1억 미만 아파트 찾는 갭투자..."실속이 없다"

▲지난 19일 오후 서울 남산에서 바라본 반포 일대 아파트의 모습. 연합뉴스

[에너지경제신문 신진영 기자] 내달 주택 과세 기준과 양도소득세(양도세) 중과를 앞두고 투자자들의 발걸음이 빨라지고 있다. 유동성이 넘치는 자산시장에 안전한 투자 방법은 그래도 부동산 밖에 없다는 아파트 불패 신화가 강해졌다. 이 가운데 다주택 투자자들은 비교적 저평가 돼 있던 투자처를 찾아 전국을 떠돌아 다니는 모양새다.

25일 부동산 업계에 따르면 서울 외 저평가 지역에서 공시가 1억원 미만 저가 주택에 갭투자(매매가와 전세가 차이로 시세차익을 얻는 투자 방법)가 다시 활발해졌다. 올해 하반기에도 집값이 오를 것이라는 전망에 다주택 투자자들은 잰걸음이다. 일부 지역에서는 ‘무갭투자’ 사례도 관찰됐다. 무갭투자는 전셋값이 매매가와 비슷하거나 매매가보다 높을 때 등장하는 투자 방법이다. 돈 한푼 없이 저가 아파트를 구매하는 ‘땅집고 헤엄치기’다. 특히 다주택자들이 1억 미만 아파트 투자에 꽂힌 것은 공시가격 1억원 미만 주택은 주택 수 산정에서 제외될 뿐더러 취득세 등이 낮기 때문이다.

정부는 지난해 주택시장 안정보완대책(7·10대책)으로 다주택자 주택 취득세율을 최고 12%까지 인상했다. 다만 공시가격 1억원 미만 주택에는 취득세를 중과하지 않고, 기본 취득세율 1.1%만 적용하기로 했다. 이에 수도권 외곽이나 지방의 규제 사각지대로 다주택자 투자가 몰렸다는 분석이 나온다.

부동산 빅데이터 업체 아파트 실거래가(아실)에 따르면, 5월 기준 갭투자 매매거래는 △경북 구미 △경기 평택 △충남 천안시 서북구 순으로 많이 늘었다. 경기 평택시 안중읍 현화리에 위치한 늘푸른 아파트는 최근 갭투자자들이 몰린 단지 중 하나다. 올해 1월부터 5월까지 이 아파트 단지는 총 88건의 매매가 이뤄졌다. 지난해 같은 기간(2020년1월∼5월) 33건과 비교할 때 두 배 넘게 늘어난 것이다.

현화리 A 공인중개업소 대표는 "올해 3월부터 시작해서 갭투자자들이 몰렸다"며 "지금은 갭투자로 거래 가능한 물건이 7000만∼8000만원 선이다"고 언급했다. 이어 "지난달 22일 정부에서 KTX가 안중역에 들어 온다고 발표해서 공시가 1억원 이하 물건의 매수세가 거셌다"고 전했다.

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 시흥시 대야동 삼호아파트 전용 38.64㎡(4층)는 1억 2000만원에 거래됐다. 해당 아파트 같은 전용면적 전세가는 7000만∼8000만원에 나와 있다. 매매가와 전세가 차이가 1억원 미만이라 여전히 갭투자가 성행하고 있다는 분석이다. 대야동 B 공인중개업소 대표는 "시흥이 그동안 저평가 돼 있었고, 교통 호재 등도 가시화 되다 보니 투자 문의가 많다"고 시장 상황을 설명했다.

충남 천안 서북구 지역은 전세가가 매매가를 넘는 경우도 있었다. 충남 천안시 서북구 쌍용동 세경개나리 전용 52.59㎡(6층)는 지난 13일 9400만원에 매매 거래됐다. 전세가는 1억원 선이다. 세경개나리 아파트는 총 167가구로 1개 동 밖에 없는 소규모 단지다. 쌍용동 C 공인중개업소 대표는 "전세가가 매매가 보다 높은 물건이 몇 개 있다"며 "서울에서 투자하시는 분들의 문의가 끊이지 않고 있다"고 귀뜸했다.

하지만 전문가들은 향후 공시가 1억원 미만 갭투자자는 "실속이 없다"고 강조했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "공시가 1억원 미만 주택 갭투자는 겉보기에는 그럴 듯해 보여도 실속은 없는 투자 방법"이라고 주장했다. 김 소장은 "기본적으로 공시가 1억원이 안 된다는 건 가치가 없는 동네"라며 "내가 팔 때도 1억원이 넘어가면 누가 살 수 있는 지 생각해볼 문제"라고 지적했다. 그는 "예전에는 단타 매매라고 해서 이런 투자 방법이 통할 때가 있었지만 앞으로는 불가능하다"며 "2021년 5월까지는 단기 양도세율이 40%인데, 6월1일부터는 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60%라 ‘단타 수요’가 들어올 수 없다"고 평가했다. 부동산 세금 전문가 박민수 더 스마트 컴퍼니 대표도 역시 "무갭투자라고 해도 주택 수가 늘어나는 것"이라며 "보유세도 인별 과세이기 때문에 조정대상지역 내 다주택자이면 종부세가 중과된다"고 조언했다.
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