[2017 부동산 지역별 기상도] 서울·수도권 '위축' 지방 '하락'

▲정부의 규제 정책으로 서울 및 수도권 주택시장의 흐름이 변화될 것으로 전문가들은 예상하고 있다.(사진=연합)

2017년 부동산시장은 11.3부동산 대책(전매제한기간연장, 청약1순위 제한, 재당첨 제한, 중도금대출 발급요건 강화 등), 입주 물량 과다 등의 영향으로 위축이 불가피할 전망이다. 전문가들은 서울 지역과 지방 일부 지역을 제외하고 주택시장은 침체기로 접어들 것으로 예상한다. 

기존 아파트 매매시장과 분양 시장 모두 주춤할 것으로 전문가들은 예상한다. 최근 부동산 시장에 대한 각종 규제 여파로 서울 아파트 매매 거래량이 4년만에 감소한 것으로 집계됐다. 지방 아파트 가격 역시 4개월만에 처음 하락세로 접어들었다. 특히 입주 물량이 대거 몰려있는 하반기에 가격이 하락할 가능성이 크다고 전문가들은 말한다. 

신규분양 시장의 경우 지역별로 입지에 따라 희비가 엇갈릴 전망이다. 분양시장의 경우 청약 규제로 시세차익을 노리는 단기 투자수요의 시장진입이 어려워지면서 올해에는 ‘되는 곳만 되는’ 양극화 현상도 심화할 것으로 전문가들은 전망한다. 

◇ 서울 및 수도권 주택시장 일부 지역 위축 ‘불가피’

정부의 규제 정책으로 서울 및 수도권 주택시장의 흐름이 변화될 것으로 전문가들은 예상하고 있다. 실제 작년 도입된 부동산11·3 대책 이후 정부가 지정한 투기과열지구의 청약 경쟁률은 급감했다. 이어 잔금대출 및 집단대출 규제, 미국발 금리인상에 따른 다양한 악재로 인해 주춤할 것으로 예상된다.  

우선 부동산 시장을 주도했던 강남 재건축 분양시장이 주춤해질 것으로 전문가들은 전망한다. 강남 지역의 경우 여전히 수요자들이 많은 곳이지만 작년과 올해 분양가 급등세가 너무나 컸다. 강남3구 지역 분양가는 2014년 2146만원에서 2015년 2974만원, 2016년 3473만원으로 급등했다. 강남은 여전히 공급 보다 수요가 많은 곳이기에 크게 위축되지는 않겠지만 이전과 같은 열기는 식을 것으로 예상한다.

전문가들은 서울지역은 공급물량이 많지 않기에 큰 타격은 없을 것으로 보고 있다. 다만 입지에 따른 수요자들의 청약 경쟁은 다소 엇갈릴 것으로 예상한다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "서울 지역은 공급물량이 많지 않아 큰 타격은 없겠지만 입지에 따른 수요자들의 선택이 이전보다 신중해 질 것으로 보인다"고 전망했다. 실제 부동산11·3 대책 이후 분양된 ‘연희파크 푸르지오’는 전용면적 112.8㎡가 1순위 청약에서 미달됐다.

▲경기도 수도권 2기 신도시 입주 물량 (부동산114 제공)

수도권 주택시장의 위축은 불가피할 것으로 전문가들은 전망한다. 경기도는 올해 12만4387가구, 2018년은 14만9239가구가 입주 예정이다. 이는 2010년 이후 연간 평균 입주물량인 6만9262가구와 비교하면 2배가 넘는 수치다. 이는 신규 분양과 기존 아파트 거래에 영향을 줄 수 있다고 전문가들은 말한다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "수도권 가운데 공급 물량이 많았던 용인, 평택 등은 타격을 받을 것으로 예상된다"고 설명했다.


◇ 지방 시장 전반적으로 주춤할 전망…양극화 뚜렷해질 것

▲자료=주택산업연구원 제공

전문가들은 올해 지방 주택시장의 위축이 불가피할 것으로 예상된다. 이미 일부 지역을 제외하고 주택가격이 하락세 조짐을 보이고 있고, 부동산11·3 대책 이후 청약 수요도 크게 줄었다.

실제 작년 12월 지방의 청약 시장은 전달보다 크게 급감했다. 리얼투데이의 자료에 따르면 수도권을 비롯한 지방 시장의 청약률은 규제 이전과 이후 큰 차이를 보였다. 11월 지방 청약 수요는 총 31만2245개였다. 이는 전달(44만2104개)와 비교해 약 13만개 감소한 수치다.

청약 양극화도 뚜렷하다. e편한세상 동래명장의 경우 1순위 청약에서 66대 1의 경쟁률을 기록했으나 구미확장단지골드클래스2차(15BL)는 0.03대 1, 경주외동 사랑으로는 0.01대 1의 부진한 청약률을 기록했다.

매매시장도 침체기로 접어들 전망이다. 주택산업연구원은 최근 발표한 ‘2017 부동산시장 전망’에서 내년 지방 주택가격이 올해보다 0.7% 하락할 것으로 봤다.

지방 주택시장이 침체되는 원인은 지역 시장의 위축과 금리인상, 아울러 입주물량 과다가 영향을 미칠 것으로 전문가들은 전망한다. 심교언 건국대 교수는 "지방산업의 구조조정과 금리인상, 여기에 공급압박까지 가해지면 위축이 불가피하다"고 지적했다. 실제 내년 지방에서 입주되는 아파트 물량은 총 21만5879가구다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "지방의 경우 경남, 경북, 충북의 일부 지역은 과거 5년 평균 공급물량 보다 더 많은 입주 물량이 쏟아진다"면서 "지방 시장은 일부를 제외하고 위축될 것으로 예상된다"고 말했다.

때문에 입지에 따른 양극화는 심화될 것으로 관측된다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "대구의 경우 아파트 매매가격이 하락하고 청약률도 줄어들고 있지만 대구 수성구 같은 곳은 여전히 수요자들의 관심이 높다"고 설명했다.

다만 지방 주택시장의 강자로 불리는 세종시는 큰 타격을 받지 않을 것으로 예상한다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "세종시의 경우 (올해와 같은 활황은 없겠지만) 크게 위축되지는 않을 것으로 보인다"라고 전망했다.

[에너지경제신문 유수환 기자]