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작년 이맘때 부산 해운대구에 위치한 주상복합 아파트 엘시티더샵의 꼭대기 층인 84층 펜트하우스의 분양가가 평당 7,000만원 넘기면서 역대 아파트 분양가 중 최고가 기록을 세웠다. 이밖에도 서울에서는 강남의 아크로리버파크가 분양가가 5,000만원을 넘기면서 최고 분양가를 기록하였다. 앞으로도 경제에 큰 문제가 없는 한 최고가 아파트 경쟁은 당분간 지속될 것으로 보인다.
우리나라 집값이 비싼 것인지 확인을 위해, PIR(Prict to Income Ratio) 즉 중간 정도 소득 가구의 연봉대비 중간 가격의 집값을 비교한 수치를 많이 살펴본다. UN의 인간정주위원회에서는 이 값이 3~5 정도가 될 때 적정하다고 보는데, 2013년 우리나라의 경우 4.8로 비교적 양호한 수준으로 볼 수 있다. 선진국에서 국토가 넓은 미국의 경우 그 값이 3.1로 낮은 편이나, 영국, 일본, 호주의 경우 각각 5.1, 5.3, 5.6으로 우리보다 값이 높다. 세계적으로 비교해보았을 때 우리나라의 집값이 비싸다고 말하긴 곤란하다는 것이 학계의 일반적 의견이다.
그러나 서울의 경우 7.8, 수도권은 5.9로 나타나 높은 수준이다. 대표적으로 높은 수치를 보이는 도시들은 홍콩(13.5), 밴쿠버(9.5), 시드니(8.3), 샌프란시스코(7.8), 런던(7.8), 동경(7.7), 뉴욕(6.2)을 들 수 있다. 일반적으로 서울의 수치를 다른 도시와 직접적으로 비교하여 서울 주택가격의 심각성을 부각시키는데, 이는 통계의 오해로 볼 수 있다. 다른 나라의 경우 도시자체가 아니라 해당 도시가 포함된 대도시권의 주택가격을 기준으로 산출하고 있으므로, 우리도 서울의 경우를 직접적으로 비교하는 것은 무리이다. 서울 대도시권의 경우는 서울의 7.8과 수도권의 5.9 사이의 값을 취할 가능성이 높다. 그렇다고 하더라도 서울의 집값은 비싸게 느껴지는 것이 사실이다.
이제 새로운 수치를 살펴보자. 주요도시별 최고가 아파트의 평당 가격이 그것이다. 앞으로 사용하는 값들은 본인이 구글에서 각 도시별 최고가 아파트를 검색해서 구한 값이어서 엄밀한 통계적 의미는 약하다고 볼 수 있으나, 현재 최고가 시세의 흐름을 보는 데는 무리가 없을 것이라 판단해서 사용해 보았다.
토론토에서 가장 비싼 아파트는 평당 가격이 6천만원을 넘고 있고, 런던과 뉴욕의 최고가 아파트는 공히 5억 원에 이르고 있다. 시드니와 텔아비브는 5.5억 원 내외, 베이징과 상해의 경우도 1억 원에 이르고 있다. 우리나라의 경우 최고가 아파트는 평당 1.1억 원으로 조사되었다. 선진국 도시의 일인당 소득이 4만 불 내외임을 감안하더라도 우리보다 월등히 비쌈을 알 수 있다. 중국의 경우는 우리보다 일인당 소득이 훨씬 낮음에도 불구하고 대등할 정도이다. 세계 어느 도시를 보더라도 대도시의 집값은 항상 비쌈을 알 수 있다. 과거 400년 이상 주택가격을 조사한 경우를 보더라도 대도시의 경우는 일시적 가격 조정은 있었으나, 지속적으로 상승한 것으로 나타나 이들 대도시의 경우도 가격의 부침은 있을지언정 지속적 상승이 당분간 예상된다 하겠다.
이렇게 본다면 우리나라의 집값에 대한 새로운 해석이 가능해진다. 과연 비싼 것일까? 주택가격의 적정성은 단순하게 가격과 소득의 비교로는 판단하기 곤란한 측면이 많다. 즉 가계의 지출 구성, 물가, GDP 대비 자산가치 수준 등 다양한 요인을 감안하여 판단해야 적정한지 아닌지 판단할 수 있을 것이다.
우리나라의 경우 최근 막대한 부동자금과 저금리의 영향으로 부동산 시장이 양극화 현상을 보이고 있다. 자금이 몰리는 지역은 가격이 급격히 상승하고 그렇지 않은 지역은 침체양상이 나타나고 있다. 이 상황에서 정부는 오르는 지역의 가격을 억제하기 위한 정책에 대한 유혹을 가지게 마련이다. 그러나 이러한 정책은 정말 조심해서 사용하지 않으면 지금의 경제여건으로 인해 일파만파의 충격으로 나타날 수 있어서 신중한 검토가 요구된다 하겠다. 일본의 잃어버린 20년도 금리인상과 대출억제책으로 유발되었음을 명심하여야 하고, 선진국들의 경우 고가 주택의 가격을 억누르기 위한 정책을 사용한 적이 거의 없음을 유념하여야 할 것이다.
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