[8·2 부동산대책 후폭풍] 재개발·재건축 시장 '혼란'…지방 분양시장 '부각?'

▲3일 강남의 한 아파트 상가 부동산에 야유회로 임시휴업을 한다는 안내문이 붙어 있다.(사진=연합)

8·2부동산대책 발표 후 예상치 못한 초강도의 규제에 시장은 갈피를 잡지 못하고 있는 분위기다. 특히 서울 노원, 성동, 영등포, 마포 등 이번 대책에서 새롭게 투기지역로 묶인 곳은 당혹스럽다는 반응을 보이고 있다. 앞서 잇따른 규제 발표로 어느 정도 내성이 생긴 강남권은 상대적으로 차분하게 시장 상황을 주시하고 있다.

가점 비율 강화, 1순위 자격 제한, 금융 규제 강화 등으로 분양시장도 타격을 입을 것으로 예상되고 있다. 이에 따라 오히려 규제를 비껴간 지방 시장들이 풍선효과를 볼 것이라는 전망도 나온다.

전방위적인 내용을 담고 있는 8·2대책 이후 앞으로의 분위기를 예측하기 어려워진 만큼 시장은 혼란스러운 모습을 보이고 있다.


◇ 재개발·재건축 시장 ‘혼란’…"사실상 거래 막혀, 기존 아파트 권유"

▲3일부터 서울, 경기도 과천, 세종시가 투기과열지구로 지정돼 주택 대출 한도가 축소되고 재건축·재개발 지위 양도가 대폭 제한 된다. (사진=연합)

이번 대책이 ‘조합원 지위양도 제한’, ‘재개발 분양권 거래 금지’ 등 정비사업 규제에 초점을 두고 있어 서울의 주요 정비사업 지역들은 충격이 크다는 반응을 보이고 있다.

특히 서울 노원, 영등포, 마포구 등 새로 투기지역으로 묶인 곳들의 공인 중개업소 관계자들은 "투기지역으로 묶일 것으로 예상하지도 못해 상담하기도 어려워졌다"며 "하루 사이 큰 시세 변동은 없지만 일단 지켜보자는 분위기로 바뀌었다"고 말했다.

노원구 현지 중개사는 "상계주공8단지 재건축이 한창 진행중인데, 조합원 물량이나, 분양권 거래가 사실상 막혀 기존 수요자들이 들어오기 어려울 것"이라며 "차라리 기존 아파트나 아직 재건축이 진행되지 않은 예정 아파트를 매매하는 것을 권하고 있다"고 말했다. 여의도의 현지 중개사는 "여의도는 11·3대책이나 6·19대책에도 큰 충격을 받지 않았는데, 이번에는 투기지역으로 묶이면서 어떻게 될 지 알 수 없어졌다"며 "앞으로 거래량이 줄거나 가격이 떨어지는 등 시장이 위축될 수도 있을 것 같다"고 말했다.

대흥, 아현, 염리 등 재개발 사업이 한창인 마포구도 난처하다는 분위기다. 현지 공인중개사는 "재건축 규제가 강해지면서 재개발 쪽으로 수요가 몰렸었는데, 이번 대책으로 재개발 시장에도 제동이 걸렸다"며 "아직 사업이 진행되지 않은 재개발 예정지를 권하거나, 아니면 어떻게 시장 분위기가 바뀔 지 모르기 때문에 일단 지켜보자고 상담해주고 있다"고 말했다.

앞선 대책들에 충격을 잇따라 받았던 강남권은 상대적으로 차분한 분위기다. 개포동 현지 공인중개사는 "이번 대책에서 중요한 조합원 지위 양도 가능 여부는 사업진행 속도에 따라 다르기 때문에 세부적인 내용은 조합원들과 논의를 해보려고 한다"며 "재건축이 진행되지 않은 단지에 들어가는 것도 방법"이라고 덧붙였다. 반포동 현지 공인중개사는 "양도세 강화를 피하기 위해 다주택자들이 시장에 매물은 더 내놓을 수 있지만 매수가 까다로워지고 부담은 커졌다"며 "앞으로 상황을 지켜볼 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.


◇ 분양 시장도 ‘부담’…지방 물량 두각

▲주택담보대출의 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화로 신규 대출자 약 40만 명이 영향을 받을 것으로 분석됐다. (사진=연합)

지역에 따라 가점제 비율을 높이고 1순위 청약자격을 제한하는 데다, DTI·LTV강화, 주택담보대출 건수 제한 등 강력 규제들이 잇따라 포함되면서 분양시장 타격도 불가피해 보인다. 특히 민간택지에 분양가 상한제가 적용되고, 지방 민간택지에 전매제한이 생기는 등 분양하는 건설사들 부담도 크기 때문에 이들 규제가 적용되기 전에 분양을 서두를 것이란 예상도 나온다. 대형건설사의 한 관계자는 "투기과열지구는 3일부터 당장 시행되지만, 이밖에 지방 민간택지 전매제한 등은 11월부터 적용되기 때문에 이에 앞서 분양을 서두르는 분위기가 있을 것"이라고 말했다.

일각에서는 규제에서 자유로운 지방에서 풍선효과가 나타날 것이란 예상이 나온다. 업계 관계자는 "대책 강도가 강한 만큼 규제대상에 포함된 곳들을 피해 인근 지역 분양시장으로 수요가 몰릴 수 있다"며 "개발 가능성이 있는 곳들 중심으로 부각될 수 있을 것"이라고 말했다.

[에너지경제신문 송두리 기자]