대형아파트 ‘몰락’…강남 ‘불패’, 왜?

대형아파트 ‘몰락’…강남 ‘불패’, 왜? 

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[에너지경제신문 정민지 기자] 대형아파트가 ‘계륵’으로 전락했다. 심지어 일부 지역에선 천덕꾸러기 신세다. 부동산 시장이 실수요자 위주로 돌아가고, 1∼3인 가구가 늘어난 결과다. 투자가치도 예전만 못하니, 대형아파트는 미분양이 늘어나고 있다. ‘대형아파트 종말론’이 나오는 배경이다. 건설사들은 대형아파트를 살려보려고 특화 설계나 고급화를 내걸어 보지만 효과는 크지 않다. 다만 강남구에는 대형아파트 불패시대가 여전하다.

한때 건설사들의 ‘효자상품’이던 대형아파트가 부동산 시장에서 매매가 이뤄지지 않아 골칫거리로 전락하고 있다. 건설사가 아파트 단지를 분양할 때 물량의 10∼20%를 대형아파트로 통상 구성하는데, 최근 몇 년 사이 분위기가 완연히 바뀌었다. 작년에 실수요자 중심으로 부동산 시장이 달아올랐을 때 건설사들은 ‘중소형 100% 구성’이나 ‘중소형 가구 위주’를 분양 홍보문구로 내걸었다. 대형가구의 인기가 식고 중소형 가구 인기가 높아지고 있음을 체감할 수 있는 대목이다.

과거 대형아파트는 부의 상징이자 아파트 가격이 떨어질 염려가 없어 든든한 노후 대비책으로 여겨졌다. 하지만 최근 1∼3인 위주 소형가구가 증가하는 인구 구조의 변화와 글로벌 금융위기 이후 3040세대의 실수요 위주로 돌아가는 부동산 시장 등 영향으로 실속 있는 중소형가구가 투자가치가 높아지고 있다. 대형아파트의 높은 관리비 및 세금, 떨어지는 투자가치 등으로 ‘비싼’ 대형아파트가 부동산 시장에서 팔리지 않고 있는 것이다.

인기가 시들해지면서 미분양 물량의 대부분은 대형아파트가 차지한다. 대형가구의 아파트 계약률은 중소형가구에 비해 떨어질 뿐 아니라 준공 후 미분양인 ‘악성 미분양’의 주범이기도 하다. 실제 전용면적 85㎡를 넘는 대형아파트의 준공 후 미분양은 2125가구로 전체 준공 후 미분양 중 81%에 해당할 정도다. 건설업계 관계자는 "대형아파트는 분양가를 높게 책정할 수 있고 시공 비용도 중소형 가구에 비해 적어 건설사 입장에서 이윤이 많이 남는 상품"이라며 "과거에는 대형아파트 가격 상승률이 높아 투자상품으로도 인기였지만 요즘에는 그 반대이고 계약률도 매우 낮다"고 말했다.

위기의 대형아파트를 살리기 위해 건설사들이 돌파구를 마련하고 있다. 수요가 줄어든 대형 평형 아파트의 계약률을 높이기 위해 대형가구만의 특화 설계와 고급 마감재 등을 도입해 ‘고급화’ 전략에 나섰다. 실제 경기 수원시 권선동의 ‘수원아이파크시티’는 전용면적 202㎡ 평형 거실과 주방의 천장을 2개 층 높이로 높였다.

또한 각 대형 평형마다 테마를 적용해 고급 마감재를 사용하는 인테리어를 선보였다. 삼성물산이 서울 광진구 구의1구역을 재건축한 ‘래미안 구의 파크스위트’는 단독주택 느낌으로 대형가구를 고급화했다. 전용 122~145㎡의 1층 7가구에 ‘아뜰리에 하우스’를 적용해 지하 피트(PIT) 공간을 사용할 수 있는 알파 공간을 조성했다.

양지영 리얼투데이 리서치실장은 "1∼3인 가구가 늘어나고 실수요자 중심으로 부동산이 움직임에 따라 투자가치가 중소형가구 위주로 돌아가고 있다"며 "건설사들이 대형아파트만의 장점을 살려 부촌이나 학군 등 수요가 있는 지역 위주로 분양에 나서고 있다"고 말했다.