사전청약할까 vs 일반청약할까…고민 깊어지는 무주택자

▲북한산에서 바라본 3기 신도시인 고양 창릉지구의 모습. 연합뉴스

[에너지경제신문 손희연 기자] 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택 실수요자들이 3기 신도시 사전청약과 일반분양 청약의 갈림길에 서서 고민이 깊다.

5일 건설·부동산업계에 따르면 이달 들어 일반분양 물량이 서울과 경기 지역을 중심으로 쏟아질 전망이다. 오는 7월부터는 3기 신도시 사전청약 접수가 진행된다.

부동산 정보 플랫폼인 직방에 따르면 이달 전국에서 4만 832가구가 일반분양을 준비하고 있다. 지난해 같은 기간보다 1만 2518가구(34%) 증가했다. 전국에서 경기도가 1만 5838가구로 가장 많은 공급 계획을 가지고 있다. 서울은 4082가구가 분양을 예고하고 있다.

3기 신도시 사전청약은 오는 7월 4400가구를 시작으로 10월 9100가구, 11월 4000가구, 12월 1만 2700가구 등 네 차례에 걸쳐 올해 총 3만 200가구에 대한 사전청약을 받는다.

이에 청약통장 가입 수도 큰폭으로 늘었다. 한국부동산원에 따르면 지난달 기준 주택청약종합저축 가입자는 2606만 4515명으로 2600만명대를 처음 돌파했다. 지난 2월 가입자인 2588만 7777명보다 17만 6738명 늘어난 수치다. 이는 올해 연중 최대 증가폭이다.

올해 들어 청약 통장 가입자수는 지속적으로 늘었다. 주택청약종합저축 신규 가입자 수는 지난해 12월 12만 9619명을 기록한 뒤 올해 3개월 연속 15만명을 넘어섰다. 1월 가입자 15만 5400명, 2월 17만 3221명, 3월 17만 6738명 등이다.

가입자수는 인천·경기 지역이 가장 높다. 지난달 이 지역 청약통장 가입자 수는 전월(840만 73명)에 비해 6만 2108명이 증가한 846만 2181명이다. 서울은 619만 7048명으로 전월보다 1만 9921명 늘었다.

여기서 무주택 실수요자들은 3기 신도시 사전청약과 일반분양 청약을 두고 셈법이 복잡하다. 사전청약을 접수할 의향이 있는 무주택자 입장에서 득보다 실이 클 요소가 있기 때문이다.

3기 신도시 본청약과 입주까지 기간이 얼마나 걸릴지 불투명한 상황이다. 정부는 사전청약 1~2년 후 본청약을 진행하고 빠르면 2025년 입주를 예상했다. 다만 현재 LH(한국토지주택공사) 직원들의 땅 투기 의혹으로 토지 보상 절차 진행이 원활하게 이뤄질지 미지수다. 이럴 경우 무주택자 입장에선 전·월세를 전전하며 본청약과 입주를 기다려야 할 상황까지 놓일 수 있다.

여기서 분양가도 본청약 때 정해진다. 시세 70~80% 수준으로 책정될 계획이라지만, 본청약과 입주 시기가 언제가 될지 모르는 상황에서 해당 지역 집값이 오르면 분양가도 같이 오를 가능성이 크다. 또한 주택을 매도할 때 주택 매각 금액에서 분양금액을 뺀 시세차익을 최대 50%까지 정산해 정부에 내야 한다. 3기 신도시 개발이 아직 본격화되지 않은 만큼 주변 인프라나 교통 등은 변수가 될 수 있다.

일반분양의 경우 청약 가점과 경쟁률이 부담스럽다. 코로나19와 4·7 재보궐선거 이슈로 건설사들이 분양시기를 미루면서 청약 대기 수요는 늘고 있지만, 공급 물량이 한정돼 이달부터 공급되는 일반분양 단지 청약 경쟁률이 높을 것이라는 전망이 나오기 때문이다.

부동산114에 따르면 올해 1분기 청약 접수한 수도권의 아파트 172개 주택형은 모두 1순위 청약에서 마감했다. 시장에선 서울과 수도권 인기지역의 경우, 분양가 상한제가 적용돼 최소 70점 이상의 가점자여야 당첨 안정권에 든다고 본다. 30~40대의 경우 일반분양 청약 가점이 낮기 때문에 추첨제나 비(非)분양가상한제 지역의 청약을 노릴 필요가 있다.

전문가들은 청약 요건 등을 꼼꼼하게 살펴보고 장기적으로 입지가 좋은 지역과 단지를 중심으로 전략을 짜야 한다고 조언한다. 사전청약은 당첨되더라도 다른 공공주택지구로 청약이 가능하다. 또 사전청약 신청·당첨 여부와 관계없이 본 청약을 하는데 제약이 없으며 당첨자는 언제든 당첨자격을 포기할 수 있다.

부동산업계 한 관계자는 "3기신도시 사전청약 당첨을 포기할 수 있지만 3기 신도시 다른 사전청약에서 제한이 생기기 때문에 신중하게 접수하는 것이 좋다"며 "사전청약과 일반분양 청약 접수 전에 교통망과 직주 근접 등 입지부분에서 자신만의 기준을 세워 검토한 후 전략을 짜는 것이 좋다"고 조언했다.

한편 당·정이 청년·무주택자 등 실수요자의 내 집 마련을 위해 대출한도를 늘리는 대출 규제 완화책을 검토 중이다. 당초 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 허용 비율을 10%포인트(p) 더 늘려 60%~70%까지 확대하는 방안이 유력하게 거론됐으나, 송영길 더불어민주당 대표가 이를 90%까지 늘리는 방안을 주장함에 따라 LTV·DTI 완화 폭이 더 커질 가능성도 제기된다. 다만 노형욱 국토부 장관 후보자가 전날 청문회에서 "대출규제 완화 여부의 경우 시장영향, 가계대출 추이, 규제 완화 필요성 등을 종합적으로 검토해 결정할 필요가 있다"며 신중한 입장을 보였다.
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