[서울 부동산 긴급점검] 서울 부동산 온도차…영등포·은평 등 실수요자 시장 '나쁘지 않네'

▲은평구.(사진=송두리 기자)

◇ 11·3대책 후…강서·영등포 아파트값 0.68%↑

23일 에너지경제신문이 부동산114에 의뢰한 조사결과에 따르면 11월 후 현재 23일까지 서울 아파트값은 0.03% 올랐다. 서울 25개구 가운데 강남4구를 제외한 21개구 아파트값이 오른 것으로 나타났다.

상승폭이 가장 큰 곳은 강서와 영등포로 각각 0.68% 올랐다. 임병철 부동산114 책임연구원은 "강서구는 마곡지구 아파트 입주가 시작됐고, 중소형 아파트로 실수요자들이 움직이면서 가격도 움직이고 있다"고 분석했다.

영등포는 지난해에 비해서도 상승폭이 컸다. 지난해 11월 0.15%, 12월 0.23% 오른 데 비해 올해 11월은 0.51%, 12월은 0.29% 각각 올랐다. 특히 신길동에서 거래가 원활하다. 서울부동산정보광장에 따르면 11월 이후 영등포구에서 675건이 거래된 가운데 신길동에서는 103건(15%)이 거래됐다. 이어 대림동(91건), 여의도동(69건) 순으로 거래량이 많다. 현지 중개사는 "신길은 저평가된 곳이기 때문에 11·3대책 후에도 가격이 크게 떨어지지 않았다"며 "래미안 영등포 프레비뉴 59㎡의 경우 전과 비슷한 5억3000만∼5억9000만원에 거래가 이뤄지고 있다"고 했다.

분양권 가격도 큰 변동이 없다. 중개사는 "내년 4월 입주하는 래미안 에스티움은 59㎡의 기준 분양권에 1억3000만원 이상의 프리미엄이 붙어있다"고 했다. 실제 서울부동산정보광장에 따르면 9월 4억6800만원(5층), 11월 5억1900만원대 거래됐던 59㎡(2층)은 12월 5억3700만원(2층)에 거래가 되며 가격이 더 올랐다.

◇ 서대문구·은평·종로 등 일시적 관망…실수요자 몰려 가격 오를 것

▲11월 후 서울 25개구 아파트값 변동률(단위:%).(그래프=부동산114 자료 가공)

△서대문구(0.56%) △구로구(0.51%) △마포구(0.49%) △은평구(0.49%) 등 실수요자가 몰리는 도심권도 아파트값이 상승했다. 임병철 연구원은 "구로는 가격이 저렴한 데다 가산디지털단지 등이 있고, 은평은 광화문 도심쪽으로 이동하기도 편리하다"며 "이들 지역에 실수요자들이 움직이며 가격에 반영이 된 것 같다"고 했다.

11월 후 총 527건이 거래된 은평구에서는 진관동(116건), 불광동(104건), 응암동(98건) 등의 순으로 거래량이 많다. 응암동 현지 중개사는 "은평구는 저평가된 지역이라 외부 시장 분위기에 큰 영향을 받지 않는다"며 "올 초 3억원대에서 가격이 올랐던 응암동 백련산 힐스테이트 2차 59㎡의 경우 현재 4억원∼4억3000만원대 매물이 나와있다"고 말했다.

종로구는 지난주 0.08% 오르며 서울 25개구 중 상승폭이 가장 컸다. 이미윤 부동산114 책임연구원은 "종로 등은 재고물량이 많지 않아 가격이 오르거나 하락할 때 민감하게 반응하는 지역이 아니다"며 "앞으로 시장이 더 위축된다고 하더라도 보합세 정도를 유지할 수 있을 것 같다"고 말했다.

◇ 양천구, 강남 휘청대자 동반 하락…"계절 비수기, 봄시장까지 지켜봐야"

반면 재건축 기대감에 가격이 급격히 올랐던 양천구 분위기는 냉랭하다. 11월 후 0.02% 올랐지만, 월별로는 △11월 0.2% △12월 -0.16%(23일 기준)의 변동률을 보이며 12월 이후 아파트값이 하락세로 돌아섰다.

▲서울 주요구 월별 아파트값 변동률(단위:%).(표=부동산114 자료 가공)