"주택시장 구조조정 2단계 진입...은행주, 장기적 호재"

[에너지경제신문=나유라 기자] 지난해에 이어 올해도 부채 구조조정을 통한 주택시장 하향 안정화 추세가 계속될 것이라는 전망이 나왔다. 은행 주도의 부채 구조조정으로 은행주에도 우호적인 환경이 지속될 것이라는 분석이다. 다만 금융 시장 안정화를 위해서는 실수요자보다는 레버리지를 적극적으로 이용하는 투자자가 상당수 존재한다는 점을 감안해 거래를 활성화해야 한다고 강조했다.

서영수 키움증권 연구원은 19일 "한국은행과의 협업을 통한 금융당국의 대출 규제 정책 결과 지난해 10월 이후 주택시장은 빠르게 안정됐다"며 "12월 주택시장뿐만 아니라 전세시장도 주요 지역을 중심으로 하락추세로 전환했다"고 말했다.

서 연구원은 "총량대출 규제 강화에 DSR 도입 확대, 금융소비자보호법 강화 등을 감안할 때 부채 구조조정을 통한 주택시장 하향 안정화 추세는 올해도 가속화될 것"이라고 전망했다.

그러면서 그는 "향후 금융정책 가운데 가장 주목할 점은 기준금리 인상과 전세자금대출을 포함한 대출총량 규제를 연 4~5% 이내로 1%포인트(p) 이상 낮춘 것"이라며 "금융의 과잉 신용창출을 억제해 실질 구매 능력에 맞춰 실수요자 위주로 주택을 구매할 수 있도록 하겠다는 취지"라고 설명했다.

서 연구원은 "특히 가격(금리)보다는 대출 총량 중심의 규제는 적어도 금융소비자보호법이 정착되기 전까지는 매우 유효한 정책으로 평가된다"며 "실제 대출 사전 심사제도를 도입하는 등 금융소비자보호법 정착에 주력하고 있어 해당 제도가 정착된 이후에는 총량 규제는 사라질 것"이라고 진단했다. 대출을 받기 전 재산상황 등 상환 능력을 심사해 충분히 상환이 가능한 차주에 대해서만 대출을 제공하겠다는 의미다.

그는 "이러한 여건하에서 DSR 규제가 올해부터 다시 강화될 경우 대출 규제 정책 실효성은 매우 클 것으로 예상된다"며 "이달 14일 기준금리 인상에 이어 추가 인상을 예고하고 있어 유동성 축소에 따른 주택시장 안정 추세는 갈수록 가속화될 수 밖에 없다"고 분석했다.

다만 서 연구원은 주식시장뿐만 아니라 주택시장이 기능을 제대로 하려면 투자자와 실수요자가 공존하면서 가격 기능이 제대로 작동해야 한다고 강조했다. 서 연구원은 "그렇지 않으면 단 기간 내에 쉽게 과도한 버블이나 침체가 생길 수 밖에 없고, 나아가 주택시장 침체가 금융위기와 같은 금융 불안정을 유발할 수도 있다"고 말했다.

그는 "이런 이유로 대다수 선진국은 보유세는 늘리되 양도세, 취득세 등 거래세는 낮춰 거래를 활성화하는 데 주력하고 있다"며 "더욱이 실수요자보다는 레버리지를 적극적으로 이용한 투자자가 상당수 존재한다는 점을 생각해볼 때 거래의 활성화를 통한 시장기능 강화는 금융 안정화의 필수요건"이라고 밝혔다.

이와 별개로 은행 주도의 부채 구조조정에 힘입어 은행업에 대해서는 우호적인 환경이 지속될 것으로 전망했다. 서 연구원은 "부채구조정이 성공적으로 진행되려면 은행 및 비은행의 자본 여력이 충분해 그 과정에서 발생하는 손실의 대부분을 흡수해야 한다"며 "비은행은 이미 높은 고정이하여신비율, 낮은 충당금 적립률을 기록하고 있다"고 말했다.

그는 "상대적으로 우량한 은행도 높은 이자상환 비중, 원리금 상환 유예 관행 등으로 대출채권 대비 충당금 적립률은 최저 수준"이라며 "따라서 2021 회계년도에 상당부분을 쌓는다면 주가에 장기적으로 호재"라고 평가했다.

이어 서 연구원은 "은행 주도 부채 구조조정으로 우호적 은행 환경이 지속될 전망"이라며 "은행업에 대한 비중확대를 유지한다"고 덧붙였다.