수주 가뭄 건설사들, '계륵' 리모델링시장 기웃

▲리모델링 공사비가 일반 재건축 공사비를 상회하기 시작하면서 사업성에 대한 우려가 제기되고 있다. 사진은 리모델링이 추진되고 있는 서울 용산구의 한 아파트 단지 입구 전경.(사진=윤민영 기자)

[에너지경제신문 윤민영 기자] 재건축 규제가 강화되면서 일감이 부족한 대형건설사들이 리모델링 시장을 기웃거리고 있다. 그러나 조합방식 재건축 사업보다 비싼 공사비로 진행되는 단지가 많아 수주활동에 신중을 기하는 모습이다.

9일 주거환경연구원에 따르면 지난해 기준 리모델링을 제외한 서울의 재건축 사업장 10곳의 3.3㎡당 평균 공사비는 486만9944원이었다. 이는 2018년 리모델링 사업장의 평균 공사비 수준이다. 최근 리모델링이 진행되고 있는 단지 중에서는 3.3㎡당 평균 공사비가 600만원에 근접한 단지도 나오고 있다.

지난해 포스코건설이 수주한 서울 서초구 잠원훼미리 아파트의 경우는 3.3㎡당 공사비가 597만9000원으로 전국 리모델링 단지 중 가장 높은 가격이다. 구조물 보강 등 높은 공사 난이도가 공사비 상승으로 이어졌다. 이는 최근 삼성물산이 수주한 서초구 반포3주구의 3.3㎡ 당 공사비 542만원보다 36만원 정도 비싸다. 새로 짓는 것 보다 고쳐 쓰는 게 더 비싼 경우다. 업계는 재건축 대안으로 리모델링을 선택할 경우 비싼 공사비로 인한 사업 갈등을 겪을 수 있다고 예상했다.

정비업계 관계자는 "리모델링은 건설과 보수가 같이 들어가는 사업으로, 사업 초기부터 건설계획이 들어가는 재건축과는 조금 다르게 리모델링은 각 단지마다 철골을 뜯어보면 여러 가지 변수가 생기는 경우가 많다"며 "따라서 예상 못한 공사비용이 들어가는 경우가 있다"고 설명했다.

그럼에도 불구하고 일감이 부족한 건설사들이 리모델링 시장 진출을 꾀하고 있다. 최근 서울 성동구 금호동 벽산아파트는 올해 초 리모델링 추진위원회를 설립한 뒤 이달 중 건설사들을 대상으로 사업설명회를 개최할 움직임을 보이자 현대건설, 대림산업, 롯데건설, 포스코건설, 현대엔지니어링 등 대형 건설사들이 플랜카드를 내걸기도 했다.

그동안 리모델링 시장은 대형사의 경우 포스코건설이, 중견사의 경우 쌍용건설이 독식해왔다. 그러다 롯데건설이 리모델링 시장을 겨냥한 연구개발을 진행하면서 서울 강남권을 중심으로 재건축 연한이 도래한 단지를 집중 겨냥하겠다고 출사표를 던졌다. 이후 현대건설, 현대엔지니어링, HDC현대산업개발,대림산업, GS건설도 리모델링 시장에 눈독을 들이고 있다.

이 같은 행보는 재건축 초과이익 환수제 시행이 코앞으로 다가오면서 정부의 재건축 규제 기조에 대비하고 향후 리모델링 시장 확장 가능성에 기대를 걸며 일찍이 사업 포트폴리오를 만들려는 움직임으로 풀이된다. 대형사들은 소규모의 단지더라도 재건축 가능성이 낮은 대신 입지 등 사업성이 높은 곳을 위주로 수주전에 나서는 것으로 알려졌다.

다만 리모델링은 재건축보다 사업 속도가 빠르지만 수직증축이 모든 단지에 적용되지 않을 경우 일반분양 물량을 늘리는데 한계가 있어서 수익성이 높지 않을 수 있다. 또 일반분양 물량도 30가구 이상 늘어나면 민간택지 분양가상한제를 적용 받는다. 재건축 초과이익 환수제나 임대주택 건설 의무가 없어서 재건축보다 규제가 덜하다는 장점이 있지만 수익성 보다는 주거환경 개선에 목적을 둬야 한다.

건설사 관계자는 "정부가 재건축을 규제하고 리모델링이나 가로주택 등 상대적으로 소규모의 사업을 활성화 시키겠다는 정책을 펼쳤으면 기존 보다 규제를 풀어주는 움직임을 보여야 한다"며 "아직까지 리모델링 수주 시장이 작아서 대형사들도 일반적인 정비사업에 이어 리모델링 현장에서도 과열 수주 경쟁을 펼칠 수 있다"고 말했다.

한편 6월 기준 서울에서 진행되고 있는 리모델링 추진 단지 중 시공사가 결정된 곳은 서울의 경우 동대문구 신답극동(쌍용건설), 강동구 둔촌현대2(효성), 잠원 갤럭시1(롯데건설), 송파구 삼전 현대(GS건설) 등이다.