[법률칼럼] 재건축 현금청산자들이 주목해야 할 부분은?

최근 들어 경매에 대한 대중의 관심이 높아졌다. 경매로 큰 수익을 올린 경험담이 연일 유투브 영상으로 올라오는가 하면, 경매 스터디를 하거나 경매물건 임장을 가는 경우도 다반사가 되었다.

낙찰 목적으로 경매에 접근하는 경우 대상 부동산에 대한 권리분석을 대행해주는 컨설팅도 횡행하고 있는데, 대상 부동산이 재개발 또는 재건축 사업부지 내 부동산인 경우 분양권 목적으로 낙찰 받았다고 낭패를 볼 경우가 많다. 바로 ‘금딱지’인 줄 알고 경락받았는데, 알고보니 ‘물딱지’인 경우이다.

경락받은 부동산에 조합원 입주권이 부여될지 여부는 변호사도 상당한 검토가 필요한 쟁점이다.

도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항 본문에 의하면, 재건축조합의 경우에는 조합설립인가 후, 재개발조합의 경우에는 관리처분계획인가 후 매매, 증여 등의 처분행위를 통한 조합원 지위의 양도가 금지된다. 즉, 위 시점이 지난 이후 사업부지 내 부동산을 취득한 매수인(양수인, 수증자 포함)은 조합원 지위가 인정되지 아니하여 분양신청권, 입주권, 분양권 일체가 주어지지 않고 현금청산 대상이 되는 것이다.

그러나 경매로 부동산을 취득한 경우 예외적으로 조합원 지위를 인정하는 일부 경우가 있다. 모든 경매에 대하여 그러하지는 아니하고 바로 은행, 중소기업은행, 상호저축은행, 보험회사 등이 신청한 경매와 국가, 지방자치단체가 신청한 공매로 부동산을 취득한 경우이다.

그 외 금전채권자의 신청으로 개시된 강제경매나 금융기관이 아닌 일반 사인인 근저당권자가 신청하여 개시된 임의경매의 경우에는 해당 경매절차의 낙찰자에게 조합원 지위가 인정되지 않는다.

내가 소유한 부동산을 포함하여 일대에 재개발·재건축 사업이 진행되면 향후 분양신청을 하여 입주권을 취득하든지, 조합에서 벗어나(방법은 다양하다) 부동산에 대한 대가를 청산받는 현금청산자가 될 수 있다.

현금청산과 관련된 법률은 ‘도시 및 주거환경 정비법’이며, 대상자는 관리처분 단계에서 신청할 수 있다. 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대해 현금으로 청산하는 경우, 청산 금액은 사업시행자와 소유자가 협의하여 산정하게 된다.

재개발 사업은 수용방식으로 이루어지고 낙후된 지역의 도로·수로·학교 등 정비사업이 필요할 때 국가적으로 시행하므로 공익적 성격이 강하다. 그래서 자신이 재개발 사업에 반대하더라도 일정 요건이 갖춰지면 조합이 생성되고 강제로 조합원이 되는 형식이라 ‘강제가입제’로 진행된다.

이에 반해, 재건축은 국가의 공익적 필수 사업이 아니라서 임의 가입제이다. 그래서 자신이 해당 재건축 사업에 찬성할 때 조합설립에 동의하면 된다. 단, 조합설립에 반대할 경우 조합 측에서 매도청구 소송을 걸 수 있다.

재건축 매도청구 시 중요한 쟁점이 있다. 재개발 현금청산 할 때는 개발로 인한 지가 변동률에 대해서는 보상하지 않는데, 재건축일 경우에는 매도청구 당할 점의 시세가 반영된다. 시세가 반영된다는 것은 개발이익이 포함된다는 것인데, 개발이익이란 예상하는 가치로서 도로·철도 등 공공시설의 건설로 지역개발이 이루어질 때 그 주변 지가가 상승하는 것을 뜻한다.

재개발 수용절차와 달리, 재건축 현금청산은 매매계약과 비슷하다고 할 수 있다. 재건축 현금청산자 재건축조합은 일반적인 부동산 매매계약과 마찬가지로 부동산 소유권이전등기 서류와 청산금을 동시에 주고받는다. 이때 매매(청산)금액은 감정평가사·시가 등을 기반으로 재판에서 정해지나 동 금액에 한정하여 정하여 지지는 않는다. 감정평가된 청산금액이 부적절하다고 다툴 수 있고 조합 입장에서는 평가금액보다 감액된 금액을, 청산자 입장에서는 평가금액보다 증액된 금액을 주장할 수 있다. 판단은 법원의 몫이다.

이상과 같이 경매로 입주권을 취득하는 것은 반드시 법률 전문가의 검토가 필요한 사안이며, 수용이나 현금청산은 고도의 소송전략과 설득기술이 필요하다.


강동원 법무법인 정의 대표변호사
정리 | 박성준 기자