둔촌주공 택지비 감정평가 재검토…분양일정 또 지연될까

▲둔촌주공아파트 재건축사업 조감도. 사진=서울시

[에너지경제신문 손희연 기자] 단군 이래 최대 재건축 단지로 꼽히는 서울 강동구 둔촌주공 아파트가 분양가 산정에서 차질을 빚으면서 분양 일정이 차일피일 미뤄질 것으로 전망된다. 분양가 산정 과정에서 한국부동산원이 둔촌주공아파트 택지비 감정평가를 재검토해야 한다고 결정했기 때문이다. 특히 전용 59㎡ 일반 분양가격 9억원을 넘어서지 않을지 여부도 관심이 모아진다. 일반 분양가격이 9억원을 넘어가게 될 경우 중도금대출을 받을 수 없고, 특별공급 대상에서도 제외되기 때문에 예비 청약자들에게는 큰 관심사이다.

22일 부동산업계에 따르면 이달 초 한국부동산원이 둔촌주공 아파트 재건축정비사업 택지비평가서 검토 요청에 재검토 의견을 결정했다. 앞서 둔촌주공 아파트 관할 행정기관인 강동구청은 감정평가법인 두 곳으로부터 택지비 평가액(1㎡당 2020만원)을 받아 부동산원에 검토 요청을 한 바 있다.

부동산원은 평가액의 산정 근거가 되는 비교표준지 산정 방식 등 비교 사례가 부적절하다는 이유로 재검토 의사 결정을 내렸다는 입장이다.

부동산원 관계자는 "비교표준지 선정 요인 부분에서 오류가 확인돼 재검토를 요청한 상황이다"며 "(둔촌주공 아파트)비교 가능성이 높은 곳의 검토가 미흡했던 것으로 보인다"고 말했다.

본지 기자가 입수한 부동산원의 ‘둔촌주공 아파트 택지비평가서 검토서’ 내용을 보면, 부동산원은 △기본적 기술 사항의 적정성 △비교표준지 선정의 적정성 △가격형성요인비교치 산정과정의 적정성 △그 밖의 요인 보정치 산출과정의 적정성 △합리성 검토과정의 적정성 △각 평가방법 적용 과정상의 균형성 △기타 감정평가의 적정성 판단을 위해 필요한 사항 등 7개 내용을 재검토하라고 결정했다.

▲‘둔촌주공 아파트 택지비평가서 검토서’ 내용. 사진=제보자.

세부 내용을 보면 부동산원은 "서초구 신반포 15차 아파트를 두고 비교해 검토했지만, 강동구 일대 길동 신동아1·2차, 삼익빌라주택, 천호4촉진구역과 송파구 잠실진주, 미성크로바 등이 존재하는 바 재검토가 필요하다고 판단된다"고 설명했다.

이같은 부동산원의 근거는 ‘공동주택 분양 가격의 산정 등에 관한 규칙’ 11조 2항 2호에 따른다. 해당 법령에 따라 신반포 15차 아파트는 비교 대상으로 볼 수 없으므로 재검토가 필요하다는 것이다.

부동산원은 "해당 법령에 의거 토지 및 해당토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지조성에 필요한 비용추정액을 고려한 시산가액과 공시지가기준법에 의한 시산가액에 대해 합리성을 검토해야 하지만 각 평가방법에 따른 시산가액 격차가 약 28.95% 이상 발생한다"며 "원가법에 의한 시산가액이 과다계상된 점까지 고려하면 그 격차는 더 클 것으로 판단되며 공시지가기준법으로 산출된 시산가액에 대해서도 재검토가 필요하다"고 덧붙였다.

앞서 둔촌주공 기존 택지비 감정평가액(㎡당 2020만원)은 주변 사업지보다 비싸다는 지적을 받았다. 둔촌주공의 택지비 감정평가액은 공시지가(986만원) 대비 2배 수준이다. 반면 길동 신동아아파트 재건축의 택지비 감정평가액은 ㎡당 1315만원이다. 공시지가(775만원) 대비 약 1.7배 수준이다.

업계 안팎에서는 이번 부동산원의 택지비 감정평가액 재검토로 일반 분양가격이 낮아질 것이라고 전망한다.

업계에서는 재검토 이후 택지비 감정평가액을 ㎡당 1700만원 수준으로 본다. 이럴 경우 일반 분양가격은 3.3㎡당 3200만~3300만원선으로 낮아질 가능성이 크다. 전용 59㎡의 일반 분양가격은 8억원대로 된다. 일반 분양가격이 9억원 이하로 된다면 예비청약자들은 중도금대출이 가능하고, 특별공급 물량도 배정 받을 수 있다.

이와 함께 둔촌주공 아파트의 분양 일정은 미뤄질 것으로 예상된다. 구청이 부동산원에 택지비 감정평가액 재검토를 요청하는 기간이 최대 30일 정도 소요될 가능성이 있다.

부동산원 관계자는 "구청이 재검토를 요청할 수 있는 기간은 최대 30일이다"고 말했다.

구청이 부동산원에 빠른 시일 내로 재검토를 요청하더라도, 부동산원의 택지비 적정성 검토는 최대 15일 가량 소요된다. 향후 조합이 재검토 내용을 수용할 경우 지차제 분양가심의위원회의 결정을 기다려하기 때문에 시일이 또 걸릴 수 있다.

여기에 현재 조합과 시공사가 갈등도 복병으로 작용할 것으로 보인다. 지자체 분양가심의위원회에서 심의를 받기 위해서는 가산비가 제시돼야 하는데, 가산비 산출 근거가 되는 공사비를 두고 조합과 시공사가 이견을 좁히지 못하고 있다. 이에 공사비가 확정되지 못하고 있는 상황이다.

son90@ekn.kr