‘억’ 소리나는 재건축 부담금에…강남 집값 또 ‘출렁’일까?

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[에너지경제신문=이민지 기자] 오는 11월 강남권 주요 재건축 단지들에 대한 부담금이 공개가 잇따를 것으로 전망된다. 부담금이 조합원들의 예상보다 크게 나올 경우 재건축 사업이 좌초될 수 도 있어 강남 집값이 크게 출렁일 수 있다는 전망이다.

7일 부동산업계에 따르면 오는 11월부터 강남권 주요 재건축 아파트들의 부담금 예상액이 공개된다. 서초구 반포주공 1단지3주구, 강남구 대치지역 등이 그 대상이다. 부담금 수준이 수억대에 달 할 수 있다는 전망도 나오고 있다.

송파구청은 지난 4일 ‘문정동 136’ 조합원 827명에 총액 505억 원의 재건축 부담금을 통보했다. 1인이 부담해야 하는 금액은 5769만 원이다. 이는 당초 조합이 예상했던 수준인 총액 475억 원, 1인 기준 5447만원을 크게 벗어나는 수준은 아니다. 문정동 136은 재건축 초과이익환수제가 적용되는 첫 단독주택 사례다. 향후 조합 측은 이주·철거 등 후속 절차에 속도를 낼 것으로 전망된다.

재건축초과이익환수제는 재건축으로 인한 조합원의 개발 이익이 3000만 원을 넘을 경우 초과분의 최대 50%를 세금으로 내게 하는 제도다. 부담금은 공시가격을 기준으로 평균 개발이익은 종료시점(입주시점)의 주택가격 총액에서 추진위원회 설립시점의 주택가격 총액과 정상 집값 상승분, 개발비 등을 제외한 금액으로 산출한다.

그러나 앞으로 예정된 재건축 아파트 단지들의 부담금이 수억대에 달할 것으로 예상되는 만큼 시장에서는 강남권 집값에 촉각을 곤두세우고 있다. 조합과 구청이 부담금 괴리 차를 좁히지 못해 사업이 좌초될 경우 재건축 시장이 심각한 수준으로 위축될 수 있기 때문이다. 지난 5월 공개된 서초 반포현대아파트의 부담금은 조합이 제시한 부담금 희망액(850만 원)보다 약 16배 높은 1억 3569만 원이었다. 조합측은 부담금 산정방식을 다시 살펴봐야 한다는 입장이다. 이미 대치 쌍용2차 재건축 조합은 예상 부담금이 과도하면 재건축 사업을 계속 추진할지를 재논의하겠다고 밝혔다.

일부 전문가들은 재건축 시장 위축이 강남 집값 상승에 불을 지필 가능성도 있다고 말한다. 서울시 집값 급등의 궁극적인 이유가 주택 공급 물량 부족이라는 의견이 나오는데, 재건축이 이슈가 사라지면 예상되는 공급마저 물량이 부족해져 가격 상승으로 이어질 수도 있기 때문이다. 이는 다시 말해 재건축규제를 완화해야 공급 물량이 늘어 집값을 잡을 수 있다는 뜻이다.

초단기적으로는 재건축 부담금 이슈가 가격 상승을 제한될 수 있다는 의견도 나온다. 다만, 재건축을 해도 부담금으로 큰 이익을 남길 수 없다는 인식이 쌓이게 되면 조합원들이 재건축에 적극적으로 나서지 않을 가능성이 높다. 권일 부동산인포 팀장은 "재건축을 추진하고 있는 아파트 단지가 부담금이 예상보다 높게 산정되면 조합원들이 사업 추진 속도를 늦출 수도 있다"며 "이러한 사례들이 쌓이면 재건축 사업은 위축될 것"이라고 설명했다.