[부동산 칼럼] 2018년 입주대란, 트리플 악재 대비한 종합대책 서두르자

▲리얼프렌즈 나인성 팀장.

3개월 앞으로 다가온 2018년은 연간 아파트 입주예정 물량이 약 40여 만 가구에 달해 시장에 큰 충격이 발생할 가능성이 높아지고 있다. 이는 1999년 1기 신도시 입주 36만여 가구 이후 역대 최대치다. 내년부터는 신(新) DTI 적용으로 다주택자의 추가 대출이 사실상 불가능해질 전망이고 여기에 본격적인 금리인상 우려가 더해져, 그야말로 입주 시장은 역대급 ‘트리플 악재’를 앞두고 있다.

더 큰 문제는 건설사는 물론 정부나 지자체 등이 입주대란 위기를 알지만, 종합적이고 적극적인 대응 준비가 미흡하다는데 있다.

대규모 입주 지연이나 입주거부 등의 문제가 실제 발생할 경우, 후폭풍은 생각보다 심각하다. 작게는 잔금을 제때 회수하지 못한 건설사의 유동성 위기 정도에서 끝날 수도 있으나, 사태가 악화되면 하청업체의 공사대금 지연은 물론, 지역 전체에 대한 역전세난과 급매물 거래 중단 또 입주(이사)와 관련된 도배, 장판, 이사 등 2차 3차 연계 산업에 대한 악영향이 불가피하다. 게다가 입주시장에 대한 수요자들의 기대심리가 한번 무너지면, 이후에는 타지역 등 전국적으로 확산돼 돌이킬 수 없는 사회문제로까지 대두될 수 있다. 이것이 입주시장을 단순히 입주 예정자 개인과 건설사간의 1대1 계약문제로만 치부할 수 없는 이유인 것이다.

입주 예정자들이 아파트 입주를 결정하고, 미루고, 포기하는 이유는 다양하다. 어린 자녀가 있는 가정에서는 이사 후 유치원이 부족해 갈수 없거나, 주변 학교건립 지연 또는 취소에 따라 입주를 하고 싶어도 못하는 상황이 발생한다. 또 지하철이나 도로 등 계획된 기반시설, 교통 인프라 확충이 정부 부처 간 이견 또는 인허가 지연으로 무산된 경우, 준공 단지의 하자 상태가 심각하거나 예상치 못한 정부 규제 등으로 잔금 대출이 불가한 경우 등도 입주 포기의 원인이 될 수 있다.

종합적이고 복합적인 입주시장에 대한 관점은 단순히 "입주 시점에 부동산 경기가 안좋아서, 프리미엄을 기대한 투기수요 때문에, 기존 주택이 안팔리거나 대출이 안나오는 건 온전히 계약자 책임이야"라는 단편적인 시각으로 봐서는 곤란하다. 최소한 정상적인 경로와 의사결정을 통해 소중한 내 집 마련에 나선 실수요자와 서민들이 외적인 부정요인에 의해 큰 피해를 보는 것은 최소화해야 하며, 현 정부의 ‘친서민, 실수요 중점 정책’에도 부합하지 않는다.

최근 주택산업연구원이 발표한 ‘입주경기실사지수’에 따르면 전국 아파트 입주율이 7월부터 9월까지 3개월째 하락한 것으로 나타났다. 이미 시장은 최악의 입주 대전이 시작되는 내년이 오기도 전에 소화불량 현상이 발생하고 있는 셈이다.

정부는 더 늦기 전에 실수요와 서민들의 피해를 최소화할 수 있는 선제적 ‘입주시장 종합대책’을 마련해야 한다. 각 지역별, 택지, 신도시별 교통, 교육 등 인프라 구축 계획과 실제 진행 단계 재점검, 아파트 시공과정의 철저한 검증을 통한 하자보수 최소화, 실시간 입주 현황판 및 정보제공 확대, 다주택자를 제외한 핀셋 금융지원 방안 등 최대한의 노력을 기울여야 한다.

2008년 금융위기 직후 등 과거 우리는 이미 대규모 입주거부는 물론 입주자와 건설사 간의 수천 억 원 대 소송 전 비화, 계약금 포기, 하자보수 쟁점화, 역전세 대란 등 입주시장 악화에 따른 피해를 경험한 바 있다.

내년 역대급 입주대란을 앞두고 적절한 대응책을 마련하지 못해 ‘골든타임’을 놓친다면 향후 아파트 입주 문제가 1400조 원에 달하는 가계부채 못지않게 한국경제의 뇌관으로 작용할 수 있음을 다시 한 번 명심해야 한다.