끝나지 않는 10년 분양전환 임대주택 갈등···서민한텐 ‘그림의 떡’

▲지난해 4월 30일 경기도 성남시 분당구 삼평동에 위치한 봇들마을 휴먼시아 3단지 아파트. 사진 = 신진영 기자

[에너지경제신문 신진영 기자] "10년 공공임대주택 분양 전환 방법이 합헌이라니, 문재인 정부에서 무엇을 바라겠어요?"

서민·중산층 주거복지를 취지로 시행된 공공임대주택이 투기로 변질될 수 있다는 우려가 제기된 가운데 공공임대주택 정책이 서민들에게는 ‘그림의 떡’이 됐다. 분양전환 가격이 서민에게 과도하게 높게 책정됐다는 비판이 임차인들 사이에서 제기됐지만, 정부 입장에서는 주변 시세를 감안하지 않는다면 서울·수도권 등지에서 로또 분양 아파트를 양산할 수 있기 때문이다.

11일 경기 수원시 영통구 이의동 ‘광교 센트럴타운 60단지’(광교 60단지) 임차인 대표 Y 씨는 이렇게 말하며 한숨을 내쉬었다. 최근 헌법재판소에서는 10년 분양 전환 공공임대주택의 분양전환가 산정 기준이 헌법에 어긋나지 않는다는 결정을 내렸기 때문이다. 지금까지 시세대로 분양받는 게 말도 안 된다고 불만을 토로했던 10년 분양 전환 임차인들에게는 날벼락 같은 일이다.

광교 60단지는 10년 분양전환 공공임대주택이다. 해당 단지는 2013년 11월 최초 입주를 했고, 지난해부터 조기분양전환에 들어갔다. 오는 2023년 분양전환이 끝난다. 11일 기준으로 광교 60단지는 총 701가구 중에서 250가구가 분양전환이 됐다.

분양전환 공공임대주택은 5년 혹은 10년간 일정 기간 임대를 하고 나중에 분양 전환을 할 목적으로 공급한 주택이다. 이 주택을 둘러싼 갈등은 전국에 있는 10년 분양 전환 임대주택이 분양 전환 시점이 다가오면서 터져 나왔다. 5년 임대주택 분양전환가 산정 방법과 달리 10년 임대주택 분양전환가 산정은 법령에 애매하게 명시가 돼 있기 때문이다.

옛 임대주택법에 따르면 5년 분양전환 공공임대주택은 건설원가와 감정평가의 산술 평균으로 분양전환가격이 결정된다. 임대주택의 건축비와 택지비를 기준으로 분양전환 당시 산정한 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다. 그러나 10년 임대주택은 ‘분양하기로 결정한 날을 기준으로 2인의 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술 평균금액으로 산정한다’고 규정돼 있을 뿐이다. ‘분양하기로 결정한 날’이니 주변 시세와 비슷한 수준으로 책정되는 것이다.

이날 한국토지주택공사(LH)로부터 받은 ‘판교·광교지역 분양전환 진행상황’ 자료를 보면 이들 지역 내 10년 분양전환 주택은 총 14개 단지, 총 8540가구다. 이 중 5개 단지(원마을12·산운마을11, 12·백현마을8·봇들마을3단지)인 2652가구가 분양전환이 끝났다. 나머지 5888가구가 분양전환을 진행 중이거나 앞두고 있다. 이미 임차인들은 분양 전환가 산정방식에 이의를 제기한 바 있다.

그러나 헌법재판소는 지난 9일 "10년 공공임대주택의 분양전환가 산정기준을 명시한 옛 임대주택법 시행규칙이 평등권을 침해한다"는 내용의 헌법소원 심판에서 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정을 내렸다. 이렇게 10년 공공임대주택의 분양전환 문제는 일단락됐다.

하지만 전문가들은 정부의 공공임대주택 제도를 원점부터 살펴봐야 한다고 지적했다. 김성달 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부 국장은 "10년 분양전환 공공임대주택은 강제 수용한 택지"라며 "서민들에게 분양전환을 할 때 원가로 감정할 건지, 시세로 감정할 건지는 얼마든지 정부의 해석 여지가 있다"고 지적했다. 이어 김 국장은 "임대 기간 동안 월세로 비용을 지불했는데 시세대로 분양을 하는 건 말이 안 된다"고 했다. 이어 김 국장은 "서민들의 주거 안정권을 장기간 보장할 수 있는 50년이나 영구임대주택을 늘려야 한다"고 덧붙였다.

임재만 세종대 부동산학과 교수도 "보다 안정적인 공공임대주택이 필요하다"면서 "아직 우리는 장기적인 공공임대주택을 늘려야 하는 상황"이라고 의견을 보탰다. 또한 공공임대주택의 정책 목표가 뚜렷해야 한다고 했다. 임 교수는 "10년 분양전환 공공임대 만큼은 아니지만, 5년 분양전환 공공임대도 갈등이 터져 나오는 건 본래 정부의 공공임대주택 정책이 목표가 뚜렷하지 않기 때문"이라고 했다.


yr29@ekn.kr