서울 재건축 시장 기대감 높아지지만…재초환·안전진단·분상제 ‘3대 규제’가 발목

▲서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

[에너지경제신문 손희연 기자] ‘잠실주공5단지’ 재건축 단지가 7년 만에 서울시 심의를 통과하자 재건축 시장이 들썩이고 있다.

그간 ‘35층 층수 제한’을 유지했던 서울시가 ‘35층 룰’을 깬 첫 사례가 나왔기 때문이다. 이에 서울 주요 재건축 단지들이 35층 층수 제한 규제 완화와 신속통합기획(이하 신통기획) 등으로 사업 본궤도에 오를 것이라는 기대감이 모아지고 있다.

다만 시장에서는 재건축초과이익환수제(재초환), 안전진단, 분양가 상한제(분상제) 규제가 여전히 첩첩이 쌓여있어 재건축 시장 활성화를 논하기는 아직 시기상조라는 우려를 내놓는다. 업계에서는 유력 대선 후보들이 재건축 규제 완화 공약을 내세우고 있어, 대선 이후에 재건축 시장 활성화가 판가름 날 것이라고 전망한다.

20일 서울시 등 부동산업계에 따르면 최근 당국은 서울의 대표적인 재건축 단지로 꼽히는 송파구 잠실주공5단지 정비계획안을 도시계획위원회 심의에서 통과시켰다. 오세훈 서울시장이 취임 이후 재건축 사업 정상화가 처음으로 가시화된 첫 사례이다.

그간 서울시는 ‘35층 층수 제한 룰’을 고수해왔다. 서울시는 지난 2013년 ‘서울시 스카이라인 관리 원칙’을 마련해 제3종 일반주거지역은 35층 이하로, 한강 수변 연접부는 15층 이하로 층고를 제한해 왔다. 잠실주공5단지가 정비계획이 최종적으로 결정되면 2014년 이후 ‘35층 룰’을 깬 첫 사례가 된다.

서울시는 ‘2040 도시기본계획(서울플랜)’ 발표를 준비 중이다. 2040 서울플랜에서는 35층 층수 제한 규제를 없애고 하위 지침이나 용도에 따라 층수에 차등을 둘 계획이다.

‘35층 룰’이 깨지는 첫 사례가 나오자 그간 층수 제한 규제를 받았던 주요 재건축 단지들에 기대감이 모아지고 있다. 대표적인 곳이 영등포구 여의도동과 강남구 압구정동 등이다.

여기에 서울시는 신통기획을 추진 중에 있다. 신통기획은 오세훈표 ‘스피드 주택’ 공급 정책의 핵심으로 민간이 주도하는 정비사업 전 과정을 공공이 지원해 심의 시간을 절반으로 단축하는 방식이다.

현재 영등포구 여의도와 강남구 압구정 등 일부 재건축 단지들이 신통기획을 통해 재건축 사업에 속도를 내고 있다. 서울시는 지구단위계획과 정비계획 결정 절차를 병행해 단지별로 신통기획 완료 시점에 지구단위계획을 결정할 예정이다. 대치동 은마아파트의 경우 정비계획이 입안된 상태로, 정비계획 입안권자인 강남구와 협의해 정비계획 결정 절차를 추진할 전망이다.

다만 시장에서는 재건축 사업 활성화를 위해서는 재초환, 안전진단, 분상제 등 3대 규제 적용을 어느 정도 풀어야 한다고 조언한다.

재초환은 재건축 사업을 가로막는 대표적인 장벽이다. 현재 시장에서는 재초환으로 인한 재건축 부담금 폭탄을 우려하고 있는 상황이다.

업계에 따르면 서초구 반포동 옛 ‘반포 현대’(반포센트레빌아스테리움) 아파트의 재건축 부담금이 이르면 3월이나 4월에 확정돼 부과될 예정인 가운데 가구당 수억원대에 달할 것으로 전망되고 있다. 강남권 첫 사례이다. 재초환은 재건축으로 개별 조합원이 얻은 이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 10~50% 범위에서 환수하는 제도이다.

안전진단 역시 재초환과 함께 재건축 사업을 가로막는 대표적인 규제로 꼽힌다. 안전진단은 재건축 사업 진행에 있어서 첫 단추이다. 재건축 사업은 기본계획 수립→안전진단→정비구역 지정→조합 설립→시공사 선정 등의 순서로 진행되는데 초기 단계에서 안전진단을 통과하지 못하면 사업 진행이 불가능하다.

정부가 안전진단을 강화한 2018년 이후, 서울에서 안전진단을 통과한 단지는 △서초구 방배삼호 △마포구 성산시영 △양천구 목동6단지 △도봉구 도봉삼환 등 4곳에 그친다. 지난해에는 한 곳도 없었다.

재건축 사업 진행에 있어서 분상제도 변수로 꼽힌다. 분상제를 적용 받는 재건축 단지들은 분양가 산정 과정에서 잡음이 일어 사업이 지연될 우려가 크다. 이에 분양 일정도 치일피일 미뤄지기 일수다. 대표적인 재건축 단지가 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트이다.

업계 내에서는 재초환, 안전진단, 분상제 등 규제가 있지만 현재 유력 대선 후보자들이 재건축 규제 완화 공약 카드를 꺼내든 상황이기 때문에 대선 이후에 재건축 시장의 운명이 판가름 날 것으로 본다.

부동산업계 한 관계자는 "재건축초과이익환수제, 안전진단, 분양가 상한제 등 규제들이 풀려야 재건축 사업 활성화를 기대해 볼 수 있다"며 "규제 완화 방향성이 현재로서는 불확실 하기 때문에 대선 이후에 재건축 시장 전망을 정확하게 진단할 수 있을 것이다"고 말했다.

son90@ekn.kr