[에너지경제신문 신보훈 기자] 부동산 시장으로 흘러가는 돈줄이 잇따라 막히고 있다. 올해 초부터 도입된 신(新)총부채상환비율(DTI)에 이어 26일부터는 총체적상환능력비율(DSR) 심사가 시작되면서 중도금 대출을 받기가 더 어려워졌다. 건설사들은 임시방편으로 중도금 비중을 조정하고 있지만, 건설사들은 집단대출 은행을 찾기도 버거운 상황이다.
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▲수도권에 문을 연 한 견본주택.(사진=신보훈 기자) |
◇ 수요자 줄이는 DSR
시범 도입되는 DSR의 목표는 가계부채 줄이기에 있다. 대출 심사를 할 때 기존 주택담보대출뿐 아니라 대출의 연간 원리금 상환액, 신용대출, 할부금 등을 합산해 연 소득으로 나눠 대출한도를 결정한다. 기존 방식 보다 대출금으로 잡히는 금액이 높기 때문에 대출한도가 줄어들 수밖에 없다.
시중 은행에서는 DSR이 200%가 넘으면 주택담보대출을 거절하기로 했다. 연봉이 5000만 원이라고 가정하면 기존 주택담보대출, 신용대출 등을 합산해 1억 원이 넘으면 추가 대출을 받을 수 없다. 금융당국은 6개월의 시범 도입 이후 DSR 비율을 더욱 강화한 고(高)DSR을 적용할 방침이다.
DSR 적용으로 당장 분양시장에 큰 타격이 예상된다. 보통 분양주택은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 비용을 지불하는데, 가장 큰 비율을 차지하는 중도금을 마련할 길이 막히면 내집 마련을 계획하던 수요자들이 위축될 수밖에 없기 때문이다.
양지영 R&C연구소의 양지영 소장은 "중도금 대출의 경우 청약을 넣기 전까지도 심각성을 인지하지 못하지만, 막상 대출이 막히게 되면 계약을 포기하는 경우가 많아질 수 있다"며 "대출 규제가 심해지면 분양시장도 영향을 안 받을 수 없다"고 설명했다.
◇ 공급자 조이는 보증비율
건설사들은 부랴부랴 중도금 비중을 줄이는 방안을 내놓고 있다. 중도금 비중을 5%로 낮추는가 하면 일부 단지는 중도금 납부를 잔금 지급시로 유예하기도 했지만, 이마저도 유동성이 풍부한 건설사만 선택할 수 있다. 중소 건설사나 지방 지역 사업지를 분양하는 건설사들은 금융 리스크가 갈수록 커져가고 있다.
엎친데 덮친 격으로 주택도시보증공사(HUG)가 중도금 대출 보증비율을 올해 80%까지 낮추면서 시중 은행에 집단대출을 받기도 어려운 상황이다. 일부 건설사는 자체 보증을 늘려가면서 사업을 진행하고 있지만, 여력이 안 되는 건설사는 시름이 깊어지고 있다.
중견 건설사 관계자는 "그동안 정부 규제가 강해졌어도 지역별 수요에 따라 어느 정도 견딜 만 했는데, 대출 문제는 심각한 상황이다"라며 "수도권 사업지만 해도 금융권에서 집단대출을 받기가 너무 어렵다. 앞으로의 남아 있는 사업지가 걱정이다"고 말했다.
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