[박영범의 세무칼럼] 법인 명의 고가 주택, ‘황제 사택’으로 둔갑...법인 부동산 관리 주의보

▲박영범 YB세무컨설팅 대표

최근 국세청은 법인이 보유한 비업무용 부동산, 특히 이른바 '황제 사택'으로 불리며 사적으로 유용된 고가 주택에 대해 대대적인 세무조사의 칼을 빼 들었다. 편법과 특권을 누리는 탈루 행위를 근절하고 공정한 조세 정의를 실현하기 위한 조치다. 국세청 실태 확인 결과, 법인 보유 고가 주택 2,639채 중 임대용 및 업무용을 제외한 1,097채(약 42%)가 사주 일가의 거주 등 사적 목적으로 사용된 것으로 드러났다. 이번 제1차 세무조사 대상은 총 50개 업체이며, 전체 탈루 혐의 금액은 약 1조 9천억 원에 달힌디.

가장 대표적인 유형은 강남 3구, 마·용·성 등 핵심지에 위치한 고가의 주택을 사주 일가에게 무상 또는 저가로 제공한 '사주 일가 거주형(28개 업체)'이다. 한 업체는 200억 원대 한남동 고급 주택을 취득하고 100억 원대의 호화 증축 및 인테리어 비용을 회사 자금으로 충당했다. 또 다른 업체는 40억 원대 청담동 하이엔드 빌라를 사주 전용 사택으로 제공하고, 유학 중인 자녀의 체류비 지원을 위해 허위 인건비 30억 원을 유출한 사실이 확인되었다.

정부의 다주택 중과세 및 대출 제한 등 부동산 정상화 정책을 회피하기 위해 지배 법인을 악용한 '부동산 투기형(5개 업체)'도 적발되었다. 재건축 예정 아파트를 매입해 1세대 2주택자가 된 사주가 기존 보유하던 40억 원대 주택을 법인에 양도하여 '1세대 1주택 비과세' 혜택을 챙기고 무상 거주한 사례가 대표적이다. 또한, 사주가 강남 아파트 2채를 개인 명의로 보유하면서 시세차익을 노리고, 본인은 법인이 취득한 100억 원대 고가 아파트에 거주하며 종부세 중과를 피한 꼼수도 확인되었다.

형식적으로는 '직원 복지용'을 내세우면서, 실제로는 고급 콘도와 별장을 사주 일가 전용으로 독점 사용한 '별장형(17개 업체)'도 다수 포함되었다. 계열사를 동원해 100억 원대 초호화 별장을 매입해 출입을 차단하고 사주 일가만 전용하거나, 1박 300만 원, 시가 60억 원 상당의 단독주택형 콘도를 '회장님 별장'으로 전용하고 사주 아파트 인테리어비 20억 원을 법인이 대납한 외국계 법인 사례도 있었다.

국세청은 이번 세무조사에서 일시 보관, 계좌 조회, 디지털 포렌식 등 가용 수단을 총동원할 예정이다. 법인 부동산을 사적으로 유용할 경우 막대한 세무 리스크를 부담하게 될 전망이다. 먼저 사주가 거주하는 주택의 종합부동산세, 관리비, 인테리어 공사비 등을 법인 비용으로 처리할 경우, 업무와 무관한 지출로 간주해 전액 비용 인정(손금 계상)이 거부된다. 나아가 부당하게 유출되어 사주 등이 사적으로 취한 이익에 대해서는 그 귀속을 명확히 밝혀 개인의 소득(상여 등)으로 처분되므로, 사주 개인에게 막대한 소득세가 추징된다.

직원 복리후생 목적이나 기숙사 용도인 것처럼 사내 공문과 사용 일지를 꾸며 부당하게 부가가치세 매입 세액 공제받은 경우, 적발 시 공제받은 매입 세액을 토해내야 함은 물론 무거운 가산세까지 부담해야 한다. 법인 자금이 유출되어 사주 일가의 재산을 형성하는 데 쓰였는지 꼼꼼한 자금출처 조사가 진행되며 유학 자녀 생계비 명목의 허위 인건비 지급, 사주 지배 특수관계 법인에 대한 이익 분여 등 편법적인 부의 이전 행위도 모두 엄격한 세금 추징 대상이 된다. 세금을 내는 것으로 끝나지 않는다. 세무조사 과정에서 조세 포탈이나 거짓 세금계산서 수수 등 고의적이고 중대한 조세범칙 행위가 적발될 경우, '조세범 처벌법'에 따라 사주 및 관련자가 반드시 형사 처벌을 받게 된다.

국세청은 이번 조사 대상에 포함되지 않은 고가 주택 소유 법인들에 대해서도 순차적으로 세무조사를 실시할 계획이며, '국내 황제 사택' 문제뿐만 아니라 해외 사택 무상제공, 유학비 지원 등 법인 자금 횡령 행위 전반으로 검증을 확대해 나갈 방침이다. 기업들은 고가 주택 등 부동산의 취득과 운영에 있어 명확한 공적 목적을 증빙하고 투명한 자금 관리를 통해 불필요한 세무 및 형사 리스크를 사전에 차단하길 바란다.

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