[에너지경제 칼럼] 자발적인 주택임대사업자 등록이 해답이다

▲현무준 평택대학교 도시 및 부동산개발학과 교수

[현무준 평택대학교 교수] 정부는 8·2부동산대책을 통해 투기지역과 투기과열지구는 물론 서울을 비롯한 조정대상지역 내에서 임대주택을 임대하는 다주택자에게 명확하고 강력한 메시지를 제시했다. 내년 4월까지 1주택을 제외한 나머지 주택을 매각하지 않으면 금융규제와 양도소득세 중과세 등 다양한 방법으로 다주택자를 규제하겠다는 것이다. 매각 없이 규제를 피하고 싶다면 주택임대사업자로 등록하고 임대주택도 등록하여 임대사업을 하라는 것이 정부의 뜻이다.

임대주택 정책의 큰 그림은 바른 모양이다. 하지만 그 내용이 다소 모호하고 방법도 부드럽지 못하다. 다주택자에게 임대주택을 매각하고 임대주택시장에서 떠나라는 것으로 이해할 수 있다. 임대주택시장을 떠나려면 다주택자는 모든 임대주택을 매각해야 하고 매각을 위해서는 임대주택을 매수하는 매수자가 있어야 한다. 주택을 소유하지 않은 무주택자들이 임대주택 모두를 매수할 수는 없다. 무주택자들이 매수하고 남은 임대주택 모두를 공공이 매수할 수도 없다.

이로 인해 임대주택시장이 혼란스럽다. 대부분 임대주택을 공급하는 다주택자는 이번 기회에 임대주택시장에서 빠져나갈지, 아니면 앞으로도 계속 임대주택시장에 남아있을지를 고민하고 있다. 빠져나가려고 하니 임대주택 매각이 여의치 않다. 남아있으려니 기존과 같은 다주택자와 등록한 주택임대사업자 사이에서 무엇이 좋은지 확실하게 판단하기가 어렵다.

8·2부동산대책은 다주택자의 사회적 책임을 요구했다. 임대주택시장에 계속 남으려는 다주택자는 주택임대사업자로 등록하고 임대주택도 등록하여 임대사업을 수행해야한다. 맞는 말이다. 임대주택 등록은 임대주택시장을 안정적이고 효율적으로 작동할 수 있도록 견인하는 동력이 되기 때문이다. 하지만 정부는 다주택자의 사회적 책임을 요구하기 이전에 임대주택 등록을 유인할 수 있는 방안을 먼저 제시해야 한다. 정책의 주요 내용이 주택임대사업자 등록과 임대주택 등록이고, 다주택자 규제는 주택임대사업자 등록 유인을 위한 하나의 방편이어야 한다.

이러한 방편의 하나로 정부는 9월에 ‘주거복지 로드맵’을 발표할 예정이다. ‘주거복지 로드맵’에는 다주택자의 임대주택 등록을 유인할 수 있는 방안을 포함한다고 했다. 9월에 발표하는 유인방안에도 불구하고 등록이 저조할 경우, 정부는 다주택자의 임대주택 등록 의무화 방안도 검토한다고 밝혔다. 임대주택시장이 한 차례 격동하리라 예상되는 부분이다. 의무적인 등록을 시행하기 이전에 자발적으로 등록할 수 있도록 유인하는 보다 적극적인 정책시행이 우선 필요하다.

다주택자에게 주택임대사업자로 등록할 의사가 있는지를 조사한 필자의 연구결과에서 다주택자의 61%는 등록하지 않겠다고 했고 39%는 등록할 의사가 있다고 했다. 등록할 의사가 있는 39%의 다주택자도 선뜻 등록을 실천하지 못하고 있는 것이 현실이다. 등록해서 받을 수 있는 혜택이 등록에 따라오는 의무사항과 경제적인 추가부담 등에 비해 미흡하고, 그 내용을 이해하기도 쉽지 않기 때문이다.

임대주택 등록을 유인하려면 다주택자가 흔쾌히 받아들일 수 있는 수준이어야 한다. 임대주택 등록에 따르는 규제를 수용할 수 있는 지원과 함께 등록한 주택임대사업자는 임대주택시장에 임대주택을 공정하게 공급하는 사업자라는 인식을 주택임대사업자 스스로 가질 수 있도록 동기를 부여해야 한다. 이를 위해서 임차인을 비롯한 모든 임대주택시장 참여자들이 다주택자와 등록한 주택임대사업자를 명확하게 구분해 이해하고 주택임대사업자를 긍정적으로 인식할 수 있도록 정부의 적극적인 홍보가 있어야 한다.