[이슈&인사이트] 대선후보 주택정책 지속가능한가

▲이영한 서울과학기술대학교 건축학부 교수/전 주택도시대학원 원장

온 국민들이 주택 이슈들에 매달려 있다. 다주택자는 다주택자대로, 무주택자는 무주택자대로, 20대 주요 대선 후보들의 주택 공약을 주시하며, 내달 9일 대선 결과를 초조하게 기다리고 있다. 20대 대통령선거 10대 공약에서, 주요 후보자들은 주택공약을 3~5등 순위에 올려놓고 비중 있게 다루고 있다. 주택 문제는 국가적 아젠다가 되었다.

먼저, 주요 후보 주택공약을 살펴 보자.

더불어민주당 이재명 후보는 ‘311만호 주택 공급으로 내집 마련·주거안정 실현’을 내세우며 311만호 주택 공급, 기본주택 140만호 공급 등을 공약했다. 주택 문제에 대한 전반적인 대책을 제시하고 있으나, 기본주택 140만호를 위한 공공 택지 확보와 재정 확보 여부가 관건일 것이다.

국민의힘 윤석열 후보는 ‘수요 부응 주택 250만호이상 공급’을 제목으로 민간분양주택과 민간임대주택 130만호, 청년원가주택 등 50만호 공급 등을 공약했다. 시장 중심의 수요·공급 원칙을 중시하고 있는데, 무주택자나 임차인 문제 등 주거권 대책은 언급되지 않아 궁금하고 아쉽다.

국민의당 안철수 후보는 ‘반값 토지임대부 안심 주택으로 내집마련 시대’에 방점을 찍고 총 250만호 주택 공급, 토지임대부 반값주택 100만호공급 등을 공약했다. 자가보유율 80%를 공약했는데, 반값 주택 100만호 공급을 위한 공공 택지 확보 여부가 관건일 것이다.

하지만 아무리 그럴듯한 공약이라도 과연 매우 심각한 주택 문제의 해법으로서 지속가능한지 검증할 필요가 있다.

첫째, 250만호 이상의 주택공급 공약으로, 적정 주택보급률 달성이 가능한가. 문재인 정부의 주택 정책의 실책은 바로 주택공급 부족이다. 현재 주택보급률이 104%다. 적정 목표 주택보급률을 일반적으로 110%로 본다. 110%를 달성하려면 전국적으로 130만호를 순증해야 한다. 순증 주택수와 기존 주택의 재건축수가 포함되어 있는 250만호이상 공급으로 주택보급률 110%이 가능하다고 본다. 앞으로 연평균 50만호 공급은, 2010년대 45.7만호보다 5만호 더 많은 규모로, 어려운 목표는 아니다. 녹지를 훼손하여 조성되는 신규 택지 공급 방식보다는 기존 개발지를 재활용하는 정비사업 방식이 더 지속가능하다. 민간 정비사업을 활성화해야 한다.

둘째, 무주택자율 40%의 해소는 어려운 과제이다. 현재 서울 경우와 같이 소득 대비 주택가격의 비인 ‘PIR’이 20에 육박하는 상황에서 서민들이나 청년들이 집을 구매한다는 거의 불가능하다. 영혼을 팔아 구입하고, 평생 영혼이 없이 주택담보대출을 갚으면서 살아야 할지도 모른다. 공공임대주택 수는 약 160만호로 전체의 8%이다. 공공임대주택의 비중을 획기적으로 높이는 140만호 기본주택 공약은 과연 재정적으로 가능할까. 공공임대주택의 입주 대상을 주택 빈곤층으로 한정하고 공공임대주택 비중을 5~8% 수준에서 관리해 나갈 필요가 있다. 무주택 서민이나 청년층에게 부담가능한 저렴 주택(Affordable Housing)인 공공분양주택이나 토지임대부 주택을 대규모 공급하여, 자가보유율을 높이는 것이 바람직할 것이다. LTV 90% 공약은 천진한 영끌에 불을 지르는 기름통으로 반대다. 이러한 방식이 지속가능하지 않을까.

셋째, 주택 공급에서 문제는 용적률이다. 주택 개발 타당성을 높이거나 주택 호수를 늘리기 위해서는 보통 용적률을 높인다. 그러나 용적률 상향이 거주 환경 악화와 자산 불평등 심화 요인이 될 수 있다. 주거 건물의 한계 용적률을 600% 수준으로 봐야 한다. 일부 공약은 역세권 청년주택의 용적률을 1000%이상으로 높이는 것으로 되어 있다. 과도한 용적률 혜택으로 인해 역세권 지주의 개발 이익은 배가되고, 초고층 과밀 주택은 나중에 슬럼화할 수 있다. 이는 지속가능하지 않다. 용적율이 상대적으로 낮고 넓게 분포하고 있는 제2종 일반주거지역의 용적률을 제3종 일반주거지역 수준으로 상향하는 방안을 적극적으로 검토할 필요가 있다. 이것이 자산의 형평성과 주거 환경 측면에서 지속가능하다 할 수 있다.