서울 알짜 청약 반갑긴 한데…당첨 커트라인 치솟고 현금 없으면 ‘넘사벽’

▲서울 서초구 반포동 원베일리 아파트 공사 현장 모습. 연합뉴스

[에너지경제신문 손희연 기자] 그동안 ‘분양 가뭄’이었던 서울 지역에 알짜 단지들이 분양 채비를 마치고 청약을 예고 있어 눈길을 끈다. 특히 서울 강남권에서 ‘로또 청약’ 단지로 이목이 집중된 ‘래미안 원베일리(신반포3차·경남 재건축)’와 하반기 ‘반포 최대어’인 ‘래미안 원펜타스(신반포 15차 재건축)’가 예비청약자들의 기대감을 한 몸에 받고 있다.

다만 청약 당첨은 ‘하늘의 별 따기’만큼 어려울 것으로 전망된다. 올 상반기 서울 지역 아파트 청약 당첨가점 커트라인이 치솟고 있기 때문이다. 청약에 당첨이 되더라도 대출 규제로 인해 ‘현금 부자들’만의 잔치로 그칠 가능성도 크다.

9일 건설·부동산업계에 따르면 분양가가 인근 시세보다 저렴해 ‘로또 청약’ 단지로 불리는 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리가 이달 17일부터 일반 공급 청약을 받는다. 물량이 224가구로 많지 않지만, 분양가가 주변 시세 대비 40% 정도 낮아 당첨만 되면 10억원 이상의 시세 차익을 기대할 수 있다. 래미안 원베일리에 이어 서울 반포 최대어 단지로 꼽히는 래미안 원펜타스도 하반기 분양을 앞두고 있다.

두개 단지와 함께 서울에서는 분양을 앞두고 있는 단지들이 속속 등장할 전망이다. 부동산 정보 플랫폼 직방에 따르면 이달 서울에선 앞서 2개 단지를 포함해 총 6개 단지에서 1696가구가 분양된다. 강남권에선 방배동 ‘신성빌라재건축’(23가구)와 은평구 ‘역촌1구역 동부센트레빌’(454가구)가 분양 예정이다. 이어 △‘은평뉴타운3-14블록 대방노블랜드’(445가구) △중구 ‘힐스테이트세운센트럴’(436가구) △구로구 ‘길훈재건축’(114가구) 등도 대기 중이다.

서울 지역에 신규 분양 단지들이 청약 시장에 나오면서 예비청약자들의 관심이 높지만, 청약 당첨 진입장벽이 높다. 청약 당첨가점 커트라인이 60점을 웃돌고 있기 때문이다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 올해(1~5월) 서울에서 분양된 아파트의 평균 당첨가점은 67.17점이었다. 가점제로 매겨지는 85㎡(전용면적) 이하 주택을 대상으로 해당지역·기타지역을 각각 합산해 평균을 낸 결과다. 민간기관인 부동산114가 집계한 올해(1~5월) 서울 민간분양 아파트의 청약 당첨가점 커트라인 평균 점수는 60점이다.

앞서 서울에서 청약이 진행됐던 서울 강동구 "‘고덕강일 제일풍경채’와 광진구 ‘자양 하늘채 베르’의 청약 당첨가점은 각각 63점과 65점이었다. 청약 가점이 63점 이상이 되기 위해서는 무주택기간 15년 이상, 청약통장 가입 기간 15년 이상, 부양가족 수 2명을 충족해야 나오는 점수다.

어렵게 청약에 당첨이 되더라도 대출 규제라는 벽이 남아있다. 정부가 래미안 원베일리의 경우 모든 평형의 분양가가 9억원을 넘어 중도금 대출이 나오지 않는다. 정부가 분양가 9억원 초과 주택에 대해선 중도금 대출이 되지 않도록 막았기 때문이다. 전세를 놓아 잔금을 치루는 것도 불가능하다. 원베일리는 분양가가 주변 시세의 80% 미만이라 3년 거주 의무가 적용되기 때문이다. 입주 시점에 시세가 15억원을 넘길 경우 잔금을 위한 주택담보대출도 되지 않는다.

이를 두고 시장 전문가들은 실거주와 대출을 강화하면서 나오는 ‘규제의 역설’이라며, 결국 서울 주요 청약 단지들은 현금부자들만의 잔치로 변질될 가능성이 크다고 우려한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "로또 청약을 누구에게 돌아가는지에 대한 고민과 현금 부자들만의 잔치로 변질되는 점은 계속될 고민인 것 같다"며 "현금 보유 여력이 부족하고, 청약 가점이 낮은 젊은층이나 무주택자에게 서울 아파트 청약 기회를 주기 위해서는 특별공급 물량이나 추첨체 물량을 늘리고, 고가주택의 기준선을 9억원에서 12억원선으로 높여 대출 숨통을 터주는 방안이 필요하다"고 말했다.

son90@ekn.kr