올해도 세금 폭탄 다주택자, 6월1일 이전에 주택 '내놓을까 말까'

▲서울 시내 아파트. 연합뉴스

[에너지경제신문 손희연 기자] 올해 공동주택 공시가격 상승률과 1가구 1주택자에 대한 보유세 부담 완화 방안이 나온 가운데 다주택자들은 지난해에 이어 올해도 세금 폭탄이 예상된다.

정부는 다주택자들에게 퇴로를 열어주기 위한 당근책을 제시했다. 다주택자들이 과세기준일인 오는 6월1일 이전까지 주택을 매각해 1주택자가 되는 경우 지난해 공시가격을 적용한다는 방침이다. 이에 따라 다주택자들이 세 부담을 덜기 위해 6월1일 이전까지 시장에 주택을 내놓을지 관심이 모아진다.

시장에서는 다주택자들 매물 출회 관건을 ‘양도소득세 중과 유예’ 시행 여부로 꼽는다. 다만 양도세 중과 유예를 하더라도 제한적일 뿐, 증여나 ‘똘똘한 한 채’ 선호현상이 짙어질 수 있을 것이라는 시각도 나온다.

24일 정부 등 부동산업계에 따르면 지난해에 이어 올해도 다주택자들의 세 부담이 늘어날 것으로 전망된다.

국토교통부는 전날 올해 공동주택 공시가격 상승률이 17.22%로 집계됐다고 밝혔다. 이는 지난해 공동주택 공시가격 상승률(19.5%) 보다 1.83%포인트(p) 낮아졌지만 2년 연속 두 자릿수 상승률이다. 2년간 합산 상승률은 36.27%에 달한다. 현 정부의 ‘공시가격 현실화율 로드맵’에 따라 올해 공시가격 현실화율은 71.5%로 지난해(70.2%) 보다 높게 반영했다.

다주택자들은 올해부터 100%로 높아지는 공정시장가액비율을 적용받는다. 연말에 부과되는 종합부동산세(종부세)는 과세표준액과 주택수에 따라 중과세를 적용해 1.2~6.0%까지 부과된다.

본지 기자가 우병탁 신한은행 WM컨설팀센터 팀장에 의뢰한 시뮬레이션(평균 상승률 적용) 결과에 따르면, 서울 마포구 마포래미안푸르지오(전용 84㎡)와 서울 강남구 은마아파트(전용 84㎡)를 소유한 2주택자의 경우 올해 보유세가 지난해(7453만원)보다 2356만원 오른 9809만원이다. 이어 마포래미안푸르지오(전용 84㎡)와 대전 유성구 죽동푸르지오(전용 84㎡)를 소유한 2주택자의 경우 올해 보유세가 지난해(2274만원)보다 925만원가량 상승한 3199만원이다.

우선 정부는 다주택자들에게 퇴로를 열어줬다. 정부는 다주택자들이 과세기준일인 오는 6월1일 이전까지 주택을 매각해 1주택자가 되는 경우 지난해 공시가격을 적용한다는 방침이다.

하지만 시장에서는 정부가 퇴로를 열어줬다고 해도 양도세 중과 유예 시행 여부가 관건으로 작용할 것으로 전망한다. 정부가 다주택자 양도세 중과 한시적 유예를 시행할 경우 다주택자들이 기존 주택을 매각할 가능성이 있을 것이라는 관측이다.

윤석열 대통령 당선인은 후보 시절 다주택자에 대한 양도세 중과세율 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제하겠다는 구상이다. 다주택자에게 시세 차익에 대해 양도세 중과를 하지 않고, 매물을 유도해 시장 안정화를 꾀하겠다는 전략이다.

다주택자 양도세 중과 제도는 지난 2004년에 도입됐다가 2009년부터 적용이 유예됐고, 2014년에는 폐지됐었다. 문재인 정부 들어 양도세 중과는 5년도 채 안 돼 부활했다.

현재 국회에서는 양도세 중과 유예와 관련된 법안이 발의된 상황이다. 지난 7일 이종배 국민의힘 의원은 조정대상지역 내 2주택 이상 다주택자에게 부과되는 양도세 중과를 향후 2년간 한시적으로 면제해주는 내용을 담은 ‘소득세법 일부개정안’을 대표 발의했다.

지난달에는 추경호 국민의힘 의원이 문 정부에서 신설한 양도세 중과세율을 폐지하고 문 정부 이전 1세대 3주택 이상 소유자에 한해서만 중과세율 10%를 부과하는 소득세법 개정안을 대표 발의했다.

반면 다주택자들이 시장에 매물을 내놓기보다는 증여에 나서거나 버티기에 들어가는 등 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 짙어질 것이라는 시각도 나온다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 증여 거래 비중은 2017년 4.5%에서 2021년 13.3%로 늘었다.

윤 당선인이 양도세 중과 유예뿐만 아니라, 부동산 관련 세제를 대폭적으로 완화할 것으로 보여져 다주택자들이 시장에 매물을 내놓기보다는 오히려 매물을 가지고 있을 것이라는 분석이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "양도세 중과를 유예하는 것뿐만 아니라, 획기적으로 양도세를 완화해야지만 다주택자들이 매물을 내놓을 것이다"며 "종부세, 보유세 부담 완화가 실질적으로 이뤄질 경우 다주택자들이 주택을 팔아도, 판 금액으로 ‘똘똘한 한 채’를 마련할 수도 있다. 이럴 경우 집값은 상승할 것이다"고 말했다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "관건은 집값에 대한 기대감이 이전보다 얼마나 떨어져 있느냐, 이에 더해 주요 지역에 공급하겠다고 한 물량이 얼마나 빨리 적절히 공급될 것이냐이다"며 "이에 따른 양도세 중과 유예를 어떤 시점을 기준으로 시행해서 유도할 것인지에 달려있다"고 전망했다.

이어 "집값 상승의 기대감이 낮아진 상태에서 양도세를 풀어준다면 기축 물건의 매물이 증가될 경우 가격은 추가로 떨어질 수도 있다"며 "다만 이 과정에서 보유세에 대한 부담도 같이 낮추기로 한 부분 때문에 상승에 대한 기대감이 커진다면 매물 증가와 가격 하락의 효과가 떨어질 수 있다"고 설명했다.

son90@ekn.kr