[이슈&인사이트] 서민 주거대책, 공공분양 중심으로 확 바꿔야

이영한 서울과학기술대학교 명예교수/ 지속가능과학회장

▲이영한 서울과학기술대학교 명예교수/지속가능과학회장

전국 자가보유율이 2019년 61.2%에서 2020년에는 60.6%로 떨어졌다. 정부는 이후 2021년과 2022년에는 자가보유율을 발표하지 않았지만 2020년 수준에서 별반 나아지지 않았을 것이다. 서울은 2021년 자가보유율이 43.5%에 불과하다. 무주택자 문제는 단순히 주택 문제 넘어 사회적 문제로 국가 발전에 커다란 걸림돌이다. 역대 정부마다 서민 주거안정을 선거 주요 공약으로 내걸고 서민 주거 문제 해결을 위해 노력을 기울였지만 뚜렷한 성과를 낸 정부는 아직 없다고 해도 과언이 아니다. 서민의 주거 안정을 국정의 전면에 내세웠던 노무현 정부나 문재인 정부에서는 아이러니하게도 자가보유율이 되레 떨어졌다.

우리나라는 다른 나라에 비해 자가보유율이 상대적으로 낮다. 중국은 자가보유율이 95%에 달하고 대만과 싱가포르도 90%를 넘는다. 우리나라는 이들 나라에 비해 집값 급등으로 인한 피해가 매우 크다. 집값이 급등하면 이들 나라 국민들은 대부분 내집이 있어 자산 증식효과로 이어지지만, 상대적으로 자가보유율이 낮은 우리나라는 주택 유무에 빈부의 양극화가 극명해진다. 이에 더해 우리나라는 자산 중에서 부동산 비중이 매우 높아 그 심각성은 배가된다. 일본의 경우 가계의 자산 중 부동산 비중은 41%(자가보유율 61%), 미국은 35% 수준(자가보유율 65%)이다. 이들 나라에 비해 부동산 비중이 높은 우리나라에서 집값 급등이나 또는 급락은 ‘재앙’이라는 말이 나오는 이유다.

자가보유율은 높이기 위해서는 우선 주택공급을 획기적으로 늘려 주택보급률을 높여야 한다. 동시에 집값 대비 소득의 비율인 PIR이 무주택자들에게 부담가능한 수준이어야 한다. 서울의 주택보급률이 94% 수준에서 정체되고 있다. 이러한 정체 현상은 앞으로도 당분간 계속될 것이다. 서울의 민간 주택은 PIR가 20에 육박한다. 이는 최소 20년을 모아야 집을 장만할 수 있다는 얘기다.

그렇다면 ‘부담가능한 주택’은 뭘까. 유엔은 PIR기준으로 5로 본다. 5년치 소득으로 집을 살 수 있어야 한다는 의미다. 2인가구 기준 중위소득(연 4147만3860원)을 기준으로 5배인 2억원 수준이다. 적어도 서민에게 부담가능한 가격은 3억원 미만이어야 한다. 현재 민간 주택 시장에서는 불가능한 수준이다. 그렇다면 공공부문에서 ‘부담가능한 주택’을 공급할 수밖에 없다. 싱가포르가 ‘주거 천국’으로 칭송받고, 세계 최고의 부국으로 성장한 바탕은 공공분양주택인 ‘HDB 주택’을 부담가능한 가격대로 대량 공급한 데 있다. HDB 주택은 싱가포르 전체 주택 재고의 80%이상을 차지한다. 공공임대주택 비중은 단지 5%에도 못미친다.

가뜩이나 부동산에서 ‘소유’ 개념이 강한 국민 정서를 감안할 때 현행 공공임대주택 중심의 서민주거 정책을 자가보유율 제고에 초점을 맞춘 공공 분양주택 위주로 전면 개편해야 한다. 특히 현재 주택난에 대한 해법으로 쓰는 공공임대주택 모델은 재정 부담이 커 공급 한계가 있다. 공공분양주택은 공공임대주택에 비하여 재정 투자가 적고, 관리비 부담도 없다. 특히, 내 집을 가진 자립 민주 국민으로서의 자아를 실현할 수 있다.

우리나라의 공공임대주택은 약 200만가구로 전체 주택의 9%를 차지한다. 중장기적으로 공공임대주택 비중을 5%로 줄이고, 공공분양주택 비중을 10%로 늘여야 한다. 공공분양주택의 의미는 부담가능성과 함께 공공성과 개인 소유권을 동시에 만족하는 것이다. 분양 이후에도 공공주택의 원래 취지를 훼손하지 않으면서도 개인 소유권을 최대한 보장해야 한다. 올해 사전 청약한 동작구 수방사 아파트(8억원이상, 전용 59㎡)와 같은 고가 공공분양 아파트는 진정한 의미의 공공분양주택이라고 할 수는 없다.

수도권 중심으로 공공분양주택 100만호 공급 뉴딜을 추진해도 좋을 것이다. 노후되고 용적률이 낮은 기존 공공임대주택 단지를 대대적으로 초고층·고밀도로 재건축(용적률 400% 내외)해 공급가구수를 2배 이상 늘릴 필요가 있다. 일반주거지역의 각종 규제를 혁파하고 용도지역의 종을 상향해 늘어난 용적률에서 공공기여분으로 공공분양주택 공급을 획기적으로 확대해야 한다. 녹지가 훼손된 명목상 그린벨트를 과감히 풀어 부담가능한 공공분양 주택을 지을 필요도 있다. 서민 주거문제는 지금과 같은 ‘찔끔대책’으로는 해결이 불가능하다. 과거에는 없던 혁신이 필요하다.