 방식으로 공급하기로 했는데 이를 민영주택 등 다른 유형의 주택으로 확대한 것이다.

청약 희망자는 사전청약 단계에서 세대 수, 평형별 타입, 추정분양가 등의 정보를 바탕으로 청약 여부를 결정할 수 있다. 당첨 시 시행자와 사전 공급계약을 체결하지만 계약 체결 단계에서는 별도로 분양대금을 내지 않아도 된다.

사전청약을 확대하기 위해 앞으로 2023년까지 모든 공공택지는 계약 6개월 내 사전청약을 하는 조건부로 공급된다. 앞으로 LH가 매각할 땅에서 공급되는 주택은 총 8만 8000가구인데, 이 중 85%인 7만 5000가구가 사전청약으로 공급될 예정이다.

민간에 이미 매각된 토지는 3만가구 규모로, 이 중에서 85%인 2만 5000가구를 대상으로 하면 절반 가량인 1만 2000가구가 실제 사전청약으로 나올 수 있을 것으로 국토부는 예상하고 있다.

윤성원 국토부 1차관은 "수도권에 공급되는 사전청약 물량은 공공분양 물량까지 합하면 총 13만 3000가구로, 수도권 전체 아파트 1년치 일반분양 규모를 넘어선다"며 "다채로운 브랜드, 중대형을 포함한 다양한 주택형의 아파트가 시세의 60~80% 수준의 저렴한 가격으로 공급되는 만큼 시장안정에 크게 기여할 것"이라고 말했다.

그러나 이와같은 집값 안정을 위한 정부의 의지와는 달리 시장에서는 우려의 목소리가 나오고 있다. 토지보상 절차와 지구계획 등 행정절차가 차질을 빚을 수 있다는 점에서 향후 본청약과 입주에 대한 불확실성이 있어서다.

실제로 지난 2009~2010년 보금자리주택 사전청약 당시 토지보상 문제로 사전청약 이후 본청약까지 3년 이상 늦어지면서 청약 포기 사례가 다수 나온 바 있다.

정부가 3기 신도시 토지보상 절차를 본격적으로 착수했지만, 일부 지역에선 주민들이 반대하며 갈등을 빚고 있는 상황이다. 하남교산, 인천계양 신도시는 현재 각 80%, 60%의 협의 보상만을 완료한 상태이며, 남양주왕숙·왕숙2, 고양창릉, 부천대장은 보상공고만 완료된 상황이다.

민간 시행사업으로 사전청약 제도가 확대되면서 민간건설사의 참여가 관건이지만 참여가 저조할 것이라는 우려도 나온다. 건설사의 참여가 저조할 경우 이번 공급 방안 자체가 실효성이 없을 수 있기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "수익성 측면에서 봤을 때 민간건설사가 사전청약 공급 부지 건설에 참여할 요인이 크지 않다"며 "기업 입장에서 지금과 같은 집값 상승 흐름에서 같은 택지를 확보할 수 있다는 전제 하에 사전청약이 갖는 이점이 없을 것"이라고 전망했다.

다만, 이번 사전청약 공급 확대방안에 대해 일부 전문가들은 시장에 긍정적인 영향을 줄 것이라는 의견을 내놨다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부가 주택공급에 대한 강한 의지를 내비침과 동시에 향후 충분한 공급이 있을 것이라는 안도감을 시장에 보여줬다는 측면에서 긍정적으로 본다"며 "공공사업의 경우 전용면적 타입이 제한적이었지만 민간 공급으로 확대된다면 다양한 면적 구성과 민간 브랜드 건설사의 참여가 소비자의 선택권을 확대하는 효과를 일으킨다는 점에서 기대할만 하다"고 평가했다.

jws@ekn.kr·giryeong@ekn.kr