주택공급 절차 ‘60→30개월’ 단축…비거주·다주택 세 부담 차등 검토

▲27일 서울 중구 대한상공회의소 국제회의장에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 한 참석자가 질문하고 있다. 연합뉴스

정부가 택지개발부터 인허가·보증·금융까지 주택 공급 절차를 동시에 진행하는 병행 추진체계로 전환해 착공까지 걸리는 기간을 현행 60개월에서 30개월로 단축한다. 빌라·오피스텔 등 비아파트와 도심 상가·사무실 공실을 활용하고 필요하면 개발제한구역(그린벨트) 일부를 해제하는 방안도 검토한다.

세제 부문에서는 실거주 주택을 보호하되 비거주·다주택·초고가 주택은 가격과 보유 목적, 납부 능력에 따라 세 부담을 달리하는 방안이 추진된다. 보유세 조정에 맞춰 다주택자에게 주택 처분 기회를 주고 양도소득세 부담을 차등화하는 방안도 살펴본다.

한성숙 국무총리는 27일 서울 중구 대한상공회의소에서 열린 '부동산정책 국민 대토론회'에서 “부동산은 복잡한 이해관계가 충돌해 합의점을 찾기 어려운 분야"라며 “가계 순자산의 71.9%가 부동산인 만큼 국민의 다양한 고민을 경청해 공정한 기준을 마련하겠다"고 밝혔다.

정부는 현재 순차적으로 진행되는 택지 확보와 개발계획 수립, 인허가, 보증, 금융조달 등을 동시에 추진하는 방식으로 공급체계를 개편한다.

김윤덕 국토교통부 장관은 “이재명 대통령이 단계별 추진 시스템을 완벽하게 병행 추진 시스템으로 바꾸라고 지시했다"며 “택지·산업단지 개발은 물론 용도 전환과 인허가, 보증, 금융 등 모든 절차를 병행 추진하겠다"고 말했다. 용도 전환이 필요한 사업에는 원스톱 서비스를 도입하고 법 개정 사항은 국회와 협력해 추진한다.

김 장관은 정부가 공공주택에만 집중하고 민간 공급에는 소극적이라는 지적에 대해 “민간 공급이 살아나지 않으면 전체 공급에 상당한 문제가 생긴다는 점을 분명히 인식하고 있다"고 반박했다.

다만 용적률 상향 등 민간 정비사업 규제 완화에는 신중한 입장을 보였다. 재건축·재개발 과정에서 기존 주택이 멸실되면 단기적으로 공급이 줄어 집값을 자극할 수 있다는 우려도 고려해야 한다는 설명이다.

토론회에서는 민간 주택 공급의 85%를 담당하는 사업자들이 정상적으로 사업을 추진할 수 있도록 브리지론과 프로젝트파이낸싱(PF)을 비롯한 개발금융을 복원해야 한다는 요구가 나왔다.

문길주 대신이엔디 회장은 “사업성이 있는 사업장도 보증이 없으면 주택사업을 추진하기 어렵고, 착공 이후 90% 이상 분양돼야 중도금 대출이 이뤄지는 상황"이라며 “시행사와 건설사, 후순위 금융기관이 함께 부실화할 수 있는 구조"라고 지적했다.

김 장관은 “어떤 형태로든 건설금융을 풀어야 실제 신축 주택이 공급될 수 있다는 데 공감한다"며 금융위원회와 공급자 금융 지원 방안을 협의하고 있다고 밝혔다.

PF 대출 의존도를 낮추기 위해 프로젝트 리츠를 활성화하자는 제안도 나왔다. 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “프로젝트 리츠를 활용하면 기업의 자기자본과 재무건전성을 확충하면서 공공임대주택과 생활 기반시설 조성 재원도 마련할 수 있다"고 말했다.

▲한성숙 국무총리가 27일 서울 중구 대한상공회의소 국제회의장에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에 참석, 발언하고 있다. 연합뉴스

정부는 전월세 시장 불안을 완화할 단기 공급수단으로 빌라·오피스텔 등 비아파트 공급을 확대한다.

김 장관은 “전월세 문제가 매우 심각하다"며 “비아파트 공급 활성화를 위해 금융과 세제, 인허가 절차를 종합적으로 개선하고 공공임대와 민간임대를 함께 활성화하겠다"고 밝혔다.

공공매입임대도 정상화한다. 지난 정부 사업에서 일부 부패와 가격 상승을 유발했다는 비판에 따라 조사와 제도 정비를 진행했으며, 이를 토대로 공급 목표를 차질 없이 달성하겠다는 방침이다.

도심의 빈 상가와 사무실, 지식산업센터 등 비주거시설을 임대주택으로 전환하는 방안도 추진한다. 토론회에서는 공실 상가와 사무실을 청년·고령층 임대주택으로 바꾸고 공사비 대출과 정부 보증을 확대하자는 제안이 나왔다.

김 장관은 “특혜 시비 때문에 공무원들이 소극적인 측면이 있지만 공공이 개발이익을 회수하고 청년과 신혼부부에게 혜택을 돌려준다면 매우 유효한 공급 방식"이라며 이른바 '김윤덕표 공급'으로 적극 추진하겠다고 밝혔다.

그린벨트 해제 가능성도 열어뒀다. 김 장관은 “택지개발을 위한 그린벨트 해제에 반대한다는 의견에 원칙적으로 공감한다"면서도 “필요하다면 일부를 해제해서라도 주택을 공급하는 방향을 고민하고 있다"고 말했다.

지방 준공 후 미분양 주택의 공공 매입 규모는 기존 3000가구에서 8000가구로 확대한다. 매입가격 산정방식을 개선하고 미분양 주택을 취득하면 1가구 2주택 세제상 불이익을 완화하는 방안도 준비한다.

사전청약자 보호와 관련해서는 정부의 기존 약속을 이행하겠다는 방침을 재확인했다. 다만 금리 등 일부 쟁점은 추가 협의가 필요한 것으로 나타났다.

▲한성숙 국무총리가 27일 서울 중구 대한상공회의소 국제회의장에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에 참석, 발언하고 있다. 연합뉴스

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 실거주 주택과 비거주·다주택에 동일한 세제 혜택을 적용하기 어렵다는 입장을 밝혔다.

구 부총리는 “실제로 거주하는 주택은 국민 주거 안정 차원에서 충분히 고려해야 한다"면서도 “거주하지 않는 주택을 보유한 사람에게 실거주자와 같은 세제 혜택을 제공해야 하는지에 대해서는 반대 의견이 많았다"고 말했다.

정부가 온라인으로 접수한 7000여건의 의견에서도 비거주 주택에 실거주 주택과 같은 혜택을 줘서는 안 된다는 주장과 초고가 주택의 세 부담이 상대적으로 낮다는 지적이 다수 제기됐다.

정부는 주택 가격과 보유 목적, 주택 수, 납세자의 부담 능력을 종합적으로 고려해 세 부담을 조정할 계획이다. 다만 징벌적으로 세금을 부과하거나 일률적으로 세율을 인상하는 방식은 아니라는 점을 강조했다.

보유세 조정과 함께 양도세 차등화도 검토한다. 적정 규모의 주택에 실제 거주한 경우에는 세 부담을 완화하되 비거주 주택을 장기간 보유하거나 다주택을 유지한 경우 양도세 부담을 달리하는 방식이다.

보유세 부담이 커지기 전 주택을 처분할 기회를 제공하는 방안과 고령 1주택자, 지방 주택 보유자, 지방 미분양 주택에 대한 부담 완화도 검토 대상이다. 금융 규제는 전면적으로 풀기보다 실수요자 중심의 '핀셋 대응'을 추진한다.

▲27일 서울 중구 대한상공회의소 국제회의장에서 열린 부동산정책 국민 대토론회에서 참석자들이 질문하기 위해 손을 들고 있다. 연합뉴스

정부는 청년·신혼부부뿐 아니라 40~50대 무주택자를 포함한 생애최초 주택 구입자 전반의 주택담보대출 요건도 재검토한다.

한 총리는 “금융위원장이 생애최초 주담대를 적극 검토하겠다고 밝힌 것은 청년과 신혼부부에게만 한정된 것이 아니라 요건 전반을 살펴보겠다는 취지"라고 설명했다. 주택 일부 지분을 상속받았다는 이유로 생애최초 대출 대상에서 제외되는 사례도 개선 여부를 검토한다.

혼인신고 이후 청약·대출·세제·주거 지원에서 불이익을 받는 '결혼 페널티'도 전수조사를 거쳐 개선한다. 정부는 최근 12건을 추가로 발굴했고 부동산 정책 제안 홈페이지에도 20건 넘는 개선 요구가 접수돼 관계 부처가 검토 중이다.

한 총리는 “청년 정책 대상이 1000만명에 가까워 지원 규모와 범위는 세밀하게 살펴봐야 한다"며 “부모의 재산 규모와 관계없이 주거에서 같은 조건으로 출발할 수 있는 환경을 만들고, 조만간 결혼 페널티 개선 방안과 청년 주거정책을 설명하겠다"고 말했다.

장혜원 기자 dalgu@ekn.kr