서울 재건축·재개발 다시 ‘꿈틀’…시장침체 뚫을 촉매제?

▲재건축을 앞두고 있는 서울의 한 아파트단지 전경.

[에너지경제신문 석남식 기자] 정부 규제와 미분양 우려로 건설업계가 잔뜩 움추린 가운데 서울 재개발·재건축 시장이 다시 꿈틀대고 있다.

특히 올해 재개발 최대어로 꼽히는 용산구 한남3구역 재개발 사업이 속도를 내는 분위기다.

이에 따라 주택 시장이 서울 재개발·재건축 시장을 중심으로 다시 활기를 띨 수 있을 지 관심이 모아지고 있다.

다만 재개발·재건축의 경우 초과이익환수제 등 정부의 규제 강화로 개발수익이 높았던 강남권보다는 상대적으로 수익률이 낮은 강북권의 움직임이 활발한 모습이다.

11일 건설업계에 따르면 한남뉴타운 3구역 재개발 사업이 지난주 사업시행계획 주민공람을 시작했고, 강서구 등촌1구역 재건축 시공사 입찰은 오는 15일 마감되는 등 재건축·재개발이 잇달아 추진되고 있다.

한남3구역 재개발은 한남동 일대 38만6296㎡에 5816가구 규모의 아파트를 짓는 공사다. 지난 2003년 뉴타운으로 지정된 지 무려 16년만에 재개발 사업이 추진된다.

한남뉴타운은 서울 최대 재개발 사업지로 현재 3구역의 사업 속도가 제일 빠르다. 주민공람을 마치고 사업시행인가를 얻게되면 시공사 선정에 들어갈 예정이다.

대형 건설사들이 수주를 벼르고 있다. 한강변 알짜 입지에 공사비도 1조 5000억원이 넘는 대단지이기 때문이다. 대림산업, HDC현대산업개발, 대우건설, 현대건설, 대림건설, GS건설 등이 도전장을 내밀 것으로 관측됐다.

이에 앞서 서울 구로구 고척4구역 재개발 조합은 지난달 말 물량과 공사비를 산출하는 적산 작업을 마무리하고 조만간 시공사 선정을 위한 입찰 공고를 낸다. 입찰이 순조롭게 진행될 경우 오는 상반기 중 시공사 선정총회가 열릴 전망이다.

고척4구역 재개발은 총 983가구 중 일반분양(569가구) 물량이 조합원 가구(266가구)보다 많아 사업성이 좋다는 평가가 나오면서 대우건설, 현대엔지니어링, 롯데건설, HDC현대산업개발 등이 시공사 입찰에 나설 것으로 전망되고 있다.

은평구 갈현1구역 재개발을 놓고도 대형 건설사들이 경쟁하고 있다.

강북지역 최대급 사업지로 꼽히는 갈현1구역은 신규 가구수가 4116가구에 달하는 대단지이다. 은평구 갈현동 일대 23만 9000㎡를 재개발하는 사업으로 조합 설립 3년여 만에 사업시행인가를 받아 속도를 내고 있다.

올 하반기 시공사 선정에 들어갈 예정으로 GS건설, 현대건설, 현대산업개발, 대우건설 등이 입찰을 준비 중인 것으로 알려졌다.

이밖에 이달 15일에는 강서구 등촌1구역 재건축, 25일에는 성북구 장위6구역 재개발, 27일에는 강동구 천호3구역 재건축, 29일에는 중구 신당8구역 재개발 조합이 각각 시공사 입찰을 마감할 예정이다.

다만 정부가 재개발 관련 잇단 규제를 강화하고 있는 점은 부담이다.

국토교통부는 지난 7일 올해 업무계획 발표를 통해 주택 재개발 사업시 현행 최대 15%인 임대주택 건설 의무비율을 높이고, 지역주택조합 가입 요건 등을 강화한다고 밝힌 바 있다.

또 정비계획 공람공고 시에는 주민들의 부담해야 할 예상 분담금을 명시하는 등 정보제공을 강화했고 정비업자가 재개발 추진위원회와 조합 운영비 등으로 자금을 대여해오던 것도 원칙적으로 금지했다.

특히 정비업자 선정 과정에서 비리가 적발되면 해당 입찰 참여를 무효화하고, 수주 비리가 반복될 경우 ‘3진 아웃제’를 도입해 입찰에서 영구 배제하는 등 처벌도 강화했다.

건설업계 관계자는 "정부 규제가 심해지면서 건설사들이 눈치를 보느라 과도한 수주전을 자제해 왔지만 그렇다고 사업성이 좋은 재개발·재건축 사업에 뛰어들지 않을 수는 없을 것"이라며 "전체적으로 발주 물량이 줄어들고 있는 상황을 감안하면 몇 몇 사업지에서는 치열한 쟁탈전이 벌어질 것"이라고 말했다.