GS건설·대우건설, 美서 ‘시행사’ 도전…“현지화가 관건”

▲대우건설 프로스퍼 복합개발사업 조감도. 사진=대우건설

국내 대형 건설사들이 잇따라 미국 시장에서 '시행사(Developer)' 역할에 도전하고 있다. 전통적으로 시공(EPC·Engineering·Procurement·Construction, 설계·조달·시공 일괄 수주)에 집중해 온 방식에서 벗어나, 직접 부지를 매입하고 사업 기획부터 운영까지 책임지는 디벨로퍼형 모델을 본격화하는 모습이다. 업계에서는 이를 두고 “수익 다변화 기회"라는 기대와 “위험 확장"이라는 우려가 교차한다.

5일 업계에 따르면, GS건설은 미국 캘리포니아 실리콘밸리 마운틴뷰에서 첫 미국 아파트 '세븐스(The Sevens)'를 완공한 데 이어 같은 지역에 두 번째 임대 아파트 '400로그(400 Logue)' 개발을 추진 중이다. 2022년 100% 자회사를 통해 약 5300만 달러(737억원)에 부지를 매입했으며 현재 설계사와 함께 최적의 설계안을 검토하고 있다. 착공 시점은 시장 상황을 고려해 결정될 예정이다.

GS건설 관계자는 “미국에서는 직접 시공이 아니라 투자사업 형태로 접근하고 있다"며 “세븐스는 현지 파트너사와 함께 진행했지만, 400로그는 GS건설이 단독으로 주도하면서 미국 개발 경험과 마케팅 노하우를 적용할 계획"이라고 말했다. 이어 “투자 규모와 자금 조달 구조, 수익률 전망은 아직 검토 단계여서 구체적인 수치를 공개하기는 어렵다"며 “국내 건설 경기가 전통 사업에서 부침이 큰 만큼 신사업 일환으로 해외 투자와 개발을 확대해 왔다"고 덧붙였다.

대우건설은 미국 텍사스주 댈러스 인근 프로스퍼 지역에서 진행되는 복합개발사업에 시행사로 참여한다. 현지 시행사 오리온 RE캐피털, 한강에셋자산운용과 합작법인(JV) 설립을 추진해 1단계 타운하우스 개발부터 주택·호텔·오피스까지 단계적으로 확장하는 방식이다.

회사 관계자는 “초기 합작 구조에서는 대우건설이 상대적으로 많은 지분을 확보해 사업을 주도하고 있다"며 “향후 진행 과정에서 지분율이 변동될 수 있다"고 밝혔다. 그는 “이번 프로젝트는 단순 시공이 아니라 시행 단계부터 참여하는 구조"라며 “시공은 현지 업체가 맡고 대우건설은 개발 시행에 집중한다"고 설명했다. 또 “자금 조달은 한강에셋자산운용이, 인허가 등 로컬 업무는 오리온이 담당하고 대우건설은 전체 개발 주체 역할을 한다"고 덧붙였다.

두 회사가 미국에서 시행사 모드로 방향을 튼 배경에는 국내 시장 침체가 자리한다. 정비사업 규제와 주택 경기 불확실성으로 수익성이 떨어지고, 토목·플랜트 등 전통 사업은 물량 감소로 한계에 부딪혔다. 단순 도급 구조만으로는 안정적 성장이 어렵다는 판단이 작용했다는 분석이다.

전문가들은 이번 행보를 국내 부진을 반영한 전략적 변화로 본다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “건설사가 시행사 역할까지 나서는 것은 국내 시장 침체와 맞닿아 있다"며 “시행은 금융·사업 계획·분양·운영까지 전 과정을 책임지는 만큼 리스크가 크지만 성공하면 수익도 큰 구조"라고 말했다. 그는 “자금력과 신용도를 갖춘 대형 건설사라면 직접 시행에 나설 역량은 충분하다"고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “국내 대형 건설사가 선진국, 특히 미국에서 직접 시행에 나선 사례는 그동안 거의 없었다"며 “단순 도급을 넘어 개발 수익까지 노리는 방식인 만큼 리스크와 리턴이 동시에 커지는 구조"라고 분석했다. 그는 “장기적으로는 현지화(Localization)를 통해 안정적인 사업 모델을 안착시킬 수 있느냐가 성패를 가를 것"이라고 강조했다.

업계 관계자는 “GS건설은 실리콘밸리 빅테크 수요를, 대우건설은 텍사스 신흥 부촌 수요를 겨냥했다"며 “두 회사 모두 단순 시공을 넘어 시행까지 확장해 새 먹거리를 모색하고 있다"고 말했다. 이어 “국내 경기 침체에 떠밀린 측면도 있는 만큼 성과에 따라 수익 다변화가 될지, 새로운 리스크가 될지가 갈릴 것"이라고 덧붙였다.

서예온 기자 pr9028@ekn.kr